不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

京都府京都市上京区
投稿日

2026/03/30
更新日

2026/03/30
［1回答］

410 view

京都の賃貸事情

京都二条駅から徒歩20分の上京区の投資マンションを購入予定です。不動産曰く京都の街は自転車の街で駅からの距離はあまり関係ないと言っていましたが本当でしょうか
また、100以上の部屋がある中、別の業者が又貸しでウィークリーマンションが20部屋ほどあります。家賃は高い設定ですので、個人所有の物件に影響はありますでしょうか

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/30
京都の物件、いい視点で見られていると思います。
結論から言うと、営業トークとしては一理あるものの、そのまま鵜呑みにするのは少し危険なポイントも含まれています。

まず「京都は自転車の街で駅距離は関係ないのか」という点ですが、これは半分正解で、半分は誤解されやすい話です。

確かに京都はフラットで自転車移動が多く、
・地元居住者
・学生層
このあたりは駅徒歩よりも「エリア」「生活動線」を重視する傾向があります。

ただし一方で、賃貸市場全体で見ると

・社会人単身（転勤・初任給層）
・法人契約
・他府県からの流入層

この層は普通に駅距離を見ます。

つまり、「駅から遠くても問題ない」ではなく「ターゲットが限定される」が正しい捉え方です。

徒歩20分というのは、自転車前提なら成立しますが、賃貸募集上はやや弱い条件になるのが現実です。

次に、ウィークリーマンション（又貸し）の影響ですが、ここは実務的にかなり重要なポイントです。

まず前提として、ウィークリーやマンスリーは家賃単価が高く見える構造になっています。

ただしこれは
・短期利用
・家具家電付き
・稼働率ありき
で成り立っているため、通常賃貸の家賃相場とは別物です。

では影響があるかという点ですが、結論は直接的には上げ要因にはなりにくいただし間接的な影響は出る可能性あり具体的には

・同じ建物内で賃料の“見え方”がバラつく
・居住者の入れ替わりが多くなる
・管理状況や住環境に影響が出る可能性

このあたりがポイントです。

特に投資として見る場合は、「利回り」よりも「安定稼働できるか」の方が重要なので、
・通常賃貸としての募集力
・ターゲットの明確さ
・建物全体の運用バランス
ここはしっかり見た方がいいです。

今回の内容を整理すると、
・立地は成立するが万人受けではない
・ウィークリーはプラス要因にはなりにくい
・投資としては設計次第で差が出る物件
という位置づけです。

不動産は「間違い」よりも前提のズレで判断を誤るケースが多いです。

今回のように一歩踏み込んで見れている時点で、かなり良い判断に近づいています。

あとはこの物件が
・誰に貸して
・どう埋め続けるのか
ここが腹落ちすれば、投資としての精度は一気に上がります。

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