競売物件に興味があるのですが、素人には無謀ですか

Question

気になるエリアの物件が競売に出ていることを知りました。
価格が相場より2〜3割安そうで興味があります。
内覧できない、前住人が出ていかないリスクがある、などはネットで調べました。
仲介業者は通さずに買うことになるのでしょうか。
メリットとリスクを整理した上で、一般の買主が競売に参加するのは現実的なのかを率直に教えてください。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

競売物件は市場より安く手に入る可能性がある一方で、通常の物件購入とは基本的ルールや手続き上の流れ、自己責任の範囲が全く異なります。そもそも、競売物件の入札には「仲介」という概念そのものが存在しません。媒介業者に競売入札等に関する一連の手続きを代理してもらうことは可能ですが、それは仲介ではなく業務委託です。

依頼するか否かは相談者様の自由ですが、原則として宅地建物取引業法が適用されないコンサルティング業務に該当するため、報酬や業務の範囲についてのすり合わせや業務委託契約の締結が不可欠です。

また、近年は不動産業者が転売目的で積極的に参入している傾向が見受けられ、人気エリアでの競落価格が一般の流通価格と大差ない、あるいは高いと見受けられるケースも増えています。リスクの大きさと比較してメリットが得られるか、冷静に見極めることが必要です。

まず、業者の協力を得ず自ら入札する場合は、三点セットを正確に読み解き想定されるリスクを検討する判断力が必要です。さらに、次のようなリスクがあります。

◯契約不適合責任が適用されない：物件に瑕疵が存在した場合でも前所有者に修補請求したり、修繕費用を請求することはできません。

◯立ち退き交渉：占有者がいる場合自力で交渉し立ち退いてもらう、あるいは裁判所に「引渡命令」を申立て、強制執行を行う必要があります。これには相応の知識や知見、数十万単位の費用と数カ月の期間が必要となる場合があります。

◯資金：近年は競売用ローンを扱う銀行も増えてきましたが、売却許可決定確定日から代金納付までの期間が短かい（原則1か月以内）ため、かなりタイトな手続きが不可欠です。

不動産のプロにとって競売はそれほど難しい取得手段ではありません。ですが、相応の知識と知見、さらにリスクを自らコントロールできなけば失敗する可能性が高いのは事実です。個人的には、初心者が安易に手を出してはならない領域と考えています。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

率直にお答えします。
結論は「やれなくはないが、理解せずに入ると痛い目を見る領域」です。

まずご質問のポイントから。

競売は
・相場より安く見える
・情報が限定されている
・手続きは自分で進めるのが基本

なので、仲介業者を通さずに直接入札する形が原則です。

ただし実務では、
・競売サポート会社
・不動産会社がアドバイスに入るケース
もあります。
完全に一人でやる必要はありませんが、通常の仲介とは別物と考えた方がいいです。

ここからが本題です。

「2〜3割安い」というのは確かにあります。
ただ、今は昔と違って最終的にそこまで安くならないケースもかなり増えています。

理由はシンプルで、
・投資家が積極的に参加している
・情報を読み込んで精度高く入札してくる

つまり“安く見えるが、結果は相場に近づく”ことも多いです。

さらに重要なのはリスクの中身です。

よく言われる
・内覧できない
・占有者がいる

これももちろんですが、実務的に効いてくるのは
・室内の状態が読めない（想定以上の修繕費）
・権利関係や引き渡しの手間
・スケジュールのコントロールが効かない
このあたりです。

特に大きいのは「買った後に調整する前提になる」こと

通常の不動産は
・見て
・確認して
・納得して買う

ですが、競売は“不確定要素込みで判断する”買い方です。

なので向いているのは
・現金で動ける
・想定外の出費を吸収できる
・ある程度の経験や割り切りがある
こういう方です。

逆に
・住宅ローン前提
・初めての購入
・失敗したくない
この場合は、正直ハードルは高いです。

「一般の方が参加するのは現実的か？」という点ですが、実際に参加している方はいますし、成立しているケースもあります。

ただし共通しているのは“事前にかなり準備している”という点です。

エリアの相場
落札価格の傾向
修繕の想定
出口（売る・貸す）

ここまで読んで初めて勝負になる世界です。

少し冷静な言い方をすると、「安く買えるチャンス」ではなく「リスク込みで価格を見極める投資に近いもの」です。

なので判断基準としては
・なぜ競売に興味を持ったのか
・通常の流通物件ではダメなのか
・リスクを取るだけのメリットがあるのか
ここを一度整理した方がいいです。

競売は“ダメ”ではありません。
ただ、やり方と前提を間違えると、一気に難易度が上がる分野です。

逆に言えば、このあたりをきちんと整理できれば選択肢として成立するケースもあります。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。

競売物件は価格の安さが魅力的ですよね。ただ、初めての方には見えないハードルが多く隠れているため、率直にお答えしますね。

結論から申し上げますと、専門知識のないままお一人で参加するのは、予期せぬトラブルや出費を抱え込む可能性が高く、あまりおすすめできません。

〇仲介業者について
通常の不動産屋さんは間に入ってくれません。裁判所のルールに従い、入札から名義変更まで、すべてご自身で手続きを進めることになります。

〇競売物件の魅力と注意点
【魅力的な点】
　1.相場より2〜3割ほど安く買える可能性がある。
　2.一般には出回らない物件と出会えることがある。
【気をつけておきたい点】
　1.家の中を見られない: お調べいただいた通り、書類と外観だけで判断することになります。
　2.欠陥があっても自己責任: 買った後に雨漏りやシロアリなどの被害が見つかっても、
　誰も保証してくれません。すべて自己負担で直すことになります。
　3.立ち退きや片付けの手間: 前の住人の方に退去をお願いしたり、残された荷物を処分したり
　するのもご自身で行うため、心身の負担だけでなく、想定外の費用（数十万円〜）がかかる
　ことがあります。
　4.ローンが組みにくい: 通常の住宅ローンが使えないことが多く、現金の用意などが必要にな
　ります。

〇現実的な参加方法
もし一般の方が参加される場合は、「競売代行業者」というプロフェッショナルにサポートを依頼するのが、一番安心で現実的な方法です。

ただ、ここで少し気をつけていただきたいのがお金の問題です。代行業者への手数料や、買った後の修繕費、荷物の片付け費用などをすべて足していくと、**「結果的に、普通の中古物件を不動産屋さんから買うのとトータルの費用が変わらなかった」**というケースも実はとても多いのです。

不動産お悩み相談室

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