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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    北海道札幌市中央区
  • 投稿日
    2026/04/13
  • 更新日
    2026/04/26
  • ［3回答］

396 view

離婚によりローンが残る不動産をどうするか

住まいは都内、老後の為に購入した物件はローンがあります。離婚によりこの物件をどうするべきか。頭金1,000万は妻である私の実家から現金でだしました。ただ名義は主人の名前であります。
今後残るローンの支払いもあります。
賃貸にするか、売却するべきか、迷っています。

  • 私が回答します

    古森正樹

    コンサルティングジャパン株式会社

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/04/15

    1. 賃貸に出す際のリスク
    　賃貸を選択する場合、以下の2点が大きな障壁となります。

    　◆一括返済のリスク
    　　 住宅ローンは「本人の居住」が条件です。
    　　金融機関に無断で賃貸で貸し出すと 契約違反となり、借入金の一括返済を求められる恐れがあります。
    　　継続する場合は金利の高い投資用ローンへの借り換えが必要になるケースがほとんどです。

    　◆住宅ローン減税の適用除外
    　　 居住の実態がなくなるため、減税は受けられなくなります。
    　　賃貸期間中に控除期間が経過しても、その分の権利を繰り延べることはできません。

    2. 売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）場合
    　売却してもローンが完済できない場合は、以下の対応を検討します。

    　◆不足分の補填
    　　手持ちの現預金で差額を支払い、抵当権を抹消して売却します。

    　◆任意売却
    　　銀行の合意を得て市場価格で売却する方法です。
    　　ただし信用情報に影響が出る可能性があるため、この方法は最終手段となります。

    　◆住み続ける（名義変更の検討）
    　　どちらかがこのまま住み続け完済を目指します。
    　　なお あなたが住む場合は実家からの1,000万円を「持ち分」として登記変更し、名義を変更（または共有する）ことで資産を守る方法もありますが、この場合も銀行の承諾が必要です。

    3. 実家の1,000万円を守るために
    　名義がご主人であっても、実家からの援助は「特有財産」として財産分与の対象外となる可能性が高いです。

    　◆売却時
    　　オーバーローンの場合は 1,000万円を回収することは難しくなります。
    　　この不足分を「離婚解決金」としてご主人に請求できるか協議が必要です。

    公正証書の作成: 賃貸・売却どちらを選ぶにせよ、「将来の売却益の分配」や「ローンの支払い責任」を明確にした公正証書を作成することをおすすめします。

    まずは正確な査定を依頼し「いくら不足するのか」を把握することが第一歩です。
    その上で不動産に詳しい弁護士などへ相談し、生活の再建案を検討されることをおすすめします。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/04/16

    ご相談を拝見しました。

    相談内容は「貸すか売るか」をいった単純な問題ではなく、財産分与という法的な権利関係が密接に絡んでいるため、相当な注意が必要です。

    まず、マンションがご主人名義であっても、相談者様の実家から出された1,000万円については原則として「特有財産」と見なされます。そのため、売却する場合は1,000万円を相談者様のものとして除外し、残りを夫婦で分けるのが一般的な考え方です。ですが、売却しても手元にそれだけの資金が残らなければ実現しようがありません。そのため、相談者様の名義に切り替えてしまうのも一つの方法です。しかし、これには住宅ローンの残債をどのように処理するかといった問題が付きまといます。

    それなら当面は賃貸で運用しようと考えるかもしれませんが、住宅ローンは原則として名義人が居住することを条件としています。銀行の承諾を得ず賃貸転用した場合、一括弁済を迫られるなどの不利益が生じる可能性もあります。

    さらに言えば、離婚後にご主人が住宅ローンの返済を遅延した場合、相談者様に不利益が及ぶため、放置は最も好ましくない選択肢です。

    このように考えれば、財産分与を明確にしてから離婚するのが適切だと言えるでしょう。

    本件の場合、相談者様に名義変更する以外の選択肢としては、売却が最適解と思われます。これは、ご主人名義のローンが清算されない限り、完済まで相談者様が、ご主人の信用リスクにさらされるためです。また、所有権に関する権利関係を清算しなければ、相談されず勝手に売却されるといったリスクがつきまといます。

    いずれにしても特有財産や共有財産の処理をどのようにするかが重要なため、物件価格を把握するため査定を依頼すると同時に、離婚問題に強い弁護士に相談されてはいかがでしょうか。その際には特有財産の存在を客観的に証明するため、振込履歴や通帳のコピーなど、実家からの資金提供を証明できる資料を準備されておくと良いでしょう。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/26

    まず前提として、離婚に伴う不動産の扱いは「感情」と「お金」と「手続き」が絡むので、整理して順番に考えることが大切です。

    ■ 法的・実務的な基本整理
    ・名義がご主人単独でも、婚姻中に取得した財産は財産分与の対象になります
    ・頭金1,000万円を奥様側のご実家から出している点は、分与割合を考える上で重要な要素です
    ・住宅ローンが残っている場合
    　→ 売却して完済できるか（アンダーローン）
    　→ 売却しても残るか（オーバーローン）
    ここで取れる選択肢が変わります

    ■ 選択肢としては大きく3つ
    ① 売却して清算
    ② どちらかが住み続ける（名義・ローン整理が必要）
    ③ 賃貸に出す

    一般的にはこの3つですが、それぞれにリスクがあります。

    ■ 賃貸という選択について
    一見「収入になるし、すぐ売らなくていい」というメリットに見えますが、

    ・空室リスク
    ・修繕費や管理の手間
    ・家賃がローンを下回る可能性
    ・将来売る時のタイミング制約

    そして一番大きいのが、離婚後も“共有の資産”として関係が続いてしまうことです。

    ■ 金子としての考え
    ここは少し踏み込んでお伝えしますが、

    離婚という前提であれば、基本は「売却して一度きれいに清算する」方が合理的です。

    理由はシンプルで、別れる二人が資産を通じて関係を持ち続けるのはリスクが大きいからです。

    ・意思決定が都度必要になる
    ・どちらかに新しい生活やパートナーができた時に足かせになる
    ・トラブル時に感情が入りやすい

    現場感覚としても、「とりあえず賃貸で様子見」が一番長引いて揉めるパターンです。

    ■ 現実的にまず確認すべきこと
    感情論の前に、ここをしっかり押さえてください。

    ① 今売ったらいくらか（複数社で査定）
    ② ローン残債との差額（持ち出しがあるか）
    ③ 持ち出しがある場合、誰がどう負担するか

    ここが見えれば、判断はかなりクリアになります。

    ■ 例外的に賃貸を選ぶケース
    ・売ると大きく残債が残る（今は売れない）
    ・家賃でほぼローンが賄える
    ・一定期間後に売却前提で合意できている

    この条件が揃えば「戦略的に賃貸」はありですが、何となくの選択でやるのはおすすめしません。

    ■ 最後に
    今回のケースは、「どの選択が得か」よりも“将来揉めない形をどう作るか”が本質です。

    お金だけ見れば賃貸も一つの手ですが、人生全体で見ると、スパッと整理する方が結果的に負担が少ないことが多いです。

    もし、売却した場合の手残りや分け方、頭金1,000万円の扱いなどを具体的に整理したい場合は、
    かなり実務ベースで細かくシミュレーションできます。

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所在地：品川区〇〇
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管理費・修繕積立金：25,000円／月
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