不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

愛知県岡崎市
投稿日

2026/05/08
更新日

2026/05/08
［2回答］

261 view

解体費用を先に出すべきかで揉めています

実家（築45年の戸建て）を兄と2人で相続予定です。
売却前提で話はまとまっているのですが、建物を解体して更地にするかで意見が分かれています。
私は「解体してから売った方が高く売れる」と考えていますが、兄は「解体費用（約180万円）を先に出すのはリスクがある」と反対しています。
不動産会社からは「どちらでも売れるが、ターゲットが変わる」と言われています。
家自体はもうかなり古いのですが、そのまま売るor解体して売るのではどちらが買手が付きやすいのでしょうか？？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/08
築45年とのことですので、一般論だけで言えば「古家付き土地」として扱われるケースは多いです。
ただ、だからといって先に解体するのが正解とは限りません。

むしろ個人的には、建物がまだ使える可能性があるのであれば、「まずは建物付きで、解体前提含め販売」から始める方が現実的だと思います。

理由はシンプルで、解体してしまうと“土地としてしか売れなくなる”からです。

逆に建物が残っていれば、

リフォームして住みたい人
DIY前提の人
賃貸活用したい投資家
古家付き土地として考える人
最終的に解体する前提の人

など、買主候補が広がります。

つまり、「中古戸建」「土地」両方の市場で反応を見られるんです。

不動産会社の「ターゲットが変わる」という説明は、その意味だと思います。

一方で、更地にすると、

見栄えが良い
建築イメージしやすい
古家への不安がない

というメリットはあります。

特に、

土地が整形地
立地が良い
建築条件なしで需要が強い

こういう土地だと、更地の方が動きやすいケースもあります。

ただ注意点として、解体は「やれば必ず高く売れる」わけではありません。

むしろ、

解体費180万円
滅失登記費用
固定資産税の住宅用地特例終了

なども含めると、先にお金が出ていきます。

さらに、解体後にすぐ売れないと、その負担だけ先行します。

なので大事なのは、

「更地にしたらいくらで売れそうか」
「古家付きならいくらで動きそうか」
「差額が解体費以上あるのか」

ここを数字で比較することです。

実際には、

古家付き
↓
反応を見る
↓
一定期間動かなければ解体

という流れはかなり多いです。

特に相続案件は、感情だけで先に解体してしまい、「思ったほど価格差が出なかった」というケースもあります。

逆に、建物を残していたからこそ、「リフォーム前提で欲しい」という買主が現れることもあります。

ですので今回は、「まず解体ありき」ではなく、“どちらの方が最終的に手残りが多いか”を、販売価格・解体費・税金・維持費まで含めて整理してから進めるのが大切だと思います。

不動産は、「なんとなく更地の方が売れそう」で動くと、後から収支がズレることが本当に多いです。

だからこそ、先にプランニングをして、その上で解体するか判断する進め方が失敗しにくいと思います。

金子徳公さんに無料相談する
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/09
ご相談を拝見しました。

更地と古家付き土地としての販売、どちらが買い手が付きやすいかについては建物の状態やエリアなどによって左右されます。その意味においては、不動産会社の「ターゲットが変わる」との説明も正解だと言えるでしょう。

また、建物を解体した場合は「住宅用地特例」の適用がなくなり、固定資産税・都市計画税の負担が増加する一方、建物がある状態では適切に管理をしなければ、管理不全空家等に指定され住宅用地特例の除外措置や行政からの改善命令などが発せられるリスクもあります。

実務的には、まず古家付き土地として2～3か月販売して様子を伺い、問い合わせが弱いようであれば値下げ、あるいは解体を検討するのが得策ではないかと思われます。この方法であれば、お兄さんも納得されるのではないでしょうか。

ただし、建物が存在している限りは管理責任が伴う点について十分に留意してください。

奥林洋樹さんに無料相談する