不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
女性
エリア

大阪府大阪市中央区
投稿日

2025/04/06
更新日

2025/04/08
［2回答］

751 view

外国人の親名義の中古マンション…相続税はどうなりますか

父が外国籍（中国人）で、日本で中古マンションを所有していました。
生前は大阪市内でインバウンド向けの民泊事業をしており、最近は使わなくなっていたため、そのまま空室になっていた状態です。
先月その父が亡くなり、子である私が相続手続きをすることになりました。

私は日本生まれ・日本在住ですが、父は日本に永住権を持たず、外国籍のまま不動産を所有していたため、相続税の扱いがどうなるのかよく分かりません。
相続税の対象になるのか、あるいは日本国内の不動産に限って課税されるのか、国籍や居住地によって何が違うのか、調べても複雑で混乱しています。

また、このマンションは築20年超の中古物件で、現在もインバウンド需要が戻りつつあるエリア（難波周辺）にあります。
今後、売却か再活用を検討していますが、相続手続きをどう進めるかによって課税額や処分のしやすさも変わってきそうで、慎重に考えたいです。

外国人所有の日本の不動産を相続した場合、どこまでが相続税の課税対象になるのか、手続き上の注意点等ありましたら教えてください

私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/04/08
中国籍のお父様がなくなられて日本にあるマンションが相続税の対象になるかご心配なのですね。

1. 日本の相続税は「被相続人」(亡くなられた方)の国籍や居住地が主な判断基準です
2. 中国には現在、相続税制度がないそうですが国際税務の専門家に確認するとよいです。
3. 被相続人が日本居住（住所あり）なら、国籍に関わらず日本の相続税が全世界の財産に課税されます。
4. 相続税の実際の税額は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）以下であれば相続税は発生しません。

従い、お父様の場合、中国国籍、日本居住、マンションは日本にあれば、日本で相続が課税されます。中国にある資産もあれば課税対象になります。つまり、お父様の全世界の財産が日本の課税対象になりますので、財産の一覧を作成すとところから始めるとよいでしょう。債務があれば相続財産から控除されます。相続税が発生すれば１０か月以内に相続税申告が必要になり、原則、現金納付です。

一旦相続した後は、相談者さまの財産ですので、これを売却する場合は譲渡所得税が課税されます。売却価格、取得費、相続税の取得費加算など複雑な要素がありますので税理士に相談されるとよいでしょう。

ご参考まで。
私が回答します
奥田　哲央

不動産工房/株式会社グランクルー
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/04/06
相続に関するお悩みについて、以下のポイントでご説明いたします。

1. 相続税の課税対象
・日本にある不動産については、日本国内に不動産がある場合、相続税が課税されます。
・そのため、お父様が所有していた大阪市内のマンションも、相続税の課税対象になります。

2. 国籍・居住地による影響
・お父様が外国籍であっても、日本国内に不動産を持っていた場合、その不動産の相続に関しては日本の相続税が適用されます。
・相続人（ご相談者様）が日本に住んでいる場合でも、相続税は日本国内の不動産に対して課税されるため、国籍に関係なく課税されます。

3. 相続税の計算
・相続税は課税対象となる遺産総額に基づいて計算されます。
・不動産評価額は市場価格や路線価をもとに算定され、特に中古マンションのような物件は評価額に影響を与える要素が多いため、専門家による評価が重要です。

4. 相続手続きの注意点
・相続税申告は原則として、死亡から10ヶ月以内に行う必要があります。
・不動産の名義変更や評価額の算定には時間がかかるため、早めに準備を始めることをおすすめします。
・相続税の納税方法については、分割納税や延納制度もありますので、お金の準備が難しい場合は相談することが重要です。

5. 今後の売却や活用について
・インバウンド需要が戻りつつあるエリア（難波周辺）にあるため、不動産の売却や再活用の検討は有望です。
・ただし、相続税の負担がある場合、売却を急ぐと税金の負担が増える可能性もあるため、売却のタイミングや方法について慎重に検討することが大切です。

6. 専門家の相談をお勧めします
・相続税に関する具体的な金額や手続きの詳細については、税理士等の専門家に相談することを強くお勧めします。

お悩み解決の一助になれば幸いです。