築古を買ってリノベ、今でも得ですか？

Question

中古マンションを買って、自分たち好みにリノベーションしようと考えています。
新築や築浅は高すぎるので、築35年前後の物件を安く買って直す方が現実的だと思っていました。

先日、気になる物件が見つかり、リノベ会社にも概算見積もりをお願いしました。
ただ、担当者から「資材価格が上がっていて、見積もりより高くなる可能性があります」と言われ、不安になっています。

物件価格は4,200万円で、リノベ費用は当初800万円ほどを想定していました。
もし1,000万円を超えるなら、築浅を買うのとあまり変わらないのではとも思います。

それでも立地は気に入っていて、簡単には諦められません。
築古マンションをリノベ前提で買う場合、購入前にどこまで見積もりや工事内容を固めておくべきなのでしょうか。
資材が色々と高くなってる今にこの買い方は辞めた方が良いでしょうか？

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

現在のリノベーションを前提とした既存住宅の購入は、「物件価格」「資材の枯渇と人件費や部材価格の高騰」「金利動向」の3つが同時に作用しているため、従来より難易度が上がっています。そのため、相談者様と同様の悩みを抱えている方は多いのです。

そのため、重要なのは「総額をどこまでコントロール可能か」という視点です。概算見積もりでは精度が落ちるため、キッチンやユニットバス・トイレなどを交換する場合には具体的な品番とオプションを決め、発注した場合の納期を確認する。さらには、契約締結前に施工会社を伴い現地確認できれば見積もりの精度もあがり、誤差も少なくなるでしょう。

また、築後35年を経過しているのであれば、大規模修繕工事の実施状況や今後の予定、さらには管理状態を入念に確認する必要があります。リノベ費用を含め、これらを総合的に勘案してから最終的な判断をされるようにお勧めします。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

その考え方自体は、今でも十分ありです。
実際、新築価格がかなり上がっている今、「立地を優先して築古＋リノベ」という選択をする方はかなり増えています。

ただ、大事なのは、「築古だから得」ではなく、“その立地・条件で、自分たちが納得できる暮らしになるか”です。

ここを間違えると、「安く買ったつもりが満足度は低かった」になってしまいます。

不動産はよく比較されますが、実際は“一物一価”です。

似たような価格帯の物件はあっても、

・立地
・階数
・陽当たり
・管理状態
・眺望
・周辺環境
・駅距離
・マンション全体の空気感

全部同じ物件はありません。

だから「築浅と比較して損得だけ」で考え始めると、実は答えが出なくなります。

今回のお話で一番大事なのは、「立地はかなり気に入っている」という部分です。

これは軽く見ない方が良いです。

正直、不動産はなんだかんだ立地の影響がかなり大きいです。

リフォームは後からやり直せても、立地だけは変えられません。

そして実際、今はおっしゃる通り、

・資材高騰
・設備価格上昇
・職人不足
・物流コスト増

この影響で、リノベ費用は以前より上がっています。

さらに怖いのは、“工事開始後の追加費用”です。

築35年前後だと、

・配管状態
・床下状況
・躯体の歪み
・給排水更新
・電気容量
・アスベスト関連

など、解体して初めて見える部分が普通にあります。

なので、購入前には最低でも、

・どこまで解体する予定か
・配管更新は含むのか
・給湯器や電気容量変更はどうするか
・追加費用が出やすいポイント
・上振れ時の最大予算

ここまでは整理しておいた方が安心です。

特に大事なのは、「800万円予定」が、“どこまで含んだ800万円なのか”です。

キッチンや内装だけなら収まっても、

・配管更新
・二重床工事
・断熱
・サッシ関連

まで入ると、1,000万円を超えるケースは今は普通にあります。

ただ、だからといって、「じゃあ築古リノベはやめるべき」とも思いません。

むしろ今は、“予算内で希望立地を取るために、築年数を受け入れる”という考え方の方が現実的な場面も多いです。

逆に、「築浅だから安心」とも限りません。

築浅は価格にプレミアムが乗っていることも多く、立地を妥協しているケースもあります。

だから大事なのは、外部要因に振り回されすぎないことです。

・今後もっと高くなるかも
・資材価格が上がるかも
・金利がどうなるか

もちろん気にはなります。

でも、そればかり追いかけると、結局いつまでも決められなくなります。

それよりも、

・自分たちがどこに住みたいのか
・どんな暮らしをしたいのか
・その予算で無理がないか

ここを軸にした方が、後悔は少ないです。

個人的には、今回のケースは「価格だけ」で比較する段階ではなく、“その立地を逃して後悔しないか”を一度しっかり考える価値がある物件に見えます。

その上で、資金計画に無理がないか、追加費用をどこまで吸収できるか、ここを現実的に整理していく流れが大事だと思います。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


立地が気に入っているのに、費用の不安で踏み切れない…そのもやもや、よくわかります。
結論から言うと、「やめておいた方が良い」とは思いません。
ただ、進め方は少し丁寧にいきたいところです。


資材高騰は本当のこと。でも諦める前に比較してみてください。
800万円が1,000万円超になる可能性は正直あります。
ただ大事なのは、「物件＋リノベの合計額」と「同じ立地の築浅・新築」を比べることです。
それでも差があるなら、まだ十分メリットがあるかもしれません。


購入前に一つだけお願いしたいこと。
リノベの上限額を先に決めて、その範囲でできることを業者に整理してもらってください。
「買ってから費用が膨らむ」が一番つらいパターンなので、契約前にざっくりでも固めておけると安心です。


立地は後から変えられません。
気に入っているなら、その感覚は大切にしてほしいと思います。
「総額いくらまで出せるか」を軸に、冷静に数字を確認してみましょう。


不動産が絡んでくると金額について麻痺してくる感覚を持つ方が少なくありません。
せっかくのマイホームですので、ご相談者様が納得のいく購入ができることを心より応援しております。
参考になりますと幸いです。

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