不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 購入
- 50代
- 女性
-
- エリア
- 福岡県福岡市中央区
-
- 投稿日
- 2025/09/29
-
- 更新日
- 2025/10/23
- ［3回答］
1115 view
住宅購入か賃貸継続か、老後の資金計画が決まりません
夫55歳・年収800万円、私52歳・年収350万円。子どもはいません。
現在賃貸マンション家賃15万円ですが、家賃を払い続けるより分譲を購入した方が良いのか迷っています。
検討しているのは築15年・3LDK・4,200万円の中古マンション。
頭金1,000万円を入れ、残りを20年ローンにすると月の返済は約13万円＋管理費修繕費3万円。
夫は定年まであと10年、退職金は1,500万円ほどの見込みです。
老後資金を減らさずに持ち家に切り替えるのはリスクがあるでしょうか。固定資産税や将来の修繕一時金も不安です。
-
現在の賃貸住宅から持ち家の購入を考えているが老後資金をへらさずに賃貸から持ち家に切り替えられるかご心配なのですね。
賃貸か持ち家かのメリデリはネットを検索すればたくさんでてきます。ご自分の最も大事にすること、心配なことに何でしょうか。ここでは特に相談者さまのライフスタイルとお金の観点から検討してきましょう。
今の家賃とそれほどローン支払はかわらなければ、その差（家賃の１５万円か、１６万円）から当面、影響がないかもしれませんが、金利上昇も含め他の要素をすべていれて今後３０年のライフプランを反映したご家計のキャッシュフローを作成してみましょう。
考える要素は、これからと定年退職後の収入（夫婦の就業、年金、資産運用、相続、その他）や支出（ローン支払か家賃か、生活費、固定資産税や修繕費、税と社会保険、民間保険、医療介護、レジャー、家電自動車買い替えなど）をすべて織り込み、その中で賃貸か購入か家計が回ることを検証してみましょう。自分たちのライフプランをまず検討して、数字に落とし込みます。何回かFPに計算してもらい、家計の見える化をして安心するまでやってみましょう。
計算は少々面倒なので、FPなど専門家を活用します。国が推し進めている金融経済推進機構（J-FLEC）の割引制度を利用すると少しお得に計算してもらえます。
以上ご参考まで。 -
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウスの角田と申します。
とても良いタイミングでのご相談です。55歳前後で「住宅購入か賃貸継続か」を判断するには、キャッシュフロー（老後資金）・住居費の固定化・流動性リスクの3点を慎重に見極める必要があります。いただいた条件をもとに、数字を使いながら整理してみましょう。
1. 「住居費の比較」
まず、家賃を払い続ける場合と、購入する場合の支出構造を比べてみます。
① 賃貸継続の場合
家賃：15万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 3,600万円
更新料・引越しなどを含めると実質 3,700万円前後
→ 住み替え自由・修繕リスクなし・老後に賃貸審査リスクあり。
② 購入の場合
ローン返済：13万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 3,120万円
管理費・修繕費：3万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 720万円
固定資産税：1.2万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 288万円
合計：約 4,100万円（＋将来の修繕一時金・売却コスト）
つまり、総支出はほぼ同水準（3,700〜4,100万円）ですが、
購入の場合は最終的に「資産（住まい）」が残るのが大きな違いです。
2. 住宅ローンの年齢リスク
55歳・20年ローン → 完済は75歳。
定年後の10年間は、年金＋貯蓄＋退職金から返済を続ける必要があります。
想定キャッシュフロー
55歳 購入 3,200万円 頭金1,000万円投入
65歳 定年 残高 約1,600万円 退職金で一部繰上げ返済可能
75歳 完済 住宅資産残る 老後支出減少・安心感
〇退職金の1,500万円のうち1,000万円を繰上げ返済すれば、
残ローンは600万円程度まで減らせるため、老後の負担を軽くできます。
ただし、頭金1,000万円＋繰上げ1,000万円＝2,000万円を住宅に充てると、
「手元資金」が減り、老後生活資金に影響します。
3. 老後資金への影響（ざっくり試算）
金融庁の「老後2,000万円問題」でいう生活費を参考にします。
ご夫婦2人世帯の平均生活費：月26万円程度（地方ならもう少し低い）
公的年金想定（夫厚生年金・妻パート年金）：月20〜22万円程度
毎月3〜5万円の取り崩しが想定されます。
つまり、20年間で取り崩し 約800〜1,200万円。
これに住居費（ローン or 家賃）を上乗せすると：
老後住居費（月） 家賃15万円 管理費・修繕費・税 約4〜5万円
年間支出 約180万円 約60万円 差額：約120万円／年 -
老後20年合計 約2,400万円の差
☆老後の**固定費を減らしたいなら「購入」**が有利。
ただし、初期の自己資金が大きく減ることがリスク。
4. 固定資産税・修繕一時金の考慮
固定資産税：約月1.2万円（年15万円前後）
修繕積立金は築年数とともに上昇。15年築なら、10年後に月4〜5万円になる可能性あり。
大規模修繕一時金（屋上・外壁など）として数十万円徴収される可能性も。
☆「修繕積立金＋一時金」で平均 年間20〜30万円 の余裕をみておくと安心です。
5. 資産性・流動性（将来売却・賃貸化できるか）
築15年で購入 → 75歳時には築35年。
売却価格は現価格の50〜60％程度（約2,000〜2,500万円想定）。
管理状態・立地が良ければ「賃貸化」して家賃収入（月10万円前後）も可能。
☆資産を“現金化できる選択肢”がある点では、購入にもメリットがあります。
6. 総合的な判断バランス
観点 賃貸継続 購入
流動性 ◎（自由） △（固定資産）
修繕・管理負担 ◎ △〜×（費用上昇リスク）
老後の住居費 ×（家賃ずっと発生） ◎（返済完了後は低コスト）
手元資金の確保 ◎ △（頭金・繰上げで減少）
相続・資産残し × ◎
精神的安心感 △ ◎（「住まいが自分のもの」）
☆結論（あなた方の条件に合わせて）
「無理なく老後の住居費を固定化したい」なら、購入は合理的。
ただし、次の2点を守るのが安全です。
繰上げ返済は退職後に一気にしすぎない。
→ 退職金1,500万円のうち、1,000万円だけ繰上げ・500万円は手元に残す。
→ 老後の生活防衛資金として最低1,000万円以上を確保。
管理費・修繕費・固定資産税の将来上昇を想定。
→ 月4〜5万円の維持費を“賃貸の家賃代わり”と見なす。
「築15年」物件の管理状態を必ず確認。
→ 修繕履歴・積立金残高・管理組合の健全性をチェック。
→ 将来の大規模修繕・建替えリスクが低いマンションを選ぶ。
☆まとめると
賃貸を続けると、老後も月15万円の支出が続き、年金生活で重くなる。
購入すれば、ローン完済後の住居費が月4〜5万円程度まで下がり、老後の安心感は大。
ただし、頭金と繰上げ返済で老後資金を使いすぎないように注意。
今の物件が「良い管理体制・駅近・流動性がある」なら、購入してもリスクは小さいです。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
20代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2025/12/03
- ［0回答］
697 view
築古なのに高すぎです。今買うべきか本当に悩んでいます。
半年ほど物件を探しているのですが、どの物件も想像以上に高く、 特に驚いたのが、築33年の物件が5,000万円以上で出ていること。 立地も良く、一棟リノベされていますが、購入に踏み切るべきか迷っています。 夫婦の年収は合わせて700万円ほど。 返済比率的にギリギリなのもありますが、子供の小学校入学前までに買うべきか。入学後に仕切り直すか。 賃貸は家賃が上がり続けていて、どの選択肢も決め手に欠けています。 アドバイスいただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。
697 view
-
20代 女性
- 購入
-
- エリア
- 高知県高知市
-
- 投稿日
- 2020/03/02
- ［1回答］
2244 view
気に入る土地がなかなかありません。
こんにちは。 新築の家を建てたく、昨年の9月から土地を探しています。しかしなかなか良い土地がありません。土地探しのコツを教えてほしいです。
2244 view
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 千葉県木更津市
-
- 投稿日
- 2025/12/13
- ［1回答］
675 view
子育て世帯はいくらの家を買うべき？
共働きで年収は夫婦合わせて950万円。 現在2歳の子どもがいて、もう1人ほしいと考えています。 営業担当からは7,000万円前後なら返済比率も問題ありませんと言われましたが、 調べれば調べるほど子育て世帯は教育費が重いから無理しないほうがいいという意見が多いです。 子育て世帯の購入がどんどん難しくなっている気がします。 皆さんどのように考えていらっしゃるのでしょうか。 購入に振り切ったお客様はどのようなタイミングでしたか？ 経験談などでありましたら教えて下さい。
675 view
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2025/04/01
- ［2回答］
4039 view
「パークハウス」と「ザ・パークハウス」の違いは？私に合うのはどっちですか？
夫婦＋子供2人（小学生） マンションの購入を検討しています。 「パークハウス」と「ザ・パークハウス」の両ブランドが候補に上がったのですが、 微妙に違うように感じるものの、ブランド名の違いだけで 何がどう異なるのかが正直分かりません、、、！ どちらも三菱地所レジデンスの物件ですが、 築年数や設備、施工会社などに違いがあるのでしょうか？ 管理体制の違いなどもあるのでしょうか？ 具体的に何がどう変わったのか、教えてください。
4039 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都足立区
-
- 投稿日
- 2026/05/02
- ［3回答］
104 view
契約書の「現況有姿」の範囲はどこまでですか？
中古マンションの契約前です。 契約書に「現状有姿での引渡し」と記載があり、仲介会社からも「基本は現状のままです」と説明されました。 ただ内見時に気づかなかった床鳴りがあり、引渡し前に売主へ対応を求めることができるのか気になっています。 売主側は「現状有姿なので対応しない方向」とのことですが、生活に支障がでそうな音がします。 どこまで主張して良いのでしょうか。
104 view
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2025/08/09
- ［2回答］
976 view
初期費用が想像以上で不安に。普通ですか？
1歳の子供がいる共働き夫婦です。都内で中古マンションの購入を検討しています。 物件価格は5,000万円なのですが、初期費用として300万は見ておいた方が良いと言われました。 仲介手数料、登記費用等ある程度は覚悟していましたが、火災保険や管理費の前払い分等細かい出費が多く、 それに加えて引っ越し費用や家具・家電の新調など考えると想定よりかなりかかってきそうです。 300万どころか、400万で収まるかもあやしいです。初期費用として、この金額は普通ですか？ 初期費用として200万ちょっとを考えていたので、不安になっています。
976 view
-
20代 男性
- 購入
-
- エリア
- 愛知県一宮市
-
- 投稿日
- 2024/10/01
- ［1回答］
1104 view
20階建てマンションの最上階（20階）の物件を購入検討しています。
20階建てマンションの最上階（20階）の物件を購入検討しています。 眺望が素晴らしく、バルコニーも広いため、妻と私はすっかり気に入ってしまいました。 しかし、最上階ならではの問題（雨漏り、断熱性、風の影響、エレベーターの不具合時や災害時の避難など） はどの程度なのかが気になります。 管理費や修繕積立金が他の階と比べて15%ほど高いのですが、これも妥当な差なのでしょうか？ 将来的な資産価値を考えたとき、最上階は有利なのか？それとも、中間階の方が売却しやすいのでしょうか？
1104 view
-
30代 その他回答
- 購入
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2024/08/02
- ［3回答］
1344 view
契約２日前の準建て売り戸建ての相談
契約2日前の緊急相談です。急なご連絡恐れ入ります。。 ご助言いただけると本当に助かります。 私は初めてマイホーム（戸建て）を購入するので、まだ全てに置いて慣れていない＆知識もない状況です。 最初は土地を購入したく始めた不動産相談ですが、前々から住みたかった中野区にすごくいい条件の物件が見つかりました。 あまりよくわからないまま進み、申し込みしたあと7日目である日が契約日で、今日が契約の2日前になったのですが、以下の点がどうしても気になって相談する次第です。 ・該当物件は条件付き土地のため、土地を買うためには、指定工務店にて住宅の建設を依頼することが前提となっている。 ・申し込みしようとしたところ、工務店（＝売主）による建物プレゼンを受けないと申し込みが受け付けられない。 ・見積書や詳しいスケジュールなども提示されない、建物プレゼンでは、間取り図とプランの資料（色が選べるなど）のみを１時間以内で説明されて帰らされた。私より不動産に詳しい夫はプレゼン日は不在で、私だけ説明を聞いていた。 ・その後、やはり立地が良いので諦められず申し込んだところ、7日目になった日に契約するように急かされる。 ・契約日も仮に設定したにもかかわらず、２番手が急に現れて、２番手は現金で申し込みを希望するとのことで、全ての工程を急かされ始めた。 ・事前ローン審査の結果は来週の月曜日に以降に出るにもかかわらず、ローン審査のエビデンスがないと２番手になると脅される。 ・昨日、６ヶ月前にもらってたローン審査結果（通過）記録があったのでそちらを提出したら、無理やりスケジュールが立てられ、土曜日の昼に重要事項の説明、建物のプレゼン（こちらから再依頼）があり、日曜日の昼に土地の契約と手付金（３２０万円）を即支払い要求と、請負契約も求められた。 あまりまともに建物の相談もしてませんし、何より、建物に関する情報は２０００万円くらいと、総額だけがわかる状態で、工務店と契約に進んでいいものでしょうか。 一応工務店の評判をネットで探したところ、契約前までが一番丁寧、建物完成後、トラブルについては連絡がつかないなど、悪評が多いです。。 中野のすごくメリットの多い土地だけであって諦めるのも心苦しいですが、まだ何も戸建ての勉強を始めたのも１ヶ月？しかたってないので契約には自信がありません。 よろしくお願いいたします。
1344 view
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 福岡県福岡市博多区
-
- 投稿日
- 2025/09/27
- ［2回答］
1136 view
地方都市でマンションか戸建てか決められない
アドバイスください。 元々マンション住まいの為、マンションを希望していたのですが、夫がせっかく地方都市に住むなら庭付き戸建てに住みたいと言い意見が合いません。 世帯年収は夫婦で750万円。自己資金は600万円。 博多駅から電車で20分圏内の新築マンションは3LDKで4,500～5,200万円程度、郊外の新築戸建ては3,800～4,200万円程度です。 マンションだと管理費・修繕積立金が毎月2万円以上かかり、戸建ては修繕費を自分で用意する点やゴミ捨てに縛りがあるのがデメリットに感じています。 5年以内に子どもは1人欲しいと考えています。 資産性を考えるとマンションかと思う反面、郊外戸建ては駐車場2台付きで生活はしやすそうです、、、 将来的な売却のしやすさも含め、どちらが有利なのでしょうか。
1136 view
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2019/04/02
- ［2回答］
2879 view
注文住宅を建てる予定です。しかし、近隣とのトラブルは避けたい。
3階建ての注文建築の予定をしています。建設後、近隣とのトラブルを避けるために事前にできる事はありますか？
2879 view
相談先を選択してください
ご相談を拝見しました。
ご年収と返済額を勘案する限り、問題のない計画だと思われます。また、共働きであることから、ペアローンを利用して団体信用生命保険を夫婦連生型にすれば、万が一の際、債務負担分が保険から補填されますので、残る配偶者の負担が軽減されます。補償内容を吟味して利用を検討されると良いでしょう。
次に修繕積立金ですが、事前に長期修繕計画と運用状況、積み立てられた額などを確認することで、値上がりリスクをおおよそ判断できます。必要に応じて知見のある不動産業者にアドバイスを求められると良いでしょう。
本件は、退職金は老後資金として預金してもリスクの少ないケースだと思います。