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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    福岡県福岡市中央区
  • 投稿日
    2025/09/29
  • 更新日
    2025/10/23
  • ［3回答］

365 view

住宅購入か賃貸継続か、老後の資金計画が決まりません

夫55歳・年収800万円、私52歳・年収350万円。子どもはいません。
現在賃貸マンション家賃15万円ですが、家賃を払い続けるより分譲を購入した方が良いのか迷っています。
検討しているのは築15年・3LDK・4,200万円の中古マンション。
頭金1,000万円を入れ、残りを20年ローンにすると月の返済は約13万円＋管理費修繕費3万円。
夫は定年まであと10年、退職金は1,500万円ほどの見込みです。
老後資金を減らさずに持ち家に切り替えるのはリスクがあるでしょうか。固定資産税や将来の修繕一時金も不安です。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/23

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

    とても良いタイミングでのご相談です。55歳前後で「住宅購入か賃貸継続か」を判断するには、キャッシュフロー（老後資金）・住居費の固定化・流動性リスクの3点を慎重に見極める必要があります。いただいた条件をもとに、数字を使いながら整理してみましょう。

    1. 「住居費の比較」
    まず、家賃を払い続ける場合と、購入する場合の支出構造を比べてみます。

    ① 賃貸継続の場合
    家賃：15万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 3,600万円
    更新料・引越しなどを含めると実質 3,700万円前後
    → 住み替え自由・修繕リスクなし・老後に賃貸審査リスクあり。

    ② 購入の場合
    ローン返済：13万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 3,120万円
    管理費・修繕費：3万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 720万円
    固定資産税：1.2万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 288万円
    合計：約 4,100万円（＋将来の修繕一時金・売却コスト）

    つまり、総支出はほぼ同水準（3,700〜4,100万円）ですが、
    購入の場合は最終的に「資産（住まい）」が残るのが大きな違いです。

    2. 住宅ローンの年齢リスク
    55歳・20年ローン → 完済は75歳。
    定年後の10年間は、年金＋貯蓄＋退職金から返済を続ける必要があります。

    想定キャッシュフロー
    55歳 購入 3,200万円 頭金1,000万円投入
    65歳 定年 残高 約1,600万円　退職金で一部繰上げ返済可能
    75歳 完済 住宅資産残る　老後支出減少・安心感

    〇退職金の1,500万円のうち1,000万円を繰上げ返済すれば、
    残ローンは600万円程度まで減らせるため、老後の負担を軽くできます。
    ただし、頭金1,000万円＋繰上げ1,000万円＝2,000万円を住宅に充てると、
    「手元資金」が減り、老後生活資金に影響します。

    3. 老後資金への影響（ざっくり試算）
    金融庁の「老後2,000万円問題」でいう生活費を参考にします。
    ご夫婦2人世帯の平均生活費：月26万円程度（地方ならもう少し低い）
    公的年金想定（夫厚生年金・妻パート年金）：月20〜22万円程度
    毎月3〜5万円の取り崩しが想定されます。
    つまり、20年間で取り崩し 約800〜1,200万円。
    これに住居費（ローン or 家賃）を上乗せすると：
    老後住居費（月） 家賃15万円 管理費・修繕費・税 約4〜5万円
    年間支出 約180万円 約60万円　　差額：約120万円／年 -
    老後20年合計 約2,400万円の差

    ☆老後の**固定費を減らしたいなら「購入」**が有利。
    ただし、初期の自己資金が大きく減ることがリスク。

    4. 固定資産税・修繕一時金の考慮
    固定資産税：約月1.2万円（年15万円前後）
    修繕積立金は築年数とともに上昇。15年築なら、10年後に月4〜5万円になる可能性あり。
    大規模修繕一時金（屋上・外壁など）として数十万円徴収される可能性も。

    ☆「修繕積立金＋一時金」で平均 年間20〜30万円 の余裕をみておくと安心です。

    5. 資産性・流動性（将来売却・賃貸化できるか）
    築15年で購入 → 75歳時には築35年。
    売却価格は現価格の50〜60％程度（約2,000〜2,500万円想定）。
    管理状態・立地が良ければ「賃貸化」して家賃収入（月10万円前後）も可能。

    ☆資産を“現金化できる選択肢”がある点では、購入にもメリットがあります。

    6. 総合的な判断バランス
    観点 　　　　賃貸継続 　　　　　購入
    流動性 　　 ◎（自由） 　　　△（固定資産）
    修繕・管理負担 ◎ 　　　　　　　　△〜×（費用上昇リスク）
    老後の住居費 ×（家賃ずっと発生） ◎（返済完了後は低コスト）
    手元資金の確保 ◎ 　　　　　　　　△（頭金・繰上げで減少）
    相続・資産残し × 　　　　　　　　◎
    精神的安心感 △ 　　　　　　　　◎（「住まいが自分のもの」）

    ☆結論（あなた方の条件に合わせて）
    「無理なく老後の住居費を固定化したい」なら、購入は合理的。
    ただし、次の2点を守るのが安全です。
    繰上げ返済は退職後に一気にしすぎない。
    → 退職金1,500万円のうち、1,000万円だけ繰上げ・500万円は手元に残す。
    → 老後の生活防衛資金として最低1,000万円以上を確保。
    管理費・修繕費・固定資産税の将来上昇を想定。
    → 月4〜5万円の維持費を“賃貸の家賃代わり”と見なす。
    「築15年」物件の管理状態を必ず確認。
    → 修繕履歴・積立金残高・管理組合の健全性をチェック。
    → 将来の大規模修繕・建替えリスクが低いマンションを選ぶ。

    ☆まとめると
    賃貸を続けると、老後も月15万円の支出が続き、年金生活で重くなる。
    購入すれば、ローン完済後の住居費が月4〜5万円程度まで下がり、老後の安心感は大。
    ただし、頭金と繰上げ返済で老後資金を使いすぎないように注意。
    今の物件が「良い管理体制・駅近・流動性がある」なら、購入してもリスクは小さいです。

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/10/01

    現在の賃貸住宅から持ち家の購入を考えているが老後資金をへらさずに賃貸から持ち家に切り替えられるかご心配なのですね。

    賃貸か持ち家かのメリデリはネットを検索すればたくさんでてきます。ご自分の最も大事にすること、心配なことに何でしょうか。ここでは特に相談者さまのライフスタイルとお金の観点から検討してきましょう。

    今の家賃とそれほどローン支払はかわらなければ、その差（家賃の１５万円か、１６万円）から当面、影響がないかもしれませんが、金利上昇も含め他の要素をすべていれて今後３０年のライフプランを反映したご家計のキャッシュフローを作成してみましょう。

    考える要素は、これからと定年退職後の収入（夫婦の就業、年金、資産運用、相続、その他）や支出（ローン支払か家賃か、生活費、固定資産税や修繕費、税と社会保険、民間保険、医療介護、レジャー、家電自動車買い替えなど）をすべて織り込み、その中で賃貸か購入か家計が回ることを検証してみましょう。自分たちのライフプランをまず検討して、数字に落とし込みます。何回かFPに計算してもらい、家計の見える化をして安心するまでやってみましょう。

    計算は少々面倒なので、FPなど専門家を活用します。国が推し進めている金融経済推進機構（J-FLEC）の割引制度を利用すると少しお得に計算してもらえます。

    以上ご参考まで。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/10/01

    ご相談を拝見しました。

    ご年収と返済額を勘案する限り、問題のない計画だと思われます。また、共働きであることから、ペアローンを利用して団体信用生命保険を夫婦連生型にすれば、万が一の際、債務負担分が保険から補填されますので、残る配偶者の負担が軽減されます。補償内容を吟味して利用を検討されると良いでしょう。

    次に修繕積立金ですが、事前に長期修繕計画と運用状況、積み立てられた額などを確認することで、値上がりリスクをおおよそ判断できます。必要に応じて知見のある不動産業者にアドバイスを求められると良いでしょう。

    本件は、退職金は老後資金として預金してもリスクの少ないケースだと思います。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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