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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 20代
  • 女性
  • エリア
    埼玉県行田市
  • 投稿日
    2025/01/20
  • 更新日
    2025/01/21
  • ［3回答］

921 view

2世帯住宅を建てる際の注意点はなんですか？費用の負担についても教えてください。

20代後半、夫と子供2人の4人家族です。
まだ考えているだけの段階ですが2世帯住宅を建てるのはどうかなと考えています。

私には50代の両親がいます。両親が住む実家は賃貸で
そこにシングルマザーの姉と、姉の子も住んでいます。

両親の老後のことも考え、2世帯にし、シングルの姉だけではなく
私たち家族も協力していきたいと思っています。
父は現役ばりばりで働いていますが、力仕事なので、この年齢になってから心配しかありません。

支払いができる人物としては父、夫、姉、私の4人います。
ですが住所ローンを組めるのはこの中で1人のみ？ですか？
1人で組んでみんなで支払いを行うことは、できますか？

2世帯の場合の支払いや、購入の際に気を付けたほうがいいこと、教えていただきたいです。
もしやめた方がいい理由が多いのであれば、理由についても
教えてください。

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/01/21

    ご相談内容を拝見しました。将来のお父様のこともご心配になって2世帯住宅を検討されるとのこと素晴らしいでね。検討にあたり以下の事項をしっかりと4名で話し合ってからお決めるになるとよいと思われます。

    ＜間取りや将来の生活設計＞
    ・2世帯住宅の形態：完全分離型、部分共有型、完全共有型
    ・生活スタイルの違いの調整
    ・プライバシーと共用スペースのバランスを考慮した間取りを設計。
    ・将来の家族構成の変化：もし離婚や再婚があった場合のこと
    ・親子間の意見の相違
    ＜お金と登記割合のこと＞
    ・ローン負担と返済計画
    ・法的な権利関係と名義の問題
    ・税制上の優遇措置：住宅ローン減税や二世帯住宅に関する税制優遇措置を確認
    ・将来の相続：小規模宅地の評価減の適用可否 (330㎡まで80%減額)

    その上で、4名でローンを組むことも可能ですが、以下のような問題が考えられます。
    ・ローン審査が厳しくなる。
    ・費用も1本よりも多くかかる。
    ・将来、誰かに返済能力がなくなった場合、他の者で負担することになること（連帯責任）

    １名でローンを組むこともできます。しかし、以下の点に注意が必要です。
    ・法的責任は契約者1名がおう。他の3名の連帯保証をつけることも検討できる。
    ・他の3名の支払方法について契約書を作成し、負担方法の明確化をする。（贈与か貸付か）特に将来のへ家族間の返済の確実性と贈与税のリスクがないように検討が必要です。

    一番単純なのは。完全分離型でそれぞれが区分登記をして親世帯と子世帯で2本のローンをくみそれぞれ返済をする。姉はご両親に家計サポートという形で負担をする。相談者様はペアローンを組むがもし離婚になると問題がでてくることもありえます。

    かなり複雑な問題ですので、計画段階からまず複数の銀行に打診して、全体コーディネートはファイナンシャル・プランナー、家族間の契約書は弁護士、税務のことは税理士に確認しながらご検討ください。いい解決策が見つかるとよいですね。

    ご参考になれば幸いです

    小川佳宏
    さんに相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/01/21

    ご相談を拝見しました。

    まず親族居住用の二世帯住宅の場合、住宅ローンを連名で利用できるのは、親、子、配偶者となります。相談のケースにおいて御兄弟は対象外となります。

    相談者様は20代後半とのことですから、「フラット50親子リレー」など最長50年の長期返済型ローンの利用も可能です。各居住者のローン負担割合なども含め、ファイナンシャルプランナーに相談するなどして無理のない返済計画を検討されると良いでしょう。

    次に2世帯住宅を建築、購入するにあたっての注意点ですが、家族間のコミュニケーションがなにより重要です。お互いの生活リズムや価値観の違いを尊重し、話し合いながら間取りや大きさ、エリアを決定する必要があります。

    また、2世帯住宅は、一般的な住宅に比べて売却が難しい場合もあります。将来、売却する可能性がある場合は、そのことを考慮した上で、住宅を選ぶ必要があります。

    既存住宅ではプライバシーの確保が困難となる場合もありますので理想は注文住宅です。まずはご自分たちの理想を実現した住宅がどの程度の規模になるかを知るために、住宅メーカーや工務店に相談されてはいかがでしょうか。

    以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

    奥林洋樹
    さんに相談する

  • 私が回答します

    黒田ゆう

    東京アセット・パートナーズ株式会社

    • 東京都
    • 女性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/20

    はじめまして。
    まずは住宅ローンですが、原則がいくつかあります。
    ・一人につき、ひとつ
    ・返済原資がその人の収入
    ・返済期間は80歳まで

    ひとつの建物についてひとつの住宅ローンではありませんので、4人がそれぞれ住宅ローンを組んで合算して支払うことも、原理的には可能です。

    次に、住宅ローンの審査は、
    ①その人が継続して返済できるかどうか
    を主眼に、
    ②物件の担保評価（ローンを返せなくなったときに銀行が物件をもらって、売ってお金に変えて貸したお金を回収できる額はいくらか）
    を合わせて判断されます。

    ①の観点で、公務員や大手企業の正社員などはローンの審査が通りやすい傾向にありますが、そうでないからと言って借りられないわけではありません。

    詳しく話しだすととても長くなるので、住宅ローンについてはこのくらいにして、二世帯住宅について。

    ご相談をパッと見た限りでは、二世帯住宅はお勧めしません。
    理由はいくつかありますが、一番は
    ・二世帯住宅は硬直性が高い
    ことです。

    不動産、特にご自宅は、「住まう」という価値と「換金資産」としての価値の2面があります。
    どちらかに偏ることが最適解である場合もありますが、多くの場合には、この2つの価値のバランスが非常に大切です。
    二世帯住宅は、「（ご相談者様ご一族の）住まう」価値が重く、「（いざというときの）換金資産」としての価値が低いものになります。

    さらに、「二世帯住宅」と言っていますが、ご相談者様のケースの場合は、実質は「三世帯」です。
    この三世帯がひとつの建物でみんなで暮らす、となると、時間と共に不要になる部分などが出てきたときに、「一部だけ売る」などということができません。
    誰か一人に何か想定外のことが起きたときに、それは即、全員の問題となってしまう、というのは、非常に危ういのではないでしょうか。

    まずは、三世帯それぞれの必要なニーズを洗い出し、それぞれに合った住宅の形をお考えになった上で、「スープの冷めない距離」の近居をご検討されてはいかがでしょうか。

    お金の借り方も、物件の所有権の持ち方も、複雑になればなるほど、身動きが取りづらくなります。
    その硬直性が、これからのご家族皆様のそれぞれの人生の変化に即していけるかどうか、がとても大切だと思います。

    ご参考になれば幸いです。

    黒田ゆう
    さんに相談する
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