オーナーチェンジ物件を検討しています

Question

オーナーチェンジ物件の営業を受けました。
法人契約の部屋で、家賃は月13万円です。

営業からは法人契約の為滞納リスクは低く、安定しているとのこと。

契約書を確認すると、会社の社宅だそうです。（実際に誰が住んでいるかはわかりません）

物件価格は3,100万円。不動産投資は以前から興味があったのですが、素人が手を出して良いのか迷っています。
購入するとした場合、どこまで細かく確認しておく必要がありますか？

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

ポイントさえ抑えれば、オーナーチェンジ物件が特段危険と言うわけではありませんし、賃貸借契約の名義が法人であれば、家賃の滞納リスクは低い可能性もあるでしょう。ですが、全く心配がないとまでは言い切れません。

少なくとも法人の実態や業務内容、沿革を確認する必要がありますし、それ以前に賃貸借契約書の記載内容、例えば原状回復や解雇予告等に関する取り決めを始めとして、その内容を詳細に確認する必要があります。加えて、レントロールや修繕履歴も確認することが大切です。

また、オーナーチェンジ物件における最大のデメリットは、居室内を確認できないという点であることを理解しておく必要もあるでしょう。

次に表面利回りですが、価格3100万円に対して年間賃料は156万円（13万円✕12か月）だと約5.03％です。これ自体は昨今の既存住宅価格の高騰を勘案すれば特段低いとまではいいきれませんが、月々負担する管理費や修繕積立金、さらには賃貸管理会社への委託手数料、固定資産税や投資用ローンの返済を加味すれば実質利回りは幾らになるでしょうか？

さらに、リセール価格がどの程度になるかについても見極めが必要です。

相談を拝見する限り投資初心者とのことですから、まずは不動産投資に関する書籍を2～3冊読み込み、判断基準の型を身に着けられてから購入を検討しても遅くはないような気がします。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

オーナーチェンジ物件だから危険、法人契約だから安全、という単純な話ではありません。

まず営業担当者の「法人契約だから滞納リスクは低い」という説明自体は間違いではありません。

一般的には個人契約より法人契約の方が家賃滞納リスクは低い傾向があります。

ただ、不動産投資で本当に見るべきなのはそこだけではありません。

私ならまず、「その物件そのものに投資する価値があるのか」を考えます。

実際に不動産業界にいると、
○家賃保証がある
○法人契約だから安心
○満室だから安心
という説明を信じて購入したものの、その後苦労しているオーナーもたくさん見てきました。

法人契約だから安心と言われても、会社が退去したらどうなるのか、
次の入居者は同じ賃料で入るのか、その地域に賃貸需要があるのか、
まずそこを見なければなりません。

例えば今回のケース。
家賃13万円で価格3,100万円。
表面利回りだけ見ると約5％です。
数字だけ見れば成立しているように見えます。

しかし実際には、

○管理費
○修繕積立金
○固定資産税
○火災保険
○設備故障
○募集費用
○退去時の原状回復費

などが発生します。

さらに最近は物価上昇の影響で、

○クロス
○床材
○設備交換
○職人費用

なども以前より高くなっています。

つまり退去が発生した時のオーナー負担は年々大きくなっています。

不動産投資で怖いのは、購入時の収支計算が一番良く見えることです。

営業資料は基本的に満室前提です。

しかし現実には、

○空室になる
○家賃が下がる
○修繕費が増える

ということが普通に起こります。

その時に持ち続けられるかが重要です。

また、オーナーチェンジ物件は自分で部屋を見られないこともあります。

そのため、

○室内状態
○設備状態
○過去の修繕履歴
○入居者属性
○契約内容
○退去予告の有無

などは必ず確認した方が良いです。

個人的な考えを申し上げると、私はこのバランスの商品には手を出しません。

もちろん投資は人それぞれです。

資産分散の一環として保有する考えなら理解できます。

ただ、「儲けたい」「不動産投資で利益を出したい」という目的であれば、
もう少し慎重になった方が良いと思います。

不動産投資は成功事例ばかり目に入りますが、本当に怖いのは購入後です。

購入は一瞬ですが、固定資産税は毎年来ます。
管理費も修繕積立金も毎月来ます。
設備は必ず壊れます。
空室になることもあります。

そして、その時に営業担当者は責任を取ってくれません。

だからこそ、「法人契約だから安心」ではなく、
「もし明日退去されたら、それでも買いたい物件か」という視点で考えてみてください。

その質問に自信を持って「買いたい」と言えるなら検討の価値はありますし、
少しでも不安が残るなら慌てて購入する必要はないと思います。

不動産投資は買うことが成功ではありません。

買った後に困らないことの方が、実はずっと大切です。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

法人でも滞納はありますよ。特に人材派遣会社の場合は要注意です。中抜きして払わない、住民は会社が払っているはずだからわからない、なんてこともあります。
構造が分かりませんし、立地も不明です。遠隔地の4戸アパートの場合、都心部RCのワンルーム、では全く異なります。利回りからすると都会のワンルームっぽいですが、それならやめたほうがいいでしょう。絶対にお勧めしません。
遠隔地4戸のアパートの場合、利回り5％では投資価値ないですね。リスクをとってまでやる意味がないと思います。
いずれにせよ、5％程度の利回りで納得するのではなく、もっといい物件を探してみてください。1年ぐらい目の色を変えて探し回ると、相場観が付いてきます。同時並行で投資本を読み漁るのと、大家の会に出席してください。特にセミナー後の交流会で先輩大家を見つけるようにしてください。

山賀 達木(株式会社トップトラスト) · Answer

ご相談内容を拝見しました。
結論から言うと、「素人だから手を出すべきではない」ということはありませんが、営業トークの「法人契約だから安定」という説明は、額面通りに受け取らないほうがいいです。むしろ法人の社宅契約には、個人契約とは違うクセがあります。

まず利回りの感覚
家賃13万円×12ヶ月=156万円、物件価格3,100万円なので、表面利回りは約5.0%です。都心の区分マンションとしては特別高くも低くもない水準ですが、ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費を引いた実質利回りで見ないと、実際の手残りは判断できません。営業から出てきた収支シミュレーションがあれば、経費項目がすべて入っているか確認してください。
法人契約(社宅)特有の確認ポイント
「法人契約=滞納リスクが低い」自体は間違いではありませんが、それとは別のリスクがあります。

・家賃の増額がしにくい：社宅契約は長期入居になりやすく安定はしていますが、その分、賃料の値上げ交渉が難航しやすいです。相場が上がっても家賃据え置きのまま、というケースは珍しくありません。
・退去時の需要：法人契約の社宅は、契約している会社の業績や組織方針(社宅制度の廃止、転勤、人員整理など)次第で、思ったより早く解約になることがあります。契約書の解約予告期間(1ヶ月なのか3ヶ月なのか)を必ず確認してください。
・実際の居住者が分からない：契約者は法人でも、住んでいるのは社員です。室内の使用状況を直接確認できないため、退去時に原状回復費用で揉めるリスクがあります。
・法人自体の信用力：契約している会社の規模・業歴・信用状態も、可能な範囲で確認しておくと安心です。上場企業の社宅なのか、小規模な会社なのかで安定度はだいぶ変わります。

物件そのもので確認すべきこと
・賃貸借契約書の原本：家賃、敷金、更新料、解約予告期間、特約事項(修繕義務の所在など)を一通り確認
・管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、修繕積立金の残高、長期修繕計画、直近数年の総会議事録：将来の大規模修繕で一時金が発生する予定がないかも要チェックです
・登記簿謄本：所有権、抵当権の有無
・売却理由：現オーナーがなぜ今売るのかは必ず聞いてください。売却理由をきちんと説明してくれるかどうかで、営業・売主の信頼度もある程度判断できます
・周辺相場との比較：現在の家賃13万円が、その物件の相場に対して高いのか妥当なのか。相場より高めに設定されている場合、退去後に同じ家賃で決まらず、利回りが下がるリスクがあります
・修繕履歴：室内は見られなくても、共用部の外観や、可能なら過去の修繕履歴を売主から取り寄せておくと安心です
・契約不適合責任の範囲：売買契約書に、後から欠陥が見つかった場合の責任範囲がどう書かれているかも確認しておくといいです

進め方の提案
初めての不動産投資であれば、上記の項目を全部自分でチェックするのは大変なので、投資用不動産の売買に強い不動産会社や、利害関係のないファイナンシャルプランナー・税理士にセカンドオピニオンを求めるのも一つの手です。営業担当者の説明を鵜呑みにせず、契約書・登記簿・管理組合資料を自分の目で確認したうえで判断することをおすすめします。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

オーナーチェンジ物件を検討しています

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング

金子徳公

株式会社ハウジングサクセス

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

山賀達木

株式会社トップトラスト

以下の記事もよく読まれています

賃貸中のマンション売却、入居者がいるままでも高く売れる？

耐震基準の改正前に建てられた物件投資について

投資について新築か中古か

マンション投資について

サブリース解約後、空室だらけになってしまった

年金対策で買ったが将来性に不安で手放したい

投資について

不動産投資はどうなのか。

中目黒駅から徒歩圏内のワンルームマンションについて

自宅を投資目的で使いたい

Q&A協力専門家の皆様

金子徳公

奥林洋樹

山賀達木

不動産お悩み相談室 REAL ESTATE Q&A

オーナーチェンジ物件を検討しています

以下の記事もよく読まれています

賃貸中のマンション売却、入居者がいるままでも高く売れる？

耐震基準の改正前に建てられた物件投資について

投資について新築か中古か

マンション投資について

サブリース解約後、空室だらけになってしまった

年金対策で買ったが将来性に不安で手放したい

投資について

不動産投資はどうなのか。

中目黒駅から徒歩圏内のワンルームマンションについて

自宅を投資目的で使いたい

Q&A協力専門家の皆様

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A