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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    大阪府豊中市
  • 投稿日
    2026/06/30
  • 更新日
    2026/06/30
  • ［3回答］

350 view

本審査は通ったのに、急にあと300万円必要に...

中古マンションを購入することになり、先週、住宅ローンの本審査も通りました。
物件価格は4,800万円です。頭金は200万円入れて、残りをローンで借りる予定です。手付金もすでに支払っています。

昨日銀行の担当者から電話があり、「物件の担保評価が売買価格より低かったため、融資できるのは4,300万円までです」と言われました。

計算すると、諸費用とは別に、現金をあと300万円ほど用意しないといけないようです。

そんなお金はすぐに出せません。
承認の連絡をもらった時には、借りられる金額まで確定したと思っていました。

仲介会社からは、親に借りるか、別の銀行も当たってみてはどうかと言われています。
ただ、引き渡しまで1か月を切っていて、今から間に合うのか？

お金を用意できずに購入をやめた場合、住宅ローン特約で契約を白紙にできるのでしょうか。
審査には通っているので、買主都合のキャンセルになってしまいますか？

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/30

    まず整理したいのは、
    「本審査に通った後に、担保評価を理由に融資額が減額された」という点です。

    一般的には、担保評価による減額は、事前審査後の本申込みの段階や、
    本審査の過程で起こることはあります。
    そのため、「事前審査では希望額に近い回答だったが、
    本申込み後に担保割れが判明して減額された」という流れであれば、十分あり得る話です。

    一方で、「本審査承認後に、さらに300万円減額された」ということであれば、
    少し確認が必要です。
    本当に最終承認だったのか、それとも「条件付き承認」や「内諾」に近い段階だったのか、
    銀行からの正式な通知内容を確認された方がよいと思います。

    つまり、今回のポイントは「本審査に通ったかどうか」よりも、
    ・いつの段階で減額が決まったのか
    ・承認された融資額はいくらだったのか
    ・住宅ローン特約の対象になる内容か
    この3点です。

    住宅ローン特約が使えるかどうかは、契約書の内容によって変わります。

    特約の内容によっては、「融資が承認されなかった場合」に限って白紙解除できるものもあれば、
    「希望額の融資が受けられなかった場合」まで含むものもあります。
    そのため、今回のように融資額が減ったケースでも、
    契約内容次第では白紙解除できる可能性があります。

    逆に、契約書上が「融資不承認」の場合のみ対象となっているのであれば、
    融資自体は承認されている以上、特約の適用が難しいこともあります。

    ですので、まずは仲介会社に契約書を確認してもらい、
    ・住宅ローン特約の文言
    ・融資承認期限
    ・減額があった場合の扱い
    を整理することが大切です。

    今回のケースは、
    事前審査後の本申込みで減額されたという理解であれば流れとしては自然ですが、
    本審査承認後の減額となると、少し話が違ってきます。
    そのため、銀行からの説明内容をもう一度確認し、
    どの時点で何が確定していたのかをはっきりさせることをおすすめします。

    引渡しまで1か月とのことですので、他行への相談や売主との調整を進めるにしても、
    契約上の期限を過ぎないよう、できるだけ早く動かれることが大切です。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/07/01

    ご相談を拝見しました。

    まず、媒介業者が提案した「他の銀行への打診」は、住宅ローン特約の期限を勘案すれば悪手である可能性が高いと思われます。

    今回のケースは、審査には通ったものの物件評価による「減額」という不可抗力に近い理由ですから、契約書に定められた期限内であれば、買主都合のペナルティ（手付金没収や違約金）なしで解約できる権利を行使できる可能性は高いと思われます。

    したがって、本件は白紙解約する、あるいは他行へ申し込みし直すことを売主に承認してもらい、住宅ローン特約の期限を延長してもらう、この2つが選択肢になるでしょう。

    ただし、必ずしも住宅ローン特約期間の延長が認められるとは限りませんし、売買契約書に住宅ローン特約について「融資の承認が得られなかったとき」とだけ記載されている場合には、「減額とはいえ承認されているのだから白紙解除は認められない」と主張される可能性もあります。

    そのため、取り急ぎ「減額された場合」の規定があるか、融資金額の指定がどうなっているかを一字一句確認すると同時に、媒介会社へ「ローン特約の適用可否」をストレートに確認し、白紙解除を検討された方が良いかもしれません。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/07/01

    ご相談内容拝見いたしました。

    結論から申し上げますと、「住宅ローン特約」を適用して、違約金などのペナルティなしで契約を白紙解約できる可能性が高いです。

    状況を整理し、いただいた疑問について簡潔に回答いたします。

    〇住宅ローン特約で白紙にできるのか？
    はい、できる可能性が高いです。
    住宅ローン特約は「審査に落ちた場合」だけでなく、「契約書に記載した希望額（今回はおそらく4,600万円）まで借りられなかった場合（減額承認）」にも適用されるのが一般的です。

    そのため、まずは至急お手元の「不動産売買契約書」をご確認ください。
    以下の2点が非常に重要です。
    1.融資利用の予定金額: ここに「4,600万円」など、当初予定していた金額が記載されていれば、その金額を借りられなかったため特約の対象となります。
    2.融資承認取得期日（ローン特約の期日）: この期日を過ぎてしまうと特約が使えなくなります。必ず期日前に手続きをする必要があります。

    〇買主都合のキャンセルになってしまうのか？
    ローン特約の条件を満たしていれば、買主都合のキャンセル（ペナルティあり）にはなりません。
    特約による「白紙解約」となれば、すでに支払っている手付金は全額無利息で返還されます。違約金を請求されることもありません。

    〇今後すぐに行うべきこと
    引き渡しまで1か月を切っているとのことですので、時間との勝負になります。
    契約書の確認: 上記の「金額」と「期日」を今すぐ確認してください。
    仲介会社への連絡: 「親族からの援助も難しく、手元に300万円の用意はできないため、このままではローン特約での白紙解約をお願いすることになる」と早急かつ明確に伝えてください。

    （どうしても購入したい場合）他行への打診と期日延長の交渉: もし別の銀行で審査をやり直す場合、1か月では間に合わない可能性が高いです。その場合は、売主に「引き渡し期日」と「ローン特約の期日」の延長を交渉してもらう必要があります。

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