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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    大阪府大阪市福島区
  • 投稿日
    2026/07/18
  • 更新日
    2026/07/29
  • ［3回答］

270 view

内見の立ち会い中に担当者が部屋の欠点を次々と説明するのが気になる

マンションの売却を始めて2か月ほど経ちます。
担当者から「売主さんが立ち会ってくれると質問にすぐ答えられて助かります」と言われて、これまでの内見5回すべてに同席しています。

内見中、担当者が買主候補に部屋の説明をするとき、北向きの居室があること、築25年であること、駐輪場に空きがないことなど、向こうから聞かれる前に順番に話していくんです。

丁寧な対応だとは思うんですが、買主候補の方の顔がだんだん険しくなっていくのを横で見ていると、こういう伝え方でよかったのかと毎回気になります。

担当者が欠点をこちらから説明していくのは、業界として普通のことなのでしょうか。
また、売主が毎回立ち会うことがかえって内見の雰囲気に影響する、ということはあるんでしょうか。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/07/18

    ご相談内容でしたら、お気持ちはよく分かります。

    内見でマイナスになりそうな点を次々と説明されると、
    「そこまで先に言わなくても…」と感じてしまいますよね。

    ただ、宅地建物取引業者には、取引に影響する内容を正しく説明する責任がありますので、
    築年数や駐輪場の状況など、購入判断に関わることを隠したまま進めることはできません。

    そのため、マイナス面を説明すること自体は決して間違いではありません。

    一方で、ご相談を拝見して感じたのは、
    「何を伝えるか」よりも、「どう伝えるか」「いつ伝えるか」が少し気になったという点です。

    例えば、お部屋の魅力や住み心地を十分に見ていただく前から、マイナス面ばかりが続くと、
    買主様はどうしてもその印象が強く残ってしまいます。

    もちろん担当者に悪気はないのでしょうし、誠実に説明しようという気持ちからだと思います。

    ただ、伝え方や順番ひとつで受ける印象は大きく変わります。
    同じ内容でも、「正直で信頼できる担当者」と受け取られることもあれば、
    「欠点ばかり強調されている」と感じられてしまうこともあります。

    実際、
    不動産業界では少しもったいない説明の仕方をしている営業担当を見かけることもあります。
    本来であれば決まる可能性があったご縁を、
    自ら難しくしてしまっているケースも残念ながらあります。

    とはいえ、だからといって今の担当者が悪い営業だと決めつける必要はありません。

    売却活動は担当者と協力して進めることが大切ですので、「部屋の良いところを見てもらってから、
    最後に補足するような流れの方が印象が良い気がするのですが、どう思われますか」と、
    一度率直に相談してみてもよいと思います。

    また、売主様が毎回立ち会うことについても、必ずしも悪いことではありません。

    質問にその場で答えられる安心感がありますし、
    実際に住んでいた方だからこそ伝えられる魅力もあります。

    ただ一方で、購入を検討される方の中には、売主様が同席していることで遠慮してしまい、
    本当に聞きたいことを聞けないという方もいらっしゃいます。

    そのため、立ち会う場合でも、必要なときだけお話しし、
    それ以外は買主様がゆっくり見学できる雰囲気をつくることも大切です。

    売却は、ご縁とタイミングの影響も大きいものです。

    一度担当者と販売方法について話し合い、お互いの考えをすり合わせることで、
    より良い形で売却活動を進められる可能性は十分あると思います。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/07/19

    ご相談を拝見しました。

    媒介業者には、購入の意思決定に影響を及ぼす事項について説明する義務（告知義務）が設けられています。したがって、不利益事項を丁寧に説明していること自体が間違っているとまでは言えません。

    ただし、「タイミングや順番を誤っている可能性が高い」との印象は受けます。

    そもそも、相手が物件の魅力を感じる前に、「北向き」「築25年」「駐輪場空きなし」といわばマイナスと受け取られかねない情報を順番に浴びせていくのは、営業手法として悪手です。

    買主候補からすると、「デメリットのチェックリスト」を読まされている気分になり、購入意欲が下がるのも当然だからです。

    また、売主に毎回内見の立ち会いを求めるのも良し悪しです。

    買主が本音で話しづらくなったり、担当者が売主様へのパフォーマンスに走ってしまったりと、必ずしもプラスに働くとは言い切れないからです。

    か月で5回という決して少なくない内見チャンスを逃している現状を考えると、今の内見スタイルを見直す時期に来ていると言えるでしょう。

    担当者に対して「次回はあえて内見の立ち会いを外れてみたい」という意向を伝えると同時に、「デメリットを伝える前に、まずは物件の気に入ってもらえそうなポイントをアピールする時間をしっかり作ってほしい」と、案内の進め方についてやんわりとリクエストされてみてはいかがでしょうか。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/07/29

    ご相談内容拝見いたしました。

    一つ一つお答え致します。

    1. 担当者が欠点を先に説明するのは普通のことか？
    結論から申し上げますと、「欠点（ネガティブな情報）を事前に伝えること」自体は、不動産業界において一般的であり重要なことです。

    〇後々のトラブルを未然に防ぐため
    日当たり、築年数、駐輪場の空き状況などは、購入後の生活に直結します。これらを隠して売却すると、後から「知らなかった」と大きなクレームや契約解除のトラブルに発展するリスクがあるため、担当者は事前にしっかり説明しようとしています。
    〇ただし「伝え方」には工夫が必要
    欠点を伝えること自体は誠実ですが、立て続けにデメリットだけを並べるのは良い営業とは言えません。「北向きですが、その分夏は涼しく過ごせます」など、メリットとセットで伝える（フォローする）のが理想的です。

    2. 売主が毎回立ち会うことは雰囲気に影響するか？
    はい、売主の同席は内見の雰囲気に大きく影響する（買主が気を遣ってしまう）ことが非常に多いです。

    〇率直な感想が言えなくなる
    買主は「壁紙が少し古いな」「この部屋は思ったより狭いな」といった相談を家族や担当者としたいものですが、売主が目の前にいると気を遣って言葉を飲み込んでしまいます。
    〇隅々まで確認しづらくなる
    収納の中や水回りなどもしっかりチェックしたいものの、家主の目があると「開けたら失礼かも」と遠慮してしまい、結果的に購入の決断に踏み切れない原因になることがあります。

    ★今後の対策についてのアドバイス

    〇担当者へ営業トークの相談をする
    「誠実に伝えてくれるのはありがたいですが、買主さんの表情が険しくなるのが気になります。物件のアピールポイントも交えて話してもらえませんか？」と、率直に要望を伝えてみてください。
    〇内見時の立ち会いスタイルを変える
    質問にすぐ答えられるメリットは活かしつつ、「最初と最後だけ挨拶をして、内見中は外（散歩やカフェなど）に出る」、あるいは「別の部屋（リビング以外の居室など）で静かに待機する」といったスタイルに変更すると、買主がリラックスして内見できるようになります。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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