不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

静岡県浜松市浜名区
投稿日

2026/08/28
更新日

2026/08/28
［1回答］

131 view

相続した土地の一部が高圧線の下にある

半年前に父が亡くなり、実家の畑と隣接する空き地を、姉とふたりで相続しました。

先日、土地の測量に来てもらった際に、空き地の一部が高圧線の真下にあることを教えてもらいました。

売却を考えているのですが、高圧線の下にある土地は建物を建てられない範囲があると聞き、買い手がつくのか不安です。

売却する場合に価格へどの程度影響するのか、また買い手を見つけやすくする方法があるのか知りたいです。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/28
高圧線下だからといって「売れない土地」になるわけではありません。
ただし、普通の土地と同じように扱ってはいけない土地です。

まず確認したいのは、「高圧線の下にある」という事実だけでは、
建築できる範囲や制限の内容までは判断できないということです。

高圧線下の土地では、
電力会社との間で地役権や線下補償に関する契約が設定されていることがあり、
その内容によって建物の建築や工作物、樹木などに制限がかかる場合があります。
地役権が登記されているケースもありますが、登記がないから制限がないとは限りません。

また、不動産の広告についても、高圧線下の土地は「高圧線下であること」とおおむねの面積、
建築が禁止されている場合にはその旨を明示する必要があります。
単に「地役権あり」と書けば足りるというものでもありません。

ですから、今回のような土地を相続して売却するのであれば、
私はいきなり電力会社や測量士、鑑定士に個別に相談するより、
まず売却を依頼する不動産会社に現地と資料を見てもらいます。

そのうえで、
高圧線が土地のどの部分にかかっているのか
線下部分がおおよそ何㎡なのか
建築可能な範囲・建築制限はどこまでなのか
登記簿に地役権が設定されているのか
電力会社との契約書や補償関係の書類が残っていないか
実際にどのような建物なら建築できるのか
近隣の高圧線下の土地がどのような価格で取引されているのか
ここまで調べてもらうのが先です。

特に重要なのは、「高圧線下だから何％値下がりする」と最初から数字を決めないことです。

線下部分が土地の端なのか中央なのか、面積がどの程度なのか、
建物を建てられる範囲がどれくらい残るのかによって、買主から見た価値はかなり変わります。

国税庁の相続税評価でも、建築が全くできない場合と、
建物の構造・用途などに制限がある場合では、地役権による評価上の扱いが異なっています。
つまり、税務上も「高圧線下＝一律○％」という考え方ではありません。

売却価格についても同じです。
例えば土地100㎡のうち10㎡が線下だから単純に10％下げればいい、という話ではありません。
その10㎡が敷地のどこにあるか、
建物をどこに配置できるかによって土地全体の使いやすさが変わるからです。

逆に言えば、残りの土地で普通に住宅を建てられるのであれば、
そこまで大きな問題にならないケースもあります。

私なら売却を考える際には、最初から「高圧線があるから安く売る」とは考えません。

まず、
① 制限を正確に把握する
② その制限を前提に建築プランを考える
③ その土地を欲しい人がいるかを見る
④ 近隣の成約事例などから価格を決める
という順番です。

そして、買主には高圧線下であることをきちんと説明したうえで販売します。
これは隠して売るような話ではありません。
むしろ最初から分かっている制限を正確に説明しておいた方が、契約後のトラブルを防げます。
実際、高圧線による建築・工作物の制限を調査・説明しなかったことが
売買後の紛争につながった裁判例もあります。

また、「高圧線下＝買い手がつきにくい」と決めつける必要もありません。

土地を探している人の中には、線下部分を駐車場や庭などに利用して、
建物を制限のない部分に配置できる土地であれば検討する人もいます。

今回、畑と空き地を一緒に相続されているとのことですから、
なおさら土地全体としてどう売るのが一番良いのかを考えた方がいいと思います。

姉妹で相続したのであれば、売却後の手取りを二人で分けることになります。
だからこそ、先に大きなお金をかけて「高圧線だから価値が○○万円下がる」と決めるより、
まず不動産会社に相談して、
「この土地ならどういう買主を想定して、いくらから売り出し、どういう見せ方をするか」
まで聞いてみるのが現実的です。

高圧線の存在そのものより、「その土地で何ができるのか」を明確にすること。
ここが売却では一番大事だと思います。

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