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不動産買取(かいとり)の仕組みとは

【1】買取って何?

買取専門の不動産業者(以下買取業者)にあなたの物件を買ってもらうことです。
買取業者はお客様から購入した不動産をリフォームして再販売をすることで利益を上げています。
露出が少ないため、あまり馴染みがないかもしえませんが、不動産業界全体の方針として、この買取業者が注目されているのです。

日本の不動産は長年、新築がメインでした。
現在は、少子高齢化に伴う、人口の縮小や環境問題に配慮し、新築では無く中古不動産市場が徐々に伸びてきています。
個人対個人の取引だと、目に見えない部分や想定できなかった部分からのトラブルが非常に多く、中古不動産の購入に不安を感じる買主様は非常に多くいらっしゃいます。
しかし、不動産業者が一度間に入ることで、売主様、買主様ともに安全な不動産取引ができるようになります。
この、間に入る業者こそが【買取業者】なのです。
新築に比べ、安価な金額で安全で快適な住まいが購入できるので、買い手側にとって非常にメリットがあります。

以前の買取業者は最悪売れ残ってしまった場合の下取りのような位置づけでしたが、
現在はお客様から買い取った物件に付加価値をつけ、本来の相場以上で売却することが主流です。
そのため、物件によっては、直接一般の方にご売却する場合と同等・それ以上の条件で取引できるケースも目立ってきています。
これからの不動産取引の主流の一つになりつつあるのが、この【買取】なのです。

ただ、買取はいいことずくめではございません。
まずはメリット・デメリットについてご説明します。

【2】不動産買取のメリット・デメリット

今回は実際に買取業者を利用して売却する際のメリット・デメリットをご説明します。

【不動産買取のメリット】

1、即現金化できる
買取を依頼してから、ご契約・お引き渡しまで最短1週間程度で終わらせることも可能です。

2、お部屋がどんなにボロボロでも売却できる
買取業者は買取後、室内をフルリフォームすることがほとんどです。
そのため、室内状況に関わらず売却することができます。

3、周りの人に気づかれず売却ができる。
普通の取引だと、不動産業者が図面を片手に室内から、建物回りを案内するため、
近隣の方に気づかれず売却をするのは非常に難しいですが、買取業者であれば状況によっては、室内写真のみで判断できる場合もあるため、内覧自体不要なケースがあります。

まとめると、不動産売却に伴うストレスを極力排除できます。
一般の方に売却をする際、複数のお客様が内覧することが、ほとんどです。
だから時間の拘束と、毎回お部屋を片付ける必要があります。
内覧する方は冷やかしのようにとりあえず見ておくという場合もあり、全ての方が購入を検討するわけではありません。
短期間で売却できるのであれば問題ないかもしれませんが、長期化するとかなりのストレスとなります。そういったストレスがほとんどなく売却ができるのが、買取の一番のメリットです。

【不動産買取のデメリット】

買取業者に依頼するのはメリットばかりではなくもちろんデメリットもあります。
一番のデメリットは【一般の方向けの売却に比べ価格が安くなる】ということが挙げられます。
一昔前に比べれば、付加価値を付けて販売するため高額の買取も可能になっていますが、買取業者も最終的には一般の方に販売をするため、購入できる金額も限度があります。
買取業者が買取価格を決める際は、
A販売想定価格ーB付加価値をつけるために掛かる費用=C買取価格となります。
ただ、必ず安くなるということもありません。

買取業者によって、得意、不得意があり、Aの販売想定価格を強気で出せる会社もあれば、Bの費用を抑えて、付加価値を付けられる会社もいます。
全く同じ物件でも会社によって2割以上差が出ることもあるため、一般の方向けの売却と比べ遜色のない金額で買取ができたケースもあります。
買取は全ての方におすすめできるわけではありませんが、良い条件でご売却できることもあります。
まずはご自身のご売却理由を良くお考えになり、買取も選択肢の一つとして加えてみてはいかがでしょうか。

【3】どんな時に買取がいいの?

買取を依頼する場合どんなケースが多いのでしょうか?

【よくあるケース】

①現在の自宅を売却して、新しいお住まいを購入する(買い換え)
②一般の方に評価されない物件
③特定の期日までに現金が必要になった場合
④周辺の方に知られず売却がしたい

この中で一番多いケースは、①買い換えの場合です。
不動産は高額のため、実際に購入を検討されている方は非常に慎重になるものです。
特に買い換えの場合、売却と並行して物件を購入する必要があり、タイミングを併せるのが非常に難しくなります。
そのため、一般の方向けに販売活動をしながら、場合によっては買取も検討していくことが重要となります。

今回は実際に買取を利用されたお客様の例を出しながらご説明します。

Aさんの場合

Aさんはご自身の自宅マンションとお父様の一戸建てを買取業者に買い取ってもらい、そのお金で住み替えをしました。
住み替えのご理由はお父様の病気です。
特殊な病気のため、普通の病院では診察が出来ず自宅から2時間かけて時間かかる病院まで通っていました。
ただ、年齢を重ねるにつれ、お父様の通院が難しくなり、後々の介護の事も考え、Aさんは2つの自宅を売却し同居の計画をされていました。
始めは一般の方向けに販売活動を行いながら住み替え先を探し始め、条件に合致する物件が早々にみつかりましたが、物件の購入をするためには2つの自宅の売却が絶対条件です。
内覧は何件か入っていましたが、具体的なお話にはなかなか進んでいなかったため、買取での売却を決意されました。
決意されてから、1週間で2つのご自宅の売却ができ、無事住み替え先を購入することができました。

Aさんのケースでは買い換え先の条件がかなり厳しく、少ない数から選ばなければならないため、当初より購入先が先に見つかった場合、買取業者による買取という選択肢を検討していました。
最初は買いたたかれる印象が強く、あまり乗り気ではなかったですが、2つのご自宅の条件が若干特殊だったため、一般の方からは中々評価されづらく販売活動が思うように進みませんでした。
しかし、実際に買取業者が提示した金額は、ご希望の金額と遜色の無い金額だったため、問題なく買い換えができる結果となりました。

何をしてでも高くご売却したいという方は、買取はお勧めできませんが、不動産のご売却を検討される場合、その次に何かしらのご計画があるかと思います。
一般の方向けの売却プランと買取の場合のプランを見比べ、無理のない売却プランを知ることが、不動産売却を成功させるコツです。

【4】騙されてる!?仲介業者と買取業者の関係

前項で実際に買取でご売却されたお客様のケースをご紹介しましたが、
買取業者に依頼する場合のほとんどが、不動産仲介会社を通して、依頼します。
仲介会社を通すと【仲介手数料】がかかりますが、買取業者に直接依頼すれば【仲介手数料】がかかりません。
これだけ聞けば、買取業者に直接頼んだ方がいいように見えますが、どの買取業者に依頼すべきか悩むと思います。
そもそも買取業者は露出自体が少なく、探すのは容易ではありません。
また各社ごと得意な物件、苦手な物件があり、同じ物件でも2割以上金額が変わるケースも。

仲介業者は複数の買取業者と取引があるため、一番良い条件の業者をご紹介することが可能です。
仲介手数料がかからないというだけの理由で買取業者へ直接依頼するのはリスクがあります。
ただ、仲介を通して買取を依頼する際気を付けてほしいのは、【本当にその条件が一番良いのか?】ということです。

例えばBさんがある仲介会社に売却を依頼していたとします。
Bさんは借金の返済をするために、不動産を現金化する必要があり、返済の期日も迫ってきています。
なかなか売却できず、期間が迫ってきたところで仲介会社が3000万円で買取ができると提案してきました。
当初の希望より安くはなりましたが、借金の返済をできる金額だったため、Bさんは3000万円でご契約をしました。
ここまではよくあるケースですが、本当に3000万円が一番良い条件だったのでしょうか。
実際はそれ以上の金額が出ていて、仲介会社が故意に情報を操作しているケースが実際にあります。

仲介会社は差額分を自分の利益としているからです。

実際に差額分を丸ごともらう場合や、買取業者が再販売するときに仲介に必ず入れてもらうよう予め取決めをしている等様々なケースがあります。

もちろん全ての仲介会社が不正を行っているわけでは無く、誠心誠意の提案をしてくる仲介会社が大半です。

売却活動をする際は、一般の方向けの相場と買取の相場を把握したうえで始めることが、失敗しない不動産売却の一歩です。

最後に

買取はすべての方にお勧めできるものではございませんが、現実多くの方が利用されています。
不動産の売却は人生でそう何度も経験するものでは無く、知らないばかりに大きく損をしてしまったお客様を私たちは何人も見てきました。
マンションナビは不動産業界をあるべき姿にしようと考えています。
お客様のご納得のいくご売却に少しでも役立てて頂けましたら幸いです。


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