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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都渋谷区
  • 投稿日
    2024/09/19
  • 更新日
    2024/09/20
  • ［4回答］

2446 view

不動産投資物件を複数所有している場合、自宅ローンの審査は通りにくくなりますか？

来年1月に結婚式をあげます。
私の年収は700万円ほど、彼も年収900万ほどで世帯年収は1600万円ほどになります。
結婚式後すぐにマンションを購入したいのですが、彼が不動産投資をやっている(いた？)ような話を先日はじめてされ、その際はちょっとした口論になってしまい、この件に関してはもういい。と言われてしまいました。

結婚前に聞きたかったと私が言った際に、結婚前のことで相談することはないと言われてしまい、追求ができないためこちらに相談させていただきました。

不動産投資をするなというわけではなく、住宅ローンの審査になんらかの影響がないか心配しております。
アドバイス等あれば教えていただきたいです。
ちなみに、購入を考えているマンションの場合、私の単独ではローンが組めなそうです。

  • 私が回答します

    都内ワンルーム専門セミプロ

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • マンションナビ会員
    投稿日
    2024/10/07

    こんにちは。
    都内ワンルーム専門の副業大家です。

    少し違う観点でコメントいたします。

    まず、住宅ローンには影響するかどうかと言えば、他の回答者の方々と同様、影響します。

    ただ、非常に稀なケースですが、実際の収支状況によってプラスに影響する場合もあります。

    一般に、金融機関から見た個人の与信枠は概ね決まっているので、不動産投資の借入が残っていれば、その分は差し引いて融資額が見積もられます。

    支払い能力がシビアに見られますので、最悪100%空室になったとして借り入れ投資用の返済、管理費、修繕費、固定資産税などの負担をした上で、新たな住宅ローンが支払えるか？という視点で審査されます。

    本来は月14万円の支払い能力があったとしても、投資用で最大7万円の支出するリスクがあれば、月々7万円の返済能力として判断されれば、ざっくり融資額は半分になります。

    もし、物件の審査額（いくらで売れるか）より借入額が大きければ、確実にマイナス評価になるので、新築のワンルームマンションを割高で購入していれば、残念ながらほぼ100%マイナスの影響を受けるでしょう。

    では、どのような場合にプラスになるかというと、投資用不動産の借り入れがゼロ、つまり完済している場合は、高い確率でプラス評価になるでしょう。

    頭金を多く入れた、かなり前に購入して返済が進んだなどで、あと5年で完済する予定なら、マイナスよりむしろプラスになるかもしれません。

    借り入れが残ってたとしても、例えば複数物件を所有して、賃料収入に対する返済比率が低い場合もプラスになる可能性があります。
    極端な例ですが、不動産が10件以上あって、賃料収入が月に100万円で返済等が30万円なら、極端な空室率を想定してもマイナスになることは無さそう、ということです。
    ただ、立地や築年数などは見られます。

    賃借人が親族だったり、親が事業をしていてその社員が住んでいるなど、借り入れが残ってたとしても空室リスクや滞納リスクが極めて低いと判断されることもあります。
    ただ、その場合は過去の賃貸状況（賃貸借契約書や通帳の賃料振り込み履歴など）の提出が求められると思うので、過去の資料をきちんと保管してることが重要です（その辺の管理がしっかりできてるかも見られます）。

    いずれにせよ、物件と収支を見てみないと、一概に良し悪しは判断できません。

    これからご結婚ということで、失礼ながら可能性はかなり低いとは思いますが、相手が親から相続した（または贈与された）、宝くじに当たって....など、極端な例でも可能性はゼロではないかと思い、コメントさせていただきました。

    無条件に「不動産投資=マイナス・悪」とは限らないことをお伝えしたかった次第です。

    後からご覧になった方を含め、ご参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    福島

    LIXIL不動産ショップ　ERA福島

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/21

    相談内容拝見いたしました。

    結論から言いますと、住宅ローンの審査は通りにくくなります。

    1.返済比率内に入らなければ、借入額は減額されます。
    2.所有物件の担保評価が下がる可能性もある。（場所・間取などにもよりますがもともと割高です）
    3.賃料収入は、同額でずっと続かない。

    実際にあった話
    以前、区分マンションの投資会社に勤めていましたが、ドクターの方で、区分マンションを数戸購入してることにより住宅ローンが通らないと相談がありました。この方は、預金もありましたので
    損切をしてでも売却し住宅を購入することが出来ました。

    まずは、所有物件の売却査定額を確認し借入残債と見比べる必要があるかと思います。
    もしかしたら、相手方は理解している可能性はあります。

  • 私が回答します

    退会ユーザー

    • 50代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/20

    不動産投資に際してのお借入れも住宅ローン審査には大きく影響はあるかと思います。
    現在は利益が出ていても、いつ退去に伴う収入減になるかわからないので金融機関も慎重にはなると思います。
    ご主人様が収入を確定申告をしていて、課税証明書、納税証明書、申告書等の準備ができるなら金融機関に相談いただければと思います。
    恐らく奥様メインでご主人様を収入合算対象での相談は投資などの状況によって受けてくれる金融機関もあるかとおもいます。
    ただ、金融機関により取り組み方も違いますし、お二人の勤務先などによっても変わることも多いので、先ずは金融機関にてご相談いただければと思います。

    参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    吉岡　祐樹

    株式会社スクレバンク

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/19

    不動産投資を行っていて、住宅ローンを検討する場合、収益としてプラスに回っていても、「債務」を抱えていることに間違いはないため、その分は債務額として計算されます。
    そのため、返済比率が高くなり、新たな住宅ローンの承認が難しくなる可能性はあります。

    また、ご購入物件の融資額次第にはなります。お二人のご年収いっぱいのローンを組みたい場合、負担になるのではないかと考えられます。
    そうなると、投資用不動産分融資額が少なくなるため、ご希望の物件が選べない可能性もあります。


    今後の住宅購入にどう影響するかを知っておきたいという前置きで、彼に協力を求めてみて、話し合いをされてはどうでしょうか。
    金融機関にご相談いただき、現状を把握することも良いかもしれません。

    ご参考になれば幸いです。

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