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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 20代
  • 女性
  • エリア
    東京都葛飾区
  • 投稿日
    2024/10/23
  • 更新日
    2025/02/13
  • ［2回答］

601 view

中古マンションの購入を検討しています。

初めてのマンション購入、子供もいますのでしばらく住む場所になります。
価格的には予算内ではあるのですが、適正価格かどうか判断できず不安です。

同じ建物内でも他の部屋と価格差がある場合、どのようにして
適正価格というものは判断するのでしょうか？
判断するポイントを教えていただきたいです。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/13

    初めてのご購入だとご不安に感じられるのもわかります。「しばらく」とございますので、いずれは売って住替えるということを念頭に置かれた質問であろうという前提で話をさせていただきます。
    マンションに限らず、不動産に同一のモノはありません。一部屋違えば日当たり、眺望、間取り、隣人、騒音、まったく異なることがあります。それが価格に反映されてくることがあります。
    よくある査定サイトでは、土地の価格（マンションでも土地部分の価格があります）と、面積、築年数、所在階等から標準的な価格を算出します。しかし、この査定額をそのまま売出価格とすることはすくなく、いくらかはもっと高めに設定して売り出します。
    よって、他の部屋がいくらぐらいで売りに出され、いくらぐらいで売れたかをまず調査してください。調査方法は、不動産屋で売買履歴を調べてくれと言えば調べてくれます。そこから分析をするのですが、エクセルが使えるのでしたら、分析/データ分析/回帰分析メニューで最小二乗法による当てはめが可能ですが、データ数が少ないとまずまともに機能しません。つまり新しいマンションだったり小規模マンションでは正しい評価はできません。
    それぐらいなら、面積単価で計測したほうがまだ正確でしょう。横軸に売買があった時点、縦軸に面積単価のグラフをプロットし、その中心を通る直線を書いてみてください。その現時点における単価に面積を掛ければ、だいたいの目安がわかります。
    グラフを書く過程で、上に外れた点、下に外れた点が見つかると思います。もしかすると、特別な理由があるのかもしれませんが、単に割安・割高というだけかもしれません。不動産屋が事情を知っている可能性がありますので、聞いてみてはいかがでしょうか。
    このように、評価するだけなら数学的分析が重要なポイントですが、何年後かに売ることとなった場合、これだけでは済みません。買い手という相手が出現してきます。そして買い手の行動は大抵のばあい合理的には動かないケースが多い（前述のグラフ上のポイントを目安にしない）ので、売り方次第であろうと思います。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/11/06

    ご相談を拝見しました。

    同一マンション内で、同じ専有面積でも販売価格がことなるケースは往々にしてあります。その理由は、所有者の販売理由や希望価格、部屋の状態、階数、リフォームの有無や媒介業者の提案価格など様々な要因が作用しますので、「これだ！」という明確な理由が存在するわけではありません。

    確かに、成約事例や販売事例を根拠に流通相場という概念は存在しますが、それが適正価格であかと問われれば、一概に首肯はできません。

    結局のところ適正価格とは、売主と買主が合意できる価格なのです。相場は様々な要因で変動しますが、物件との出会いは一期一会です。相談者様が納得できる価格であれば、適正価格に拘るよりも決断を急がれた方が良いかもしれません。

    以上、多少なり参考になれば幸いです。

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