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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    東京都台東区
  • 投稿日
    2019/05/13
  • 更新日
    2024/12/09
  • ［2回答］

2212 view

親から相続した不動産

東京都台東区在住です。
親から相続した不動産をどうしたらいいか迷っています。
何かいい方法はありませんか？

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/09

    はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

    親から相続した不動産について、どのように活用するかは、不動産の特性やご自身のライフプランに大きく影響されます。以下に考えられる選択肢を整理し、それぞれの特徴とメリット・デメリットを解説します。

    1. 不動産を売却する
    不動産を売却することで、現金化し活用の幅を広げる選択肢です。

    （メリット）
    ・維持費（固定資産税や管理費）の負担がなくなる。
    ・まとまった資金を得られる。
    ・相続人間での分割がスムーズになる。

    （デメリット）
    ・思い出のある不動産を手放すことへの感情的負担。
    ・売却時には譲渡所得税が発生する場合がある（控除適用の可能性あり）。

    （売却を進める際のポイント）
    ・査定を依頼する：複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握。
    ・売却戦略の検討：仲介で相場価格で売却するか、即時買取でスピーディーに現金化するか選ぶ。
    ・税金の確認：「相続財産を売却した場合の3,000万円控除」など、税金対策を税理士に相談。

    2. 賃貸として運用する
    不動産を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。

    （メリット）
    ・定期的な収入が得られる。
    ・不動産を保有しながら資産運用ができる。

    （デメリット）
    ・修繕費や管理費、固定資産税の負担。
    ・賃貸管理の手間（入居者対応や空室リスクなど）。

    （賃貸運用のポイント）
    ・管理会社の選定：賃貸管理を不動産会社に委託すると手間が軽減されます。
    ・収支計画を立てる：収入と支出を比較して、収益性を確認。
    ・地域特性を考慮：東京都台東区は交通の利便性が良く、賃貸需要が高い可能性があります。

    3. 一時的に活用し、後に売却や賃貸を検討
    一時的に利用する方法もあります。例えば、リフォームを行い自宅として使用する、または他の用途（シェアハウス、事務所など）に活用する方法です。

    （メリット）
    ・使い方を柔軟に考えられる。
    ・賃貸や売却のタイミングを後回しにできる。

    （デメリット）
    ・維持費用がかかる。
    ・活用が進まないと資産が負担になる。

    4. 更地にして保有する
    老朽化した建物がある場合、更地にして保有することも選択肢です。

    （メリット）
    ・固定資産税の負担が減る（住宅用地特例の適用を受けられる場合がある）。
    ・将来的に売却や賃貸を柔軟に検討できる。

    （デメリット）
    ・解体費用がかかる。
    ・活用計画が未定の場合、資産が遊休状態になる。

    5. 相続不動産を共有名義で保有する
    相続人全員で共有名義にし、後に売却や賃貸を決定する方法です。

    （メリット）
    ・相続人全員で所有権を持つため公平感がある。
    ・資産の処分を急がず、じっくり検討できる。

    （デメリット）
    ・意見が一致しない場合、共有名義の不動産が売却・運用しにくい。
    ・トラブルが発生する可能性がある。

    6. 税金や手続きの確認
    不動産の相続では、税金や手続きが重要です。

    ・相続税の確認：評価額に基づき相続税が発生する場合があります。
    ・譲渡所得税の計算：売却益に対して課税される可能性があります。
    ・特例の活用：「小規模宅地等の特例」などを利用すると、税負担を軽減できる場合があります。

    7. 専門家に相談する
    最適な選択をするには、専門家のサポートが有効です。

    ・税理士：相続税や譲渡所得税のアドバイス。
    ・不動産会社：売却や賃貸の市場動向や収益計画の提案。
    ・司法書士：名義変更や登記手続きの代行。
    ・ファイナンシャルプランナー：資産運用の相談。

    （台東区の地域特性を考慮）
    東京都台東区は、アクセスが良く、賃貸需要や観光需要が高い地域です。不動産の特性を活かし、賃貸運用や高値での売却が期待できる可能性があります。

    （まとめ）
    相続した不動産をどう活用するかは、以下を踏まえて決めると良いでしょう。
    ・自身のライフプランや資産状況を整理。
    ・不動産の特性や市場動向を確認。
    ・必要に応じて専門家に相談し、最適なプランを選ぶ。
    ・早めの準備と計画が、資産を最大限に活用する鍵となります。具体的なアドバイスが必要であれば、不動産会社や税理士と相談して進めましょう。

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    脇保雄麻

    株式会社ユー不動産コンサルタント

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/05/13

    相続した不動産をどうするかは大きく分けて売却、第三者へ貸す、自己活用の３つありま
    す。

    売却となると現金か出来ますがメリットデメリットもございます。

    売却となれば現金化できるので楽でいいのですが、売却の際には譲渡所得税がかかります。
    相続税申告から３年以内の売却であれば取得時加算特例を利用出来て減税できますが、
    売却するにも修繕必要だったり測量が必要だったりする場合もあります。
    結局、手間暇かけて売却しても、そんな金額しかならないの？となってしまう場合だってあります。

    次に第三者へ貸す場合です。

    賃借人を募集する場合、人が借りてもいい状態にリフォームする必要が出てきます。
    また、借手がすぐに見つかればいいのですが、見つからなければ空家状態が続いてしまいます。

    しばらく空室状況が続くと室内は汚れてきたりします。そうなると再度ハウスクリーニング等が必要となってくるのです。仮に借主がすぐに見つかれば賃料収入を得られるのですが、賃借人が入居期間中の設備等のトラブルがあれば、貸主である大家が対応しなければなりません。

    賃借人からの電話や設備業者等の手配。賃貸管理会社に依頼すれば全て任せられ宇野ですが当然賃貸管理費がかかります。入ってくる賃料収入と支払う管理費等のバランスを考えて賃貸を検討すべきです。

    最後に自己活用についてです。

    自己活用は、自宅として住み続けるだけが自己活用という事ではないです。自宅から近け
    れば倉庫として利用し続けたり、太陽光発電システムを設置したりで売電収入を得たりも
    考えられます。また、最近だと古家を改修してカフェをオープンさせている物件もありま
    す。

    親から相続した不動産をコンバージョン（用途変更）して、退職後に第二の人生とし
    てカフェをオープンという事もいいかもしれませんよね。しかしながら、そのタイミング
    で家を相続するという事ではないと思いますので、維持するためにもコンバージョンされ
    るためにも費用が掛かってくるという事を忘れないでください。

    いずれにせよ、親から相続した家は簡単に手放したくないという方も多いと思います。売
    るにも貸すにも自己活用するにも維持管理や費用が掛かるという事を念頭に置きながら決めていくのが良いでしょう。

    ＜売却する場合＞

    ■メリット

    ・現金化出来る
    ・固定資産税がかからなくなる
    ・管理しなくて良くなる

    ■デメリット

    ・譲渡所得税かかる
    ・測量やリフォームが必要になる場合もある

    ＜第三者へ貸す場合＞

    ■メリット

    ・賃料収入を得られる
    ・人に活用してもらえる
    ・空家にならなくて済む

    ■デメリット

    ・管理費がかかる
    ・自主管理でも管理のわずらわしさがある
    ・賃料収入に対しての確定申告が必要
    ・固定資産税がかかる
    ・退去のたびに原状回復費用が掛かる

    ＜自己活用の場合＞

    ■メリット

    ・自分で住み続けられる
    ・思い入れがある家を残せる
    ・倉庫等で利用できる
    ・コンバージョンしてお店をオープン

    ■デメリット

    ・固定資産税が毎年かかる
    ・管理等していないと建物が傷む
    ・何もしないと空家となって傷んでくる
    ・維持やメンテのわずらわしさがある

    売却査定依頼をしたら「売りましょう」という提案しかしない、賃貸管理会社に賃料査定
    したら「借主いるので貸しましょう」としか提案しない。そんな一方的な提案ではなく本
    当は何を望んでいるかを読み取ってくれるような担当者がいるいる不動産業者へ相談して
    みてはいかがでしょうか？全く変わった角度から提案されるかもしれません。

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