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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都武蔵野市
  • 投稿日
    2025/02/14
  • 更新日
    2025/02/15
  • ［2回答］

169 view

初めての住宅ローンが不安

注文住宅の購入を考えていますが、これまでローンを組んだことがなく、不安を感じています。住宅ローンの仕組みや審査の流れ、金利の種類など、基本的なこともよく分かりません。毎月の返済額が生活にどの程度影響するのかも気になります。頭金はどれくらい用意すべきか、無理のない借入額の目安など、初心者でも分かりやすく教えていただけると助かります。また、ローンを組む際に注意すべきポイントや、将来的なリスクを軽減する方法についても知りたいです。経験者の方や専門家のアドバイスをぜひお願いします！

  • 私が回答します

    投稿日
    2025/02/15

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社

    住宅ローンは金融機関が個人に対して、住宅の取得を目的として融資するものです。事業性融資と異なり、物件の担保価値より個人の信用度に応じて貸し付けるタイプの融資になります。よって、貸し付ける個人の返済能力によって、貸し付ける限度額が変わってきます。年収に対して、どのぐらいの返済額があるかが重要な要素となります。これは住宅ローン以外にも消費者ローン等がある場合、それも含めて計算されますので、他にローンがある場合には先に完済しておいた方が、融資額が伸びます。住宅ローンは銀行が提供する融資サービスの中でも、もっとも利率が低い商品です。さらに、住宅は資産としての価値がありますので、資産構築には必須のツールです。単に住処としての位置づけだけではなく、老後の資金源としての資産として利用できますので、優先順位が高いものとなります。

    住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の２種類がありますが、同じ金額を借りた場合、当初返済額が少なくて済む元利均等返済が一般的に利用されます。元本均等返済を用意していない金融機関があるぐらい、元利均等返済が多数を占めますが、返済額に占める元本部分は、元利均等返済の場合、当初は少なく、完済に近づくほど大きくなります。
    逆に言えば、融資直後は元本がなかなか減っていきません。その結果、早い時点で家を売る必要が生じた場合には、売却代金で元本を賄えないことが多く、売るに売れないという事態が出来します。これを避けるためには貯金等外部資金が必要となるわけです。当初頭金を入れておけば、こういう事態は少なくなるでしょうが、そのようなことは考えにくいとお思いなら、必ずしも頭金を入れる必要は無くなってきました。住宅ローンは銀行にとってかなり安心できる融資先です。信用できる人なら融資額を伸ばしたいのが銀行の本音ですから、全額ローンでも普通に審査が通るようになってきています。人生何があるかわかりませんので、銀行のリスク低減を手助けするより、ご自身と家族のために現金をキープしておいた方がよいと思います。
    住宅ローンを組む場合は、金利のタイプを選ぶ必要があります。短期金利連動型か、長期固定型か、です。銀行は預金を資金源としています。その預金は短期金利連動ですので、銀行にとって、短期金利連動型の融資は、リスクなく貸出ができるタイプとなりますので、余計なコストがかかりません。よって、今現在一番有利な金利タイプは短期連動型です。しかし、中長期的にみると、将来の短期金利が、現在の長期金利を上回る可能性があります。よって、長期が有利になる場合も想定されますが、どちらが有利かは、将来の日本経済の状況次第ということもあり、答えにくいです。しかし、長期固定は銀行にとってもリスクがありますので、コストを上乗せした設定になっています。よって、容易には逆転しないような金利水準にしているのです。
    ということを考えると、”比較的”おすすめなのは短期金利型ということになります。
    また、現在はインフレの初期段階です。インフレとは物の価値が上がり、貨幣価値が下がる現象ですので、ローン（貨幣）を借りて住宅（モノ）を買う行為は経済原則に合致しています。高度成長期（インフレ期）はこうやって資産を構築してきたということもありますので、ローンを使って住宅を購入するということは、それ自体がリスクを避ける行為そのものであると思います。

  • 私が回答します

    投稿日
    2025/02/14

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社

    はじめての住宅ローン、不安ですよね！
    こんな仕事してますけど、私もそうでしたよ！

    注文住宅の購入は大きな決断ですし、ローンについてわからないことが多いと不安になるのは当然です。不動産屋さんから聞いててもチンプンカンプンになりますよね！わかります！

    基本的なことから順番に分かりやすく回答していきますね。


    １　住宅ローンの仕組みって？

    住宅ローンはご存知のとおり 「家を買うために銀行などからお金を借りて、毎月少しずつ返していく」という仕組みです。

    ◎大きなポイントは「金利」と「返済期間」の2つです。

    金利（借りたお金に対する利息）には、「固定金利（ずっと同じ金利）のフラット35のような公的なローン」と「変動金利（途中で金利が変わる）銀行系」の2種類があります。

    金利が上がるリスクを避けたいなら「固定金利」少しでも月額の支払いを安くしたいなら「変動金利」が向いています。

    返済期間は35年以内が一般的で、長くするほど毎月の支払いは減りますが、利息の総額は増えます。
    （最近は40年、50年の商品も出てきてます！それだけ不動産価格が上がってきたということですね）

    ２　審査の流れってどうなるの？

    ↓大まかな流れはこんな感じです↓

    １　事前審査（どれくらい借りられるかチェック）※銀行側
    ２　本審査（収入や借入状況を詳しく審査）※銀行の保証をする側
    ３　ローン契約（審査が通ったら借りる契約をします）
    ４　融資実行（お金が銀行から振り込まれ、家を購入！）

    審査におけるポイントは
    ・安定した収入があることが大切！（勤続年数も見られます！）
    ・他にローンがある場合（車のローンなど）は審査に影響することも。


    ３　毎月の返済額、どのくらいが安心？

    一般的には手取り月収の25％以内に収めるのが理想です！が、おそらく注文住宅などは収まらないと思います。

    例えば、手取り30万円の場合
    月々の返済額 7.5万円（25％）なら安心
    10万円以上になると、生活に負担がかかる可能性あり。な感じです。

    無理なく返せる範囲で計画しましょう！40,50年ローンがあるのはそのためですね。


    ４　頭金ってどれくらい必要？

    「頭金ゼロ」でもOKな場合も！
    でも、頭金を入れるとこんなメリットがあります。

    １　借入額が減る → 毎月の返済負担が軽くなる
    ２　審査に有利になることも
    ３　金利が優遇されるケースもあります

    目安として、物件価格の10〜20％程度を頭金にできるとベスト！


    ５　無理のない借入額の目安は？

    「いくら借りられるか」よりも「いくらなら無理なく返せるか」を考えるのが大切ですよ！
    私はエイヤー！で買いましたけどね・・・

    目安としては、年収の5〜7倍まで に抑えるのが安心！
    （年収500万円なら 2500万〜3500万円 くらいが目安）


    ６　ローンを組む際の注意点＆リスク対策

    こんなことに気をつけて！
    ・「借りられるだけ借りる」は危険！→生活費や貯金も考えよう！（これ私ですね）
    ・ボーナス払いに頼りすぎない（景気の影響を受けやすい）
    ・「変動金利」を選ぶなら、将来の金利上昇リスクを考えて！

    リスクを減らす方法
    ・貯金をしっかり確保！（半年〜1年分の生活費があると安心）今私は絶賛減ってます。
    ・団体信用生命保険（団信）に加入（万が一のときも安心）
    ・繰り上げ返済を活用（利息を減らせる）


    まとめ

    初めての住宅ローン、不安も多いです。だからこそ色々と調べ焦らずじっくり考えましょう！
    でも欲しいものは欲しい！買ったからこそ頑張るんだ！という男気も私はありだと思ってます。
    生活の質が向上されることによって今まで以上に頑張れるものです。

    ＼素敵なマイホーム計画になりますように！／


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