不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

茨城県つくば市
投稿日

2025/02/20
更新日

2025/02/21
［2回答］

2478 view

隣人からのクレームに悩まされ、売主に責任を問いたい

去年の秋に引っ越してきました。
入居直後から、下の階の方から頻繁に騒音に対してのクレームがあり、疲弊しています。
「うちの子供達は19時就寝だ、夜の足音がうるさすぎる」等と玄関先で言われたり、ポストに手紙が入っていたりします。我が家には未就学児の子供が2人いる為、なるべく音が響かないように防音のクッションを引いたりして工夫はしていますが、あまり効果がありません。
管理人に相談したところ、なんと売主は同じように下の階からの騒音クレームがひどすぎると何度も管理人に相談をしていたことが判明しました。
購入するまで、その件に関しては一切告知がされておりません。これは告知義務違反には当たらないのでしょうか？

私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/20
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お互いに小さな子供がいる状況での騒音トラブルは、少し珍しいケースかもしれませんね。
「19時就寝」という点も一般的とは言えず、階下の住人に問題があるように見受けられます。

分譲マンションの使用細則に音に関する制限時間が記載されている場合がありますので、一度ご確認されるとよいかと思います。（本来はテレビとかです）

本件に関する判例について

さて、本件に関連する回答ですが、判例で類似のケースを持ってきました。
私は不動産におけるトラブルについては判例をベースに考えるタイプなので、他のビジネスパーソンの意見も参考にしながら判断いただければと思います。

また、個別具体的なご相談も承りますので、お困りのことがあればお気軽にご連絡ください！

隣人の騒音・迷惑行為と売主・仲介業者の告知義務

1. 売主・仲介業者の説明義務
売主：契約締結の判断に影響を与える重要な事実について、買主に説明する義務がある。
仲介業者：宅建業法第35条（重要事項説明）および第47条1号（事実の不告知の禁止）に基づき、契約締結に影響を及ぼす可能性がある事実を説明しなければならない。

2. 事例（大阪高裁平成16年12月2日判決）
中古住宅を購入した買主が、隣人の迷惑行為（暴言、騒音、放水など）により居住を断念。
売主は、過去に隣人からの嫌がらせを受けていたにもかかわらず、その事実を告知せずに売却。
仲介業者も、過去の内見時に隣人からクレームを受けていたが、その事実を告知せず。

裁判所の判断：「買主にとって重大な不利益をもたらす情報を隠すことは信義則に反する」として、売主と仲介業者の説明義務違反を認定。

3. 裁判の結果

売主と仲介業者の説明義務違反を認め、購入価格の20%（456万円）の損害賠償を認定。

4. 判決の影響

近隣トラブルの情報は、客観的事実として買主に伝えるべきと判断。

ご相談者様のケースについて

ご相談者様は分譲マンション、本件は戸建住宅の判例であるため、状況が完全に一致するわけではありません。しかし、程度によっては告知義務違反に該当する可能性があると考えられます。

ただし、一時的なクレームで解決済みであれば、告知義務違反にはならない可能性もあります。
本件のように売主が「この問題が原因で売却した」のであれば、告知義務違反の可能性が高いかと思います。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/02/21
ご相談を拝見しました。

結論から申し上げると、告知義務違反に当たる可能性は高いと推察されます。

売主には、買主の購入判断に影響を与える重要な内容について、誠実に告知する義務があると解されているからです。したがって、「物件状況等報告書（告知書）」に記載されてしかるべき内容だと言えるでしょう。

媒介業者に対しては、「物件状況等報告書（告知書）」に正しく記載するよう売主に促すことで調査義務を果たしたと解されることが多いため、責任を追及するのは困難です（媒介業者がその事実を把握していたにも拘わらず説明を怠った、あるいは売主に対し、物件状況等報告書への不記載を促していたことが立証できれば別です）。しかし、売主についてはその限りではありません。

ただし、売主に対して法的責任を追及する際、「下の階からの騒音クレームがひどすぎると何度も管理人に相談をしていた」との管理人による言質だけでは不足で、売却と下階からのクレームとの因果関係、及び、意図的にその情報を提供しなかったことについて立証する必要があります。証拠書類としては、管理会社への相談記録、騒音の録音データ、近隣住民の証言などが考えられます。

厳密には弁護士案件であると思慮されますが、まずは、媒介業者に相談して解決を目指されてはいかがでしょうか。

以上、問題解決の一助となれば幸いです。

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