マンション売却中。他の不動産会社に変えたい

Question

1か月程前にA不動産会社と専任媒介を結んでマンション売却中です。
昨日までに問い合わせ3件、内見1件、動きもありません。
まだまだこれからだと思いますが、担当者の対応にも不満があり、会社を変更したいと思っています。
こちらから変更したいと伝えれば契約解除できるのでしょうか。
手順などあれば教えてください。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

質問で「昨日までに問い合わせ3件、内見1件、動きもありません。」とありますが、内見もあったのですよね。動きはあったと思いますが？
質問者様が、「早く」売りたいのか「高く」売りたいのかで回答も変わってきます。
高く売りたいのであれば、反応は減りますよ。買主は安く買いたいのです。割高に感じれば問い合わせすら来ません。内見がバンバン入るようなら、安すぎるのです。価格を見直しましょう。
早く売りたいのでしたら、もっと反響が欲しいですね。
基本的に不動産の売りは待ちの営業です。第一段階として反響があり、第二段階として営業マンが活動します。営業マンは第二段階からですから、内見時の対応に問題があったとお考えですか。
信頼関係を失墜させるような言動があれば話は別ですが、いかがですか。

「早く」かつ「高く」売るためにはそれなりのスキルが必要です。そういうスキルを持った営業マンに会えたらラッキーです。

不動産業界変え太郎(不動産会社) · Answer

不動産を売却する際の専任媒介契約を途中で解約するには、契約当事者同士の合意が必要です。
逆に言えば合意させれば途中解約できます。
ただし、解約時に注意すべき点があります。
媒介契約書に「販売活動で特別に要した費用の請求」に関する条文や特約、取り決めがある場合、それらの費用を請求される可能性があるため、事前に契約書の内容をよく確認しておくことが大切です。

そのうえで専任媒介契約の途中解約を申し出るにあたり確認すべきポイントは以下の通りです：
- レインズ（不動産流通機構）の登録証がきちんと交付されているか？
- 登録証をもとにレインズにアクセスし、登録内容に不備がないか？
- 2週間に一度の販売活動報告が、遅れずに書面で交付されているか？

これらが履行されていない場合、専任媒介契約違反となります。
その点を指摘すれば、不動産業者に異議を唱えられることなく解約を申し出ることができるでしょう。
それでも解約を拒否する場合は宅建業の免許権者に苦情申し立てすればいいです。

また、販売活動に満足できない場合は、具体的な指示を出して活動内容に注文をつけるのも一つの方法です。もし業者がその注文に応じない、あるいは応じない理由について納得できる合理的な説明が得られない場合、それを根拠に解約の相談を持ちかけてみてください。

以上が、不動産売却時の専任媒介契約を途中解約する際のアドバイスです。

大橋 功季(リノベ不動産 代官山駅店) · Answer

お住まいをご売却するというのは大きな決断だと思います。
また、お住まいへの思い入れもあったかと思いますし、いざ売却となるとご不安も尽きないかと思います。

ご売却をお願いする不動産屋は吟味されるのがよろしいと思いますし、納得がいかなければ変更されるというのは私も賛成です。

専任媒介契約は3ヶ月で自動更新はありません。
途中解約の際の違約金等はその会社との契約内容によるのでご契約書を確認してみてください。

ご売却を辞めずに、他の不動産屋さんにスイッチするというお話かと思います。
なので、まずはその不動産屋さんを探すことが最優先です。

新しい業者さんと解約日をすり合わせ、その前日などに現在の不動産屋さんに通達するのが良いと思います。
なお、契約満了日の1週間前ぐらいに、契約更新の手続きのご案内の連絡が来ます。
そのタイミングで解約を伝えると、店長を連れて必死に引き止めのための営業が開始されます。
気持ちは決まっていると思いますので、煩わしいと思います。
このタイミングの電話対応をどうするかなどは切り替える不動産屋さんに相談してみてください。


ちなみに、今後、新しい不動産屋さんを決める際の参考にしていただければと思います。

初月は販売開始の準備もあるため、1-1.5週間ぐらいは準備期間と考えてあげると、不動産屋さんに対する公平な評価になるかと思います。

もし仮に3ヶ月ぐらいで買付（申込）を獲得したいというスピード感を考えていらっしゃったら、月に3件の内見だと少ないと思います。
今回の反響状況についても、事前に相談していた売却希望の時期と売出し金額との関係性によるものだと思います。
周辺の物件と比較して価格に問題がないことはすぐにわかると思いますので、次の不動産屋さんを探す際には、この関係性を相談してみると良いと思います。

担当者への感情がこじれてしまったら、その原因がどちらにあったとしても、売主様が気を使う必要はないと思います。
気に入った人にお任せすべきだと思います。
ただ、気を付けていただきたいのは、「気に入った人＝家を売るのが上手い人」ではないです。

また「すぐに紹介できる人がいます」という売主様の気持ちをもてあそぶ営業トークを使う人も私は嫌いです。
不動産屋であれば、紹介できそうな人はどの業者もいますし・・・、
ただ価格も決まっていないのに、紹介した後、その人が内見したいと言ってくれるかなどは判断ができないはずです。
それなのに、紹介できる人がいるとなぜ言い切れるのかは非常に疑問です。
ご売却の営業時に不動産屋が語るべきことは、紹介できる人の有無ではなく、ご売却の戦略だと思っています。

ちなみに「いつになったらいくら値下げしましょう」というのは売却戦略ではありません。
家を一番簡単に売る方法は値下げであり、値下げは売主様のご負担で、不動産屋の努力ではないので。

ご売却を決めた瞬間、その物件には多くのライバルが出現します。周辺で売出し中の物件たちです。
それらと戦ってこの物件を内見したいと思わせる戦略が不動産屋には求められます。

論理的に売却に実現性・再現性がありそうだなと感じる人であることが大切だと思います。

奥田 哲央(不動産工房/株式会社グランクルー) · Answer

マンション売却の不安、お察しいたします。専任媒介契約の解除について、以下の点をご確認ください。

・契約解除は可能
専任媒介契約は、基本的にいつでも解除可能です。ただし、契約期間（最長3か月）の途中で解除する場合、違約金や実費精算が発生することがあります。

・契約内容を確認
A不動産会社との媒介契約書に「契約解除の条件」や「違約金の有無」が記載されています。まずは契約書をご確認ください。

・解除の伝え方
解除の意向は、書面（メールや郵送）で通知するのが確実です。「〇月〇日をもって媒介契約を解除したい」旨を伝えましょう。

・新しい不動産会社の選定
売却活動をスムーズに進めるため、次の不動産会社を決めた上で解除するのが理想です。


売却はタイミングと戦略が重要です。ご納得のいくご売却になりますよう祈っております！

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