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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    東京都世田谷区
  • 投稿日
    2025/05/14
  • 更新日
    2025/06/28
  • ［3回答］

614 view

相場より2割安い査定…専任媒介で時間をかけようと言われて不安です

築20年のマンションを売却予定です。
子どもの独立を機に、夫婦で都心に住み替える計画ですが、
3社に査定を依頼したところ、相場より2割ほど低く提示されました。
特に1社からは「今は供給過多なので、時間をかけてじっくり売りましょう」
と専任媒介を勧められましたが、相場より安く売らされるのではと心配です。

専任の方がいいんでしょうか…
供給過多の状態は時間をかければ変わるのですか？
教えていただけると嬉しいです。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/28

    ご相談拝見しました。

    相場より2割も低い査定に「じっくり売りましょう」という提案、ご不安に感じるのはもっともです。以下にポイントを整理しました。

    ▼査定が低い理由に納得できるか
    築年数や立地、管理状態などの具体的な根拠があるなら納得できますが、
    「今は供給が多いから」など曖昧な説明だけで価格を下げられるのは避けたいところです。根拠が薄い査定には振り回されなくて大丈夫です。

    ▼供給過多なので時間をかけて売るという話について
    たしかに競合物件が多いと売れにくくなることはあります。

    ・長期化で売れ残りの印象がつきやすい
    ・価格交渉の材料にされやすい
    ・住み替えのタイミングがズレる可能性もある
    などリスクもあります。

    ただ、供給状況は常に変動するため「長い目で売り出し続けてあれば状況が必ず良くなる」とも限りません。

    担当に戦略がなさそうに感じるのが1番まずいかと思います。

    ▼専任媒介にするべきか
    メリットは一社が責任を持って売ってくれること

    ・しかし、囲い込みが起きやすい
    ・他社経由での紹介が入りづらくなる
    ・担当者に熱意がなければ、ただ時間だけが過ぎる

    というデメリットもあります
    大事なのは形式よりも営業担当が信頼できるかどうかです


    ▼今後のおすすめの進め方
    ・査定額の根拠を3社にきちんと聞く
    ・近隣の成約事例と比較して妥当な価格感を掴む
    ・まずは一般媒介で様子を見るのもあり。
    →販売の一貫性を保つのが難しいのは難点。
    ・媒介契約前に販売戦略や広告方針を具体的に聞く

    焦らず慎重に、でも受け身になりすぎないことが大切です。

    納得いく住み替えになるように、必要あればいつでもご相談ください。

    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
    さんに相談する

  • 私が回答します

    森　健美

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/05/15

    査定書を拝見していないので何ともですが、

    〇どの会社も相場よりも２割安い

    と言うのが引っ掛かりますね。

    査定金額の算出には、色々な項目がありますが、

    〇分譲会社
    〇当該マンション、周辺マンションの成約事例
    〇部屋位置、採光方向、エレベーター有無
    〇室内状況

    上記が特に大きく影響する項目です。
    正直23区内のマンションで供給過多はあまり聞きません。
    マンションの買取り再販売の会社で仕入れを控えているエリアはありますが、お住まいのエリアは特にそういった情報はないですし、２割も低い査定書を出す方が難しいかと思いました。
    大変失礼ではありますが、お考えの相場と実際の相場にズレがある可能性もあるやもしれません。
    １社だけが査定が低いなどはありますが、３社とも低いというのがその理由です。

    〇販売に関して
    ただ時間をかければ良いというものではないですし、査定価格から売出し価格の乖離が大きく、その金額では売れないと考えているかもしれません。
    2週間前後で売却価格を下げましょうと言われる可能性が高いです。

    ３カ月の媒介期間中に売り切るために下げましょう、下げましょうとどんどん言ってくる会社さんもあります。

    専任の場合は、販売活動に力を入れてくれる確率が高まりますが、担当者によっては写真などの掲載に関しても変更をしないで、価格だけで勝負しようとする方もいますので、最終的には担当者との相性も大事です。

    〇査定金額に納得がいかないこと
    〇安く売られるのではないかと不安なこと
    〇売出し価格で売れなかった場合の戦略と方針

    など、媒介取得後の対応に関しても説明できる担当者を選ぶことが良いと思います。

    森　健美
    さんに相談する

  • 私が回答します

    菊池有記

    一心エステート株式会社

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/05/14

    こんにちは。
    一心エステート株式会社の菊池有記と申します。

    ご相談内容を拝見しました。

    ①査定の提示額について疑念がある（低すぎる）
    ②勧められた専任媒介では不安がある
    ③需給関係の変化する可能性について

    この3点がご質問のポイントと思います。
    私の考えをお話します。

    ①査定の提示額については、各社の価格設定に対する考え方や販売提案の方針に相違があるので、相見積もりを取られた結果をよく比較してみてください。きちんとしたロジックや戦略がなく、数字だけを伝えられているとしたら要注意です。金額の根拠が明快で、販売の戦略に期待が持てそうな会社を選択することが大切です。

    ②専任媒介について、信頼できる会社（担当者）であれば専任媒介で真剣に営業活動に臨んでもらうと良いと考えます。一方、法改正により少なくなりつつある「囲い込み（他社への紹介を拒む行為）」をおこなう会社も依然としてありますので、情報の取り扱いに対する姿勢を見極める必要があります。

    ③需給関係は変化します。エリア内で硬直していたマーケットが、突発的な1件の成約により急に動き出すこともありますし、周辺の再開発情報などで期待値が高まるなどして需要が増えることもあります。ただ、時間をかけたら必ず改善するかといえば必ずしもそうではないので、市場の変化を待つだけではなく積極的に販売活動をしてくれ、かつ周辺マーケット情報についてしっかりとアップデートをしてくれる会社とパートナーシップを組み、戦略的に販売を進めていくことが必要です。

    以上となりますが、ご提案を受けた3社のなかに納得できる会社がないようであれば、もう少しご相談間口を広げることも必要かと思います。
    ご夫婦ふたりの新生活に臨む大切な人生の節目と思います。納得できる進め方で前に進み、素敵な未来を築かれることをお祈りしております。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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