不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
男性
エリア

東京都八王子市
投稿日

2025/08/21
更新日

2026/01/18
［3回答］

1160 view

AI査定と実際の価格が全然違う

ネットのAI査定では「3500万円」と出た自宅。いざ不動産会社に査定してもらうと2800万円と言われました。この差は何なのか、どちらを信じればいいのか混乱しています。

私が回答します
田中和彦

株式会社コミュニティ・ラボ
- 50代
- 京都府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/18
AI査定と実際の不動産会社の査定に差が出るのは珍しくありません。その主な理由は、AI査定が「机上査定」であり、現地状況や個別事情を一切考慮していない点にあります。AI査定は主に周辺の成約事例や路線価データから自動計算されており、外壁の劣化や騒音、間口の狭さといった「現地でしか分からないマイナス要素」が反映されません。そのため、査定が高く出ることが多くなります。

　また、実査定が「売却査定」か「買取査定」かでも金額は大きく変わります。売却査定は「この価格なら売れる」という市場想定に基づいた価格であるのに対し、買取査定は業者がリフォーム等を施して再販することを目的に買い取る際の価格です。買取査定は、リスクや利益が含まれるため、一般に2割〜3割程度低くなることが多いのです。今回の差額も、もしかすると不動産会社が「買取前提」で査定した可能性があります。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/08/26
査定額が正しい正しくないというよりも、多分ご相談者様の認識が間違っています。自動車やピアノの買取査定と混同していませんか。
自動車やピアノは、その査定業者の買取価格なので、その価格が実現します。
一方、不動産の査定は、仲介価格であって、買取価格ではありません（買取と明示している場合を除く）。さらに、不動産は量産品ではないので同じものが二つとありません。つまり3500万円で買ってくれる人が現れれば3500万円が正しいし、2800万円でしか買えない人しか現れなければ2800万円です。誰も買ってくれる人が現れなければ、その価格では成立しません。
つまり、不動産の売り方は、まず高値で売り出し、反応をみつつ値を調整していく、という売り方になります。買い手と売り手が納得する価格がその物件の価格になります。
これを予想するのが不動産会社の仕事ですが、前述の通りその物件に高い価値を見出す人が現れるかもしれません。試算では3000万円でも3300万円で買ってくれる人が現れる可能性があれば、もうちょい高値から始めてみるというのが正攻法です。
ちなみにAIが話題になってから各社AIをうたい文句にしていますが、AIを使う要素はあまりありません。近隣の成約データから主成分分析や回帰分析といった統計的手法に比べて優位があるかと言われると、きわめて疑わしいです。まず、データ精度としてネットの査定会社は不動産屋ではないので、業者間の不動産情報共有システムのレインズにアクセスできません。売り出し価格はスーモ等から取得できるので、それが使われています。つまり高く値が付く傾向があります。
また、販売図面をAIが読み取るということもしていません（各社に確認しました）。その結果、その物件の売り要素というものも反映されていません。
また、不動産は道一つ違えば大きく値が変わります。地図上ではあまり変わらなくても、現地に行くとお隣とは日当たりも道路への出やすさも地型も全然違うのが普通です。
以上のように査定額は売れる価格ではありません。よって、査定額で不動産会社を決めるようなことは避けてください。それよりもいかに高く売ってくれるか、その売り方で不動産会社を決めるべきですね。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/22
ご相談を拝見しました。

AI査定の他、机上査定、訪問査定があります。それぞれ根拠のある査定ではありますが、もっとも信頼性の高い査定は実際に物件の状態を見て算出する訪問査定です。

また、訪問査定は通常取引事例比較法で行いますので、それほど大きな誤差は生じないはずですが、時に依頼欲しさに高値で査定する会社もあるので注意が必要です。2～3社に訪問査定を依頼して実勢価格を把握されることをお勧めします。

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