不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

神奈川県川崎市幸区
投稿日

2025/10/12
更新日

2025/10/12
［1回答］

394 view

SOHO可マンションって住宅ローン通ります？フラット35は？

自宅兼仕事場にしたくて「SOHO可」の中古マンションを見ています。不動産会社から「事業利用が強いと住宅ローンは厳しい」と言われ不安に。登記の用途や面積按分、青色申告の按分、団信加入の扱いなど、審査のツボが知りたいです。フラット35の可否、民間銀行で通した方の条件、審査で“自宅性”を示す書類って何を用意すればいいですか？

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/12
ご相談拝見しました。

おっしゃるように、SOHO可マンションは“自宅性”の強さが鍵です。

住宅ローンで通るかどうかは「実態が住居中心か」で判断されます。

■フラット35
原則NG。制度上は「住宅部分が全体の1/2超」であれば対象ですが、登記用途に「事務所」「店舗」が含まれると審査で落ちやすいです。玄関が別、看板がある、来客があるなど“事業性”が強いと判断されると不可。

■民間銀行
比較的柔軟。住居7割以上・事業3割以内なら通るケースもあり、特に在宅ワーク・士業・デザイン業など来客のない職種は通る可能性があります。

主な判断ポイントは以下。
・登記簿上の用途が「居宅」
・青色申告の家事按分が30％未満
・団信に個人として加入できる形
・間取り上、住居スペースが圧倒的に多い

■審査時に“自宅性”を示す資料
・登記簿謄本（用途確認）
・間取り図（面積按分を明記）
・青色申告決算書（家事按分比率）
・業務内容説明書（在宅業務中心、来客なし等）
・光熱費やネット回線など生活利用を示す資料

■団信
住宅ローン扱いであれば加入可。ただし事業用ローン扱いになると団信は付かず、別途生命保険対応となる場合もあります。

■まとめ
フラット35は原則不可。民間銀行なら「居宅8割、事業2割」程度が目安。登記を居宅のままにし、看板・出入口分離・来客対応を避ければ通る可能性あり。

実務では“自宅を主、仕事は従”という実態を数字と図面で説明できるかが勝負です。

※本回答は一般的な制度・実務運用を踏まえた参考情報です。実際の融資可否や税務判断は各金融機関・税務署の審査内容によって異なります。最終的な判断は関係機関への確認をお願いいたします。

渡邉将仁
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