不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

千葉県船橋市
投稿日

2025/10/12
更新日

2025/10/12
［1回答］

427 view

旗竿地ばかり…買って後悔しないチェックポイントありますか？

希望の学区で出てくるのは旗竿地ばかり。
価格は魅力ですが、再販性・日照・足場・給排水やガスの経路、通路の共有持分、車の出し入れ、建築制限…不安だらけ。
ローンの担保評価にも影響しますよね。

専門家の皆さん、“買ってOKな旗竿地の条件”と
“避けるべきサイン”を具体的に知りたいです。
売るときの値引き幅の目安も、できれば教えてください。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/12
ご相談拝見しました。

旗竿地は価格面では魅力的ですが、条件を読み違えると「安く買って高く直す」土地になりかねません。

ポイントは“旗竿でも不利にならない条件”を見極めることです。

■買ってよい旗竿地の条件
1 通路幅が2.5m以上ある
車の通行が現実的に可能な最低ライン。2.7m〜3.0mあると駐車もスムーズ。

2 通路が直線で短い（5m以内）
長い通路は給排水・ガスの延長費用が増し、工事制約も多くなる。　

3 通路部分が専用または持分が明確
共有の場合は利用ルールやメンテ負担を事前に確認。

4 旗部分が南向きで隣棟間隔に余裕がある
採光と通風を確保できるかが住み心地を左右する。

5 建て替え時の搬入経路が確保できる
重機・資材が入れない旗竿地は将来的に建築コストが上がる。

6 前面道路が4m以上で有効接道している
私道負担やセットバックがあると担保評価が下がる。

■避けた方がよいサイン
・通路が折れ曲がっている
・他人地や私道通行権に依存している
・通路の勾配がきつい
・奥の敷地が三方囲まれで日照が乏しい
・通路の地中にガス・水道・下水・電柱等が混在している

■担保評価と再販性
旗竿地は整形地に比べておおむね10-20％低く評価される。
再販時の価格差は10〜30％が目安。
ただし、駅距離や陽当たり、駐車動線が良い旗竿地は整形地並みに売れることもある。

■まとめ
旗竿地を選ぶときは価格よりも条件を優先。
通路幅・採光・所有権関係の3点を満たせば、実需としても資産としても成立する。

購入前に、実際に車を入れてみる、正午の日照を確認する、給排水経路を図面で追う。
この3つを現地で確認しておくと安心です。

※上記は一般的な実務をもとにした参考情報です。個別の法令制限やライフライン経路は必ず現地・役所・専門業者様にご確認ください。

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁
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