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REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    千葉県船橋市
  • 投稿日
    2025/10/12
  • 更新日
    2025/10/12
  • ［1回答］

242 view

旗竿地ばかり…買って後悔しないチェックポイントありますか？

希望の学区で出てくるのは旗竿地ばかり。
価格は魅力ですが、再販性・日照・足場・給排水やガスの経路、通路の共有持分、車の出し入れ、建築制限…不安だらけ。
ローンの担保評価にも影響しますよね。

専門家の皆さん、“買ってOKな旗竿地の条件”と
“避けるべきサイン”を具体的に知りたいです。
売るときの値引き幅の目安も、できれば教えてください。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/12

    ご相談拝見しました。

    旗竿地は価格面では魅力的ですが、条件を読み違えると「安く買って高く直す」土地になりかねません。

    ポイントは“旗竿でも不利にならない条件”を見極めることです。

    ■買ってよい旗竿地の条件
    1 通路幅が2.5m以上ある
    車の通行が現実的に可能な最低ライン。2.7m〜3.0mあると駐車もスムーズ。

    2 通路が直線で短い（5m以内）
    長い通路は給排水・ガスの延長費用が増し、工事制約も多くなる。　

    3 通路部分が専用または持分が明確
    共有の場合は利用ルールやメンテ負担を事前に確認。

    4 旗部分が南向きで隣棟間隔に余裕がある
    採光と通風を確保できるかが住み心地を左右する。

    5 建て替え時の搬入経路が確保できる
    重機・資材が入れない旗竿地は将来的に建築コストが上がる。

    6 前面道路が4m以上で有効接道している
    私道負担やセットバックがあると担保評価が下がる。

    ■避けた方がよいサイン
    ・通路が折れ曲がっている
    ・他人地や私道通行権に依存している
    ・通路の勾配がきつい
    ・奥の敷地が三方囲まれで日照が乏しい
    ・通路の地中にガス・水道・下水・電柱等が混在している

    ■担保評価と再販性
    旗竿地は整形地に比べておおむね10-20％低く評価される。
    再販時の価格差は10〜30％が目安。
    ただし、駅距離や陽当たり、駐車動線が良い旗竿地は整形地並みに売れることもある。

    ■まとめ
    旗竿地を選ぶときは価格よりも条件を優先。
    通路幅・採光・所有権関係の3点を満たせば、実需としても資産としても成立する。

    購入前に、実際に車を入れてみる、正午の日照を確認する、給排水経路を図面で追う。
    この3つを現地で確認しておくと安心です。

    ※上記は一般的な実務をもとにした参考情報です。個別の法令制限やライフライン経路は必ず現地・役所・専門業者様にご確認ください。

    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁
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