不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

福岡県大牟田市
投稿日

2025/12/13
更新日

2025/12/14
［1回答］

1034 view

良い管理か悪い管理か、判断がつきません

中古マンションを何件も内見してきましたが、管理が良いマンションと悪いマンションの違いが分かりません。
具体的にどこを見れば良いのか、担当者は管理状態は良好とは言っています。

私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/14
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

とても大事な視点だと思います。
結論から言うと、「管理が良いか悪いか」は内見時にかなりの確率で見抜けます。
しかも、営業担当が言う「管理良好」は主観的なことが多いので、
自分の目でチェックすることが重要です。
以下は、中古マンションを見るときの“実践的な判断ポイント”です。

1. まず見るべきは「共用部」（最重要）
室内より共用部の方が管理状態を正直に反映します。

① エントランス・廊下・階段
・良い管理
ゴミ・ホコリが少ない
照明が切れていない
掲示物が整理されている

・悪い管理
クモの巣、砂埃、黒ずみ
張り紙が色あせ放置
私物（傘・自転車・植木鉢）が置きっぱなし
⇒「生活感」ではなく「放置感」があるかがポイント

② ゴミ置き場（管理の通知表）
ここは最重要チェックポイントです。

■良い管理
分別ルールが守られている
臭いが少ない
カラス・猫対策がされている

■悪い管理
分別が乱れている
粗大ゴミが放置
いつのものか分からないゴミがある
⇒住民の意識＋管理体制が一目で分かります。

③ エレベーター内
点検表が掲示されているか
キズや落書きが放置されていないか
異音がしないか
※定期点検の日付が古い場合は要注意

2. 管理の「中身」を確認する（書類チェック）
内見時 or 申込前に、必ず確認すべき項目です。

① 管理費・修繕積立金
安すぎる → 将来の一時金リスク
高すぎる → 管理が非効率な可能性
※周辺相場と比べて「極端でないか」

② 長期修繕計画
最低でも：今後30年程度の計画がある
定期的に見直されている（5〜10年）

■NG例
計画がない／古いまま
修繕時期と積立金が合っていない

③ 大規模修繕の履歴
12〜15年周期で実施されているか
「やっていない」「延期が多い」は要注意

3. 管理組合が機能しているか
① 掲示板を見る
総会のお知らせ
理事会議事録
修繕工事の説明資料
⇒情報開示が多いほど健全

② 管理人の様子
常駐 or 巡回
挨拶があるか
質問にきちんと答えるか
※管理人が無愛想＝悪い、ではありません
建物の状況を把握しているかが重要です。

4. 室内で分かる管理状態のヒント
窓サッシの劣化（結露放置）
配管周りの汚れ・臭い
上階・隣の生活音が極端に響く
⇒共用配管・構造に手を入れていない可能性

5. 営業担当の「管理良好」を見抜く質問
そのまま使える質問です。
「直近の大規模修繕はいつですか？」
「修繕積立金は今後上がる予定ですか？」
「過去に修繕積立金の一時徴収はありましたか？」
「滞納者はどのくらいいますか？」
⇒即答できない場合、深掘りが必要

まとめ（判断基準）
良い管理マンションとは
共用部が“当たり前に”きれい
ゴミ置き場が整っている
修繕履歴と計画が整合している
情報開示がされている

悪い管理は
放置・先送り・見て見ぬふりが多い

以上、参考になれば幸いです。

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