不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
50代
男性
エリア

福岡県糟屋郡新宮町
投稿日

2026/01/19
更新日

2026/02/16
［2回答］

692 view

3,000万円特別控除適用可能かの相談

下記条件で適用可能性あるかご教示いただけませんでしょうか。お願い致します。
〇マンション売却10年前に売主住民票は別住所に移した
〇売却まで10年間は元妻が居住
〇他事項は適用可能

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/01/20
ご相談を拝見しました。

税法上の見解から一般論として申し上げれば、特例を適用できない可能性が極めて高いと思われます。マイホームを売った時の特例は、原則として、現に自分が住んでいる家屋、あるいは住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合という要件があります。特段の事情があり、かつ配偶者が居住していた場合には例外的に要件が拡大解釈される余地もあるでしょうが、婚姻関係が解消された以降10年を経過していればそれも困難でしょう。

詳細については税務署もしくは税理士にご相談されることをお勧めしますが、おそくは前記の見解と同様の説明がなされるかと思います。

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私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/16
はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

ご相談のケースは、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるかどうか、という点ですね。

正式名称は租税特別措置法第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）に基づく特例です。

結論からお伝えします。
※結論（可能性は低いです）
今回の条件では、適用はかなり難しい可能性が高いです。

理由を順番に説明します。
① 3,000万円特別控除の基本要件
この特例は、「自分が住んでいた家」を売却した場合に使えます。

重要なのは次の点です：
現在住んでいる
または
住まなくなってから 3年目の年末までに売却

② 今回の状況
10年前に住民票を別住所へ移動
その後10年間は元妻が居住
ご本人は居住していない

つまり、
「本人は10年間住んでいない」
「3年ルール」を大きく超えている
という状態です。

③ 元妻が住んでいた場合は？
3,000万円特別控除は
✔ 本人
✔ 配偶者
✔ 扶養親族
が住んでいる場合は対象になります。

しかし今回、
「元妻」＝離婚後
生計を一にしていない
場合は、通常は対象外になります。

④ 税務上の最大ポイント
税務署が見るのは：
実際に本人が住んでいたか
生活の本拠だったか
転勤等のやむを得ない事情か

今回のように
✔ 住民票を移している
✔ 10年間戻っていない
となると、
「マイホーム」ではなく
投資用・貸家扱いに近い評価になる可能性が高いです。

⑤ 例外的に可能性があるケース
もし次のような事情があれば検討余地があります：
転勤命令によるやむを得ない転居
単身赴任扱い
離婚前の別居で、まだ婚姻関係があった期間内の売却
形式上住民票だけ移したが実際は居住していた
しかし「10年間空白」はかなり厳しいです。

⑥ 税額への影響
仮に控除が使えない場合：
譲渡所得＝
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

そこに
長期譲渡（所有5年超）約20％
短期譲渡約39％
が課税されます。

3,000万円控除が使えるかどうかで
税額が数百万円変わる可能性があります。

※重要
このケースは
✔ 離婚の時期
✔ 別居の理由
✔ 実際の居住実態
✔ 所有名義
によって判断が変わるため、
税理士に個別確認必須レベルの案件です。

以上、参考になれば幸いです。

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