不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

東京都板橋区
投稿日

2026/03/23
更新日

2026/04/15
［2回答］

978 view

35年ローンを組む場合、マンションの築年数は何年まで大丈夫ですか？

予算の都合で築20年以上のマンションも検討していますが、どこまで古い物件を選んでよいのかわかりません。
新耐震であることは確認していますが、それ以外の判断軸がなく迷っています。
今のところ、築年数が古いほど立地が良く、広い印象を受けます。
35年ローンを組む予定ですが、最低築何年までなら住み続けやすい物件といえますか？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/03
ご相談を拝見しました。

築年数が古いほど立地が良いとの印象は、相談者様の思い込みではありません。実際、そのとおりであることが多いものです。

さて、35年ローンを組む場合、築後何年までのマンションを選べば良いかとのご相談ですが、まず新耐震基準以降に建築された物件、あるいは耐震改修が実施された物件を選択するのは最低条件です。これは、ご自身や家族の安全を守るために必要だからです。

続いて築年数ですが、研究者によれば適切なメンテンスが実施されている限りにおいて、マンションの耐用年数は100年以上との意見が優勢です。したがって、築年数ばかりを重視するのではなく、管理組合が適切に機能しているか、長期修繕計画に基づき適切なメンテンスが実施されているかを重視して、物件を選択されると良いでしょう。当然、議事録等や決算書等を確認して、修繕積立金が不足していないかなどを調査することも肝要です。

とはいえ、私が個人的に購入する場合は、築28年以内を一つの目安にします。これは、住宅ローン控除の申請手続きが比較的楽との側面もありますが、35年の完済時に築60年前後であれば、ヴィンテージマンションとして資産価値が見出され、出口戦略を見出しやすいとの思惑があるからです。

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私が回答します
福島

関計株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/15
ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げますと、35年ローンを組んで安心して住み続けられる目安は、新耐震基準を満たしていることを大前提として、「築25年〜30年前後まで」かつ「管理と修繕状況が極めて良好な物件」です。

長く快適に住み続けるためのポイント

〇修繕積立金と管理状況（最重要）
長期修繕計画がしっかり実行され、積立金が十分にプールされているか。（資金不足による一時金の徴収リスクを避けるため）

〇配管の更新状況
コンクリートより先に寿命（約25〜30年）を迎える見えない部分「給排水管」の交換が済んでいるか、今後の計画に組み込まれているか。

〇将来の建て替えリスク
ローン返済中に、住人に多額の費用負担が発生する「建て替え」の議論が当面起きないか。

立地の良さや広さに加え、不動産会社を通じて「修繕履歴」「長期修繕計画書」を必ず確認し、将来のメンテナンス計画が明確な物件を選ぶことが、最も安全な選択と言えます。