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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都江東区
  • 投稿日
    2026/04/20
  • 更新日
    2026/04/25
  • ［2回答］

236 view

新築分譲マンションこ購入で悩んでいます

【属性】
世帯年収/約2,000万
妻/専業主婦
子供2人の4人家族

【希望条件】
・間取り：3LDK(70平米以上)
・価格：〜13,000万円
・できれば新築
・都心湾岸エリアの中古も視野には入れている
・リセール重視

現在、パークハクス門前仲町、パークシティ小岩、クリオ新小岩で悩んでおります。

パークハウスは定期借地権
パークシティは都心から少し外れている
クリオはこれから一次取得が狙えるがリセールが弱そう
リセールを考えた場合どの物件を選ぶべきでしょうか？

夫の職場が汐留新橋エリアで最寄りが汐留だけど新橋でも歩ける、乗り換えなしで通勤できる所希望なので第一候補は汐留に一本で着ける門仲、次点で新橋に一本で着ける新小岩で、場所的にも門仲が気に入っていて門仲が希望ですが定借が気になって踏み切れません。
所有権だと門仲は手が出ず、所有権で通勤しやすい所で新小岩、小岩を見つけました。

資産価値は立地や大規模が重要と存じますが、都心に近い門仲の駅徒歩9分で定借の物件と、少し離れた小岩だけど駅近タワーの所有権はどちらが10年後20年後に資産価値があるのか悩んでいます。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/04/24

    かなり高いレベルの比較検討をされているとお見受けしました。

    今回の3物件はいずれも特徴があり、一概に優劣はつけにくいでしょう。ですが、リセールを重視した場合の個人的な優先順位は次のとおりです（あくまで私見に基づくため、ご参考までに）。

    ①パークシティ小岩（所有権✕駅近✕大規模）
    ②パークハウス門前仲町（立地は良いが定借であるため）
    ③クリオ新小岩（一時取得者向けで資産性が弱め）

    リセールを考えた場合、資産性は立地（都心までの距離・エリア需要）・権利（所有権か定借か）・規模やブランド（タワー・再開発）の影響を強く受けます。その観点から申し上げれば、パークシティ小岩はバランスに優れ、特に長期保有において安定した資産性が期待できる物件といえます。

    一方で、想定する保有期間によって評価は異なります。例えば、10年以内での売却を前提とする場合には、立地優位性の高いパークハウス門前仲町が有利となる可能性も十分に考えられるのです。

    もっとも、将来的な資産性は重要な判断要素ではありますが、ご自身が快適に暮らせることが何より大切です。その点を見誤らず、納得感のあるご判断をされることをお勧めします。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/25

    ご相談内容、かなり本質を突いていますし、正直この条件帯だと「正解は一つではない」という前提になります。

    まず一般論として整理すると、リセール（資産性）に影響する主な要素は
    ・立地（都心距離・利便性）
    ・駅距離
    ・規模（特に大規模マンション）
    ・築年数
    ・権利形態（所有権か定借か）
    このあたりです。

    この観点で見ると、
    門前仲町（定借）
    → 立地は強いが定借という明確なデメリットあり

    小岩（所有権・タワー）
    → 都心距離は劣るが、規模と駅近でリセールは作りやすい

    新小岩（所有権・一次取得帯）
    → 入りやすいが、価格帯的にリセールはやや弱めになりやすい

    という整理になります。

    その上で「リセールだけ」で判断すると、所有権×駅近×規模（小岩タワー系）が一番バランスは取りやすいです。

    理由はシンプルで、将来売る時に「説明しやすい」からです。

    ただ、ここからが大事な話で、正直この価格帯・ご年収のご家庭であれば、リセール“だけ”で選ぶのは少しもったいないとも感じます。

    考え方として、住まいはあくまで「生活の基盤」です。
    なので、
    ・毎日の通勤
    ・生活のしやすさ
    ・家族の満足度

    ここを無視してまで資産性に寄せると、結局「何のために買ったのか」がブレてきます。

    一方で、だからといって「価値の弱いものを選ぶべきではない」というのも事実です。

    ここはバランスで、“明らかに弱いものは避けるが、リセールに縛られすぎない”この考え方が一番現実的です。

    ご質問の中で一番気にされている定期借地権についてですが、これは仕組みとして満了時には土地を返却する＝最終的に資産としては残らないというのが前提です。

    なので、
    ・長期保有で資産として残したい
    ・将来子どもに残したい

    この考えが強い場合は、正直相性は良くありません。

    ただ逆に言えば、
    ・10年〜20年で住み替え前提
    ・その間の利便性や生活価値を重視
    ・出口（売却時期）をある程度想定している

    こういった考えであれば、定借＝悪い選択にはなりません。

    むしろ、立地の良さを所有権より低い価格で享受できるという意味では、戦略的に使うこともできます。

    今回のケースでいうと、
    ・通勤の利便性（汐留・新橋直結）
    ・門前仲町の立地への評価

    ここをかなり重視されている印象です。

    であれば、「いつまで住むか」を先に決めてしまうのが一つの考え方です。

    例えば、
    ・15年で売却前提
    → 定借でも現実的に成立しやすい

    ・長期保有前提
    → 所有権の方が安心

    こういう切り分けです。

    結局のところ、定借か所有権かではなく、自分たちのライフプランに合っているかどうかが軸になります。

    リセールはもちろん大事ですが、
    ・上がるかどうかは誰にも断定できない
    ・上がる時は周りも上がるし、下がる時は周りも下がる

    これが不動産の現実です。

    なので最後は、「この場所でこの生活をする価値」と「将来の出口（売却 or 住み替え）」が自分たちの中でちゃんと繋がっているか。

    ここで判断すると、ブレにくいです。

    もし門前仲町に強い魅力を感じているのであれば、定借という一点だけで切るのは少しもったいないですし、逆に「なんとなく不安」が消えないなら所有権を選ぶべきです。

    その違和感はだいたい当たります。

    どれを選んでも正解にも不正解にもなり得る条件だからこそ、「自分たちの設計に合っているか」で決めるのが一番納得感のある選び方だと思います。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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