相場が上がっているのに査定額が低く感じます。

Question

自宅マンションの売却を検討しています。
最近、大阪市内の中古マンション価格が上がっているという記事をよく見るので、うちもかなり高く売れるのではと思っていました。

ですが、近くの不動産屋に査定を依頼したところ想定より500万円程低い金額を提示されました。
担当者からは、相場は上がっているが、築年数や管理状態、周辺の事例を見るとこのくらい、という説明を受けました。
ただ、同じエリアのマンションをネット検索するともっと高い価格で出ている物件もあります。
なぜこんなに安い金額なのか？わかりません。

高く売れるタイミングかと思っていましたが、強気で売り出しても売れないでしょうか？
別の不動産会社で査定を依頼してもそこまでの差はないでしょうか。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

査定額は、販売事例と成約事例、更には複数の個別要件を総合的に勘案したうえで「おおむね3か月を目安に売却できるであろう価格」で算出されます。このため、比較検討する事例の数や個別要件の見解に誤差が生じ、査定額に誤差が生じることは往々にしてあります。

そのため、少なくとも2～3社に査定依頼を行って相場感を掴むことが肝要です。なお、強気で売り出すことは可能ですが、最終的な成約価格は相場並に帰結します。販売価格を段階的に値下げすれば心象も悪くなり、さらには反響が得られない可能性も高くなるため、ほどほどにしておくことが大切です。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

「相場が上がっている」と聞くと、どうしても“うちも高く売れるはず”と思いますよね。

特に最近は、ニュースやネット記事でも「大阪市内の中古マンション高騰」という言葉をよく見ますので、期待値が上がるのは自然だと思います。

ただ、不動産で一番難しいのは、“相場が上がっている”と“自分の部屋がいくらで売れるか”は、実は別の話ということです。

不動産はよく「一物一価」と言われます。

つまり、同じマンションでも、
・階数
・向き
・日当たり
・眺望
・室内状態
・管理状態
・売るタイミング
で普通に数百万円差が出ます。

さらに、ネットに出ている価格は、“売れた価格”ではなく、“売主が希望して出している価格”です。

ここを混同すると、査定が安く感じやすくなります。

例えば、6,000万円で掲載されていても、
・実際は売れていない
・長期化している
・値下げ前提
・反応を見るための強気価格
というケースは普通にあります。

逆に、プロが査定するときは、「いくらで出すか」ではなく、“どのくらいの期間で売り切れるか”をかなり意識します。

一般的には、3か月前後で成約できそうなラインを基準に査定する会社が多いです。

そのため、正直に査定を出す会社ほど、期待値より低く感じることもあります。

一方で、別会社に査定を依頼すると、500万円以上高い金額が出ることも実際あります。

ただ、それが「その価格で売れる」とは限りません。

不動産業界では、媒介契約を取りたいがために、相場より1〜2割高く査定を出す会社も正直あります。

もちろん全てではありません。

ただ、「高い査定＝優秀」でもないのが難しいところです。

実際には、
高値で預かる
↓
反応が弱い
↓
値下げ提案
↓
相場に近づいていく
という流れもかなり多いです。

なので大事なのは、“査定額そのもの”より、「なぜその価格になるのか」を説明できているかです。

例えば、
・どの成約事例を使ったのか
・何階と比較したのか
・今売れている価格帯
・競合物件
・販売期間予測
ここを具体的に話せる担当者は、比較的信頼しやすいです。

逆に、「今は相場上がってますから！」だけで高額査定を出す場合は、少し慎重に見た方がいいこともあります。

もちろん、強気価格でスタートすること自体は悪くありません。

今の市況なら、まずは少し高めに反応を見る売り方も普通にあります。

ただ、「高く売りたい」と「高く売れる」は別です。

プロはそこを、感覚ではなく、
・反響数
・内覧数
・競合状況
・成約事例
から見ています。

だからこそ、査定額を見る時は、“金額だけ”ではなく、「その価格の根拠」を見るのがとても大事だと思います。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容を拝見いたしました。

結論から申し上げますと「強気な価格での売り出しは可能」ですが、まずは「別の不動産会社2〜3社にも査定を依頼し、比較すること」を強くお勧めいたします。

ご疑問に思われている点について、3つのポイントで簡潔にお答えします。

〇 ネットの掲載価格と査定額が違う理由
ネットに出ている価格は、売主様の「この値段で売りたい」という希望価格（売り出し価格）です。実際にはそこから価格交渉が入って成約することが多いため、ネットの価格＝実際の相場（成約価格）ではありません。また、同じマンションでも階数やリフォーム状況などの個別要因で、価格は数百万円単位で変わります。

〇強気で売り出しても売れないか？
売り出し価格は売主様が自由に決められるため、高めの設定からスタートして市場の反応を見ることは可能です。ただし、相場から離れすぎると長期間売れ残り、「何か問題がある物件では」と敬遠されて、結果的に相場より安く値下げせざるを得なくなるリスクがある点には注意が必要です。

〇別の会社に頼めば査定額は変わるか？
変わる可能性は十分にあります。不動産会社によって得意なエリア、重視するデータ、抱えている購入希望者の層が異なるため、会社間で数百万円の差が出ることは珍しくありません。

市内のマンション相場が上昇傾向にあるのは事実です。
だからこそ、単に一番高い査定額を出した会社を選ぶのではなく、「なぜその金額になるのか（過去の成約事例など）」の根拠を、一番納得のいく形で説明してくれた会社をパートナーに選ぶことが、売却成功の最大の鍵となります。

まずは複数社に査定を依頼し、それぞれの担当者の説明を聞き比べてみてください。
納得のいくご売却ができるよう応援しております。

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