不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
男性
エリア

東京都台東区
投稿日

2019/10/20
更新日

2019/10/20
［2回答］

5431 view

利回りのよい旧耐震の区分マンションは売却しやすいのか

利回りのよい旧耐震の区分マンションに興味ありますが、売却するときになかなか売ることができないのか？ある程度利回りがよければ売却できるのか？を知りたいです。

また、銀行は三井トラスト以外に借入できるのか？購入は東京でリフォームやリノベーションのマンションを購入してきてます。これから買い替えしていくうえで、戦略など教えてください。あとアパートはやはり購入できても、売却するときに厳しいのか出口戦略をどうしたらよいのかを知りたいです。

私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/10/23
不動産投資をされている方は、大まかには下記の二つのパターンが多く見受けられます。

1銀行での担保評価が取れる建物減価償却が長期取れる不動産を増やしていき資産評価を上げていくパターン

2建物減価償却は取れないが築古で利回り高い物件を買い勧めていくパターン

1の建物減価償却残が長いと利回りも低くなります。なので借り入れ金利と期間が購入のポイントになってきます。出口パターンとしては、大規模修繕や減価償却残期間と銀行の新規での借入期間で物件が回るかどうかがポイントになってきます。償却残が短くなれば利回りを高くしなければ売却出来ません。そこがポイントです。

2の築古で利回り高い物件を回進めるパターンですが、減価償却が取れないので不動産所得税が上がってきます。また、金融機関としては、建物評価が取れないので、ほぼ土地値の評価となるため、評価上での資産性は1と比べると低くなるので、借り入れを増やして買い進めるのに限界が出てきます。
こちらのパターンですと、借入の場合は金利が高い分、利回りが高くなければ回らなくなると言う事と空室の時の支払いが高くなるリスクあります。出口としては、売却するにも当然利回り高くなければ売れません。なので金額が高額物件を買進めると言う事はあまりオススメできないです。むしろ現金でも購入できる金額帯の物件を複数所有している方が売却する時の購入者層も多くなってきます。
築古物件は利回りが高いですが修繕費用も高くなる事が多いのでリフォーム費用がどのくらいかかるかとかをある程度理解されている方にはオススメです。

また築古物件でのローンは三井住友ローンファイナンスがよく知られております。他のノンバンクでも融資ができるところがありますが、より多くの購入者層に知られているという三井住友ローンファイナンスで組める物件で所有を考えたほうが良いと思います。
また三井住友ローンファイナンスで物件購入する場合には物件価格に対して頭金が2，3割必要となってきます。無担保の物件提供で100％融資も昔はありましたが今は難しいと思います。そういう意味で、そのような物件の購入者層のファイナンス事情はどうかも考えながら購入検討される事が良いかと思います。

最後にアパートの購入に関してですが、
構造が木造のアパートだとしたら建物減価償却期間が22年です。仮に購入後に売却となると建物減価償却残が少なくなっている状況で購入者層も限られてくるということです。また長期保有するか築古でのアパートの場合であれば、賃料アップを工夫して利回りを上げて売却という出口戦略が考えられるかと思います。

以上のように不動産投資は、どのように物件を買進めるのが正解とか、どういう物件を購入するのが正解とかは無いと思います。それぞれの投資の仕方ややり方によって投資リターンがあるので上記はあくまでも一例にすぎないです。
少しでも参考になれば。
私が回答します
笹林洋平

株式会社笹林エスクロー
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/10/25
投資目的であれば旧耐震物件だと日本政策金融公庫が一番使い勝手がいいと思われます。
但し融資期間が１０年前後ですので三井住友＆ローンファイナンスは金利が４％代ですが
借り入れ期間は１０年以上くめると思います。
ただ出口戦略としては自己資金を物件価格の２割以上の資金プランで駅近でなるべく利回りで１０％前後の物件でなければ
旧耐震の投資物件は再販のとき価格下落の可能性が高いと思われます。