不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 購入
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/10/20
-
- 更新日
- 2019/10/20
- [2回答]
3781 view
利回りのよい旧耐震の区分マンションは売却しやすいのか
利回りのよい旧耐震の区分マンションに興味ありますが、売却するときになかなか売ることができないのか?ある程度利回りがよければ売却できるのか?を知りたいです。
また、銀行は三井トラスト以外に借入できるのか?購入は東京でリフォームやリノベーションのマンションを購入してきてます。これから買い替えしていくうえで、戦略など教えてください。あとアパートはやはり購入できても、売却するときに厳しいのか出口戦略をどうしたらよいのかを知りたいです。
-
投資目的であれば旧耐震物件だと日本政策金融公庫が一番使い勝手がいいと思われます。
但し融資期間が10年前後ですので三井住友&ローンファイナンスは金利が4%代ですが
借り入れ期間は10年以上くめると思います。
ただ出口戦略としては自己資金を物件価格の2割以上の資金プランで駅近でなるべく利回りで10%前後の物件でなければ
旧耐震の投資物件は再販のとき価格下落の可能性が高いと思われます。 -
不動産投資をされている方は、大まかには下記の二つのパターンが多く見受けられます。
1銀行での担保評価が取れる建物減価償却が長期取れる不動産を増やしていき資産評価を上げていくパターン
2建物減価償却は取れないが築古で利回り高い物件を買い勧めていくパターン
1の建物減価償却残が長いと利回りも低くなります。なので借り入れ金利と期間が購入のポイントになってきます。出口パターンとしては、大規模修繕や減価償却残期間と銀行の新規での借入期間で物件が回るかどうかがポイントになってきます。償却残が短くなれば利回りを高くしなければ売却出来ません。そこがポイントです。
2の築古で利回り高い物件を回進めるパターンですが、減価償却が取れないので不動産所得税が上がってきます。また、金融機関としては、建物評価が取れないので、ほぼ土地値の評価となるため、評価上での資産性は1と比べると低くなるので、借り入れを増やして買い進めるのに限界が出てきます。
こちらのパターンですと、借入の場合は金利が高い分、利回りが高くなければ回らなくなると言う事と空室の時の支払いが高くなるリスクあります。出口としては、売却するにも当然利回り高くなければ売れません。なので金額が高額物件を買進めると言う事はあまりオススメできないです。むしろ現金でも購入できる金額帯の物件を複数所有している方が売却する時の購入者層も多くなってきます。
築古物件は利回りが高いですが修繕費用も高くなる事が多いのでリフォーム費用がどのくらいかかるかとかをある程度理解されている方にはオススメです。
また築古物件でのローンは三井住友ローンファイナンスがよく知られております。他のノンバンクでも融資ができるところがありますが、より多くの購入者層に知られているという三井住友ローンファイナンスで組める物件で所有を考えたほうが良いと思います。
また三井住友ローンファイナンスで物件購入する場合には物件価格に対して頭金が2,3割必要となってきます。無担保の物件提供で100%融資も昔はありましたが今は難しいと思います。そういう意味で、そのような物件の購入者層のファイナンス事情はどうかも考えながら購入検討される事が良いかと思います。
最後にアパートの購入に関してですが、
構造が木造のアパートだとしたら建物減価償却期間が22年です。仮に購入後に売却となると建物減価償却残が少なくなっている状況で購入者層も限られてくるということです。また長期保有するか築古でのアパートの場合であれば、賃料アップを工夫して利回りを上げて売却という出口戦略が考えられるかと思います。
以上のように不動産投資は、どのように物件を買進めるのが正解とか、どういう物件を購入するのが正解とかは無いと思います。それぞれの投資の仕方ややり方によって投資リターンがあるので上記はあくまでも一例にすぎないです。
少しでも参考になれば。
以下の記事もよく読まれています
-
20代 女性
- 購入
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2024/05/16
- [2回答]
434 view
分譲マンションを購入するメリット
築10年の中古マンションを3,000万円で購入しようか迷っています。 固定資産税、管理費、修繕積立金、駐車場代を合わせると毎月5万は住宅ローンとは別に発生する計算なのですが、それでも分譲マンションを購入するメリットってなんでしょうか。 住宅ローン以外に毎月支払う金額を考えると、賃貸のままの方が良い気がしてきました。 アドバイスをお願いします。
434 view
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2019/04/27
- [2回答]
1949 view
中古マンション購入のポイント
マンション購入を検討中ですが、大きな買い物すぎて相場観がわかりません。物件選びのポイントを教えてください。
1949 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/11/21
- [5回答]
796 view
引き渡し時期が相談となっている物件に興味がある
私は現在、中古マンションの購入を検討していますが、引き渡し時期が「相談」となっている物件に興味があります。 売主はまだその物件に居住しており、新しい住まいを探している最中とのことです。私自身も現在の賃貸契約があと3ヶ月で終了するため、できるだけスムーズに引っ越しをしたいと考えています。 このような状況で、引き渡し時期をどのように提案することができますか? また、売買契約時にどのような点に注意すべきか、特にトラブルを避けるために契約書に明記しておくべき事項についてアドバイスをいただけると助かります。 さらに、引き渡しが遅れた場合のリスクや、それによって生じる可能性のある費用についても知りたいです。 ※住宅ローンの事前審査は通過しております
796 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 大阪府大阪市天王寺区
-
- 投稿日
- 2024/11/03
- [1回答]
4761 view
京都市内でマンションは買わないほうが良いと言われるのはなぜですか。
「京都ではマンションを買わないほうが良い」と言われるのはなぜですか? 収入があれば問題ないですよね? 買わないほうがいいと言われている理由で 収入以外の理由があれば知りたいです。
4761 view
-
40代 男性
- 購入
-
- エリア
- 千葉県松戸市
-
- 投稿日
- 2024/10/24
- [1回答]
300 view
築25年中古マンションの購入
築年数25年の駅から3分の中古マンション(4LDK)を購入しようとしています。 購入時にはフルリノベーションされているので室内は新築同様となる予定です。 子供が手元から離れるまで20年はかかると見ていますが、建物の管理費と修繕積立金が入居時に約5万/月かかるため、将来の事を考慮すると購入の決断が出来ずにいます。 修繕積立金が今後も上昇する想定で見ており 、今購入すべきか、それとも賃貸住まいで過ごすか迷っています。 アドバイス頂けると助かります。
300 view
-
20代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都八王子市
-
- 投稿日
- 2025/04/19
- [1回答]
90 view
築30年の中古マンション固定資産税はどのくらいですか?
中古マンションの購入を検討しており、 都内で築30年の物件(3LDK・約70㎡)に絞って探しています。 ただ固定資産税が気になります。 築年数が経過している分、建物の評価額は下がっているはずなので 税額も安くなると聞きましたが、具体的にどのくらいの負担になりますか? 計算方法は難しいですか? また、管理状態が良くリノベーション済の部屋も多く、 購入価格は意外と高め(4,000万円程度)です。 このような場合でも、税額は建物の築年数で決まるのでしょうか?
90 view
-
40代 男性
- 購入
-
- エリア
- 愛知県名古屋市緑区
-
- 投稿日
- 2025/03/27
- [2回答]
112 view
一時的に賃貸へ、持ち家を手放すべきか迷っています
築13年の3LDKの分譲マンションに家族4人で暮らしています。 40代夫婦、小学5年生の娘と小学2年生の息子がいます。 最近子どもたちが「自分の部屋がほしい」と言い出すようになり、今の住まいではどうしても部屋数が足りないと感じています。 理想は部屋数がもう1つ多い戸建てへの住み替えなのですが、今のエリアで買い替えるには住宅価格が高騰していて、すぐに手が出せる物件が見つかりません。 また、今の持ち家の住宅ローンもまだ残っていて、売却のタイミングや資金計画にも不安があります。 そこで、思い切って一度持ち家を売却し、賃貸に一時的に住み替える選択肢も検討し始めました。 いったん柔軟に動ける状態にしておけば、子どもの進学やタイミングを見て、じっくり次の家を探せるのではないか…と考えてはいるのですが、賃貸に切り替えることで後悔することがあるのでは? とも思ってしまい、なかなか決断できません。 何か良い方法はないでしょうか。。。
112 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2024/09/05
- [1回答]
468 view
豊洲のタワマン
豊洲のタワマンに憧れています。ただ今は応募が殺到していて抽選に勝たないと購入できないと聞きます。この抽選に突破するコツというか、やれるべきことがあれば教えていただきたいです。
468 view
-
20代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/02/01
- [1回答]
1109 view
省エネ基準適合義務化の影響
2025年4月からは省エネ基準適合義務化が開始されるという記事を読みました。 省エネ住宅は、省エネではない住宅と比較すると価格が高くなると思いますが、2025年以降の新築価格は現在の相場よりも上がるということでしょうか?
1109 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 埼玉県さいたま市大宮区
-
- 投稿日
- 2024/10/01
- [1回答]
270 view
東京より安いところを探しています
一軒家の購入を検討しているのですが、東京だと高いのでさいたま市で探しています。さいたま市でおすすめのエリアがあれば教えてください。
270 view