不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
女性
エリア

大阪府豊中市
投稿日

2026/08/07
更新日

2026/08/07
［1回答］

200 view

父が賃貸に出していたマンションを相続しました。入居者がいる状態で売るのと、空室にしてから売るのでは何が変わりますか

先月父が亡くなり、大阪市内のワンルームマンションを引き継ぐことになりました。父が投資目的で持っていたもので、今は入居者がいる状態です。

自分で管理を続ける気持ちはないので、売却を考えています。ネットで調べると、入居者がいるまま売る方法と、退去を待ってから売る方法があると知りました。

家賃は月8万円で、入居者はもう7年住んでいると管理会社から聞きました。退去してもらえるかどうかも、今のところわかりません。

入居者がいる状態で売る場合と、空室にしてから売る場合とで、売れる価格や売れやすさはどのくらい変わるものですか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/07
このケースなら、まず「空室にした方が高く売れる」と単純に考えない方がいいと思います。

ワンルームで、現在の家賃8万円が周辺相場から見ても適正なのであれば、
私ならまず「入居者がいる状態のまま売却する」ことを検討します。

入居中のワンルームは、いわゆるオーナーチェンジ物件として、
投資用として購入する人に販売できます。
買主からすると、購入した時点ですでに入居者がいて家賃収入が入るので、
投資物件としてはむしろ分かりやすいメリットがあります。

一方、空室にすれば、自分で住む人も購入対象になります。
室内を実際に見てもらえる、リフォームして自分好みにできるといったメリットはあります。

ただし、「空室にすれば買主が増えるから、必ず高く売れる」というものではありません。

特に今回のようなワンルーム投資物件では、
購入価格を考える際に「いくらで貸せるか」「その家賃でどの程度の利回りになるか」
がかなり重要です。

例えば月8万円なら年間家賃は96万円です。
ここから管理費、修繕積立金、固定資産税などを考えて、
投資物件として買主が納得できる価格になるかを見る必要があります。

逆に、現在の8万円が相場より高い家賃で、
退去したら6万円程度しか取れないような物件なら話は変わります。
その場合、現在の入居者がいること自体が売却価格を支える要素になっている可能性があります。

ですから、今回一番確認したいのは、「7年間住んでいる」ということより、
今の8万円という家賃が適正なのかです。

ここは管理会社や不動産会社に、
「現在の8万円は周辺の同程度のワンルームと比較して適正な賃料なのか。
退去した場合、次はいくらくらいで募集できそうなのか」を確認してみてください。

その結果、8万円が適正賃料で、入居者の滞納などもなく、
賃貸経営として安定しているのであれば、わざわざ退去してもらって空室にするより、
そのままオーナーチェンジで売却する方が合理的な可能性は高いと思います。

逆に、家賃が相場よりかなり安く、
空室にしてからリフォーム・賃料設定を見直した方が売却価格を上げられる可能性があるなら、
空室化を検討する余地があります。

それと、7年住んでいる入居者だからといって、
売却のために簡単に退去してもらえるとは考えない方がいいです。
賃貸借契約が続いている以上、
所有者の「売りたい」という事情だけで自由に退去を求められるわけではありません。

なので、「売るために退去してもらう」ことを前提に考えるのではなく、
「今の状態で売った場合いくらになるのか」を先に査定してもらうのが現実的です。

お父様から相続したワンルームであれば、今後自分で賃貸経営を続けるつもりがないのであれば、
退去を待って何年も保有する必要があるのかも含めて考えた方がいいでしょう。

私なら、「入居中のまま売った場合の価格」「空室になった場合の価格」
「空室にするために必要な費用や時間」この3つを出してもらって比較します。

そのうえで、今の家賃が適正であれば、私はまず入居中のまま売却する方向を考えます。
ワンルームは「空室＝売りやすい」とは限らず、
むしろ収益物件としてきちんと成立していることが買主へのアピールになる場合もあります。

大切なのは「入居中か空室か」だけではなく、
その物件が投資物件としていくらなら買ってもらえるのかを
見て売り方を決めることだと思います。

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