不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

埼玉県さいたま市浦和区
投稿日

2026/08/21
更新日

2026/08/21
［1回答］

160 view

建築条件付き土地の契約後、地盤改良工事で追加費用200万円を求められています

先月、埼玉県内で建築条件付きの土地を契約し、注文住宅の計画を進めています。

契約時には、地盤調査は建築確認申請の前に行うという説明を受けており、その時点では追加費用の話は出ていませんでした。

先週、地盤調査の結果が出て、軟弱地盤のため柱状改良工事が必要になると言われました。

工事費用として約200万円が別途かかるとのことで、正直なところ予定していた予算を大きく超えてしまい戸惑っています。

土地の売買契約書を読み返しても、地盤改良費用に関する具体的な記載は見当たらず、重要事項説明の際にも詳しい説明があったという記憶がありません。

営業担当者からは「地盤の状態は調査してみないとわからないので、こればかりは仕方がない」と言われていますが、契約前にある程度の可能性は伝えてもらえなかったのかという気持ちがあります。

住宅ローンの事前審査は、当初の建築費用をもとに申し込んで承認をいただいているため、追加の200万円分をどう工面するか悩んでいます。

自己資金を増やすか、借入額を増やして本審査に臨むか、まだ決めきれていません。

契約を解除するという選択肢も頭をよぎりましたが、手付金を放棄することになる可能性を考えると、簡単には踏み切れずにいます。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/21
地盤改良が必要になったこと自体は、地盤調査をして初めて分かることですので、
「契約前に200万円と正確な金額を提示できなかったから問題」という話ではありません。

ただ、今回のように契約後になって突然200万円の追加費用が出てきたのであれば、
少し気になるところはあります。

注文住宅の場合、地盤改良費は契約前の段階で正確な金額を出せないことが多い一方、
「地盤によっては改良工事が必要になり、
その場合は○○万円程度を想定しておきましょう」という予算取りをしておくのが、
私は一般的な進め方だと思います。

例えば建築費の見積もりに、
「地盤改良費として100万円を仮に計上しておきます。調査の結果、
不要であればその分は減額します。逆に必要な場合は、調査結果に応じて増減します」
という形で進めておけば、
今回のように後から200万円が出てきて「
予算が足りない」という事態はかなり避けやすくなります。

もちろん、地域や地盤によって改良費は大きく変わりますので、
最初から200万円を見込むべきだったとまでは言えません。
ですが、地盤改良という追加費用が発生する可能性を説明したうえで、
資金計画にある程度の余裕を持たせることは、建築会社や担当者の仕事として大切だと思います。

また、今回は土地の契約と建物の契約がどのような形になっているのかも重要です。

建築条件付き土地の場合、土地の売買契約と建築請負契約は別の契約です。
地盤改良費について、どの段階でどのような説明を受け、
建築費の見積もりに何が含まれていたのかを一度整理してください。

特に確認したいのは、
・契約時の建物見積もりに地盤改良費が含まれていたか
・「地盤改良費は別途」と説明されていたか
・地盤調査の結果によって追加費用が発生することについて説明があったか
・200万円という金額の根拠となる地盤調査報告書や工事見積書があるか
・他の工法を含めて比較検討できるのか
・追加工事を含めた場合の建物総額はいくらになるのか
このあたりです。

そして、200万円をそのまま受け入れて、
自己資金を追加するか住宅ローンを増額するかを急いで決める必要はありません。

まずは地盤調査報告書と改良工事の見積書を見せてもらい、
工事内容と金額が妥当なのかを確認しましょう。

そのうえで、追加費用を入れた場合の総額で住宅ローンが組めるのか、
月々の返済額がいくらになるのかまで確認してください。

契約解除についても、いきなり「手付金を放棄するしかない」と考えない方がいいです。
契約書や建築条件付き土地の契約内容、建築請負契約の有無、
解除条項などによって扱いが変わります。

今回のポイントは、地盤改良が必要になったことそのものより、契約前にどこまで説明され、
どのような資金計画で契約したのかだと思います。

「地盤は調査してみないと分からないので仕方ありません」だけで終わらせず、
まずは担当者に調査結果、工事内容、見積もりの根拠を説明してもらいましょう。

200万円という金額だけを見て判断するのではなく、
土地代・建物・外構・諸費用・地盤改良まで含めた最終的な総額で、
本当にこの家を買うことが無理のない計画なのかを考えることが大切です。

契約してしまったからといって、追加費用を言われるたびにそのまま飲み込む必要はありません。
一方で、地盤改良が必要だからという理由だけで、
直ちに業者側の落ち度と決めつけるのも適切ではありません。

まずは契約書類とこれまでの見積もり、説明内容を整理して、
担当者と一つずつ確認するのが現実的だと思います。

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