不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

福岡県久留米市
投稿日

2026/08/24
更新日

2026/08/25
［2回答］

197 view

昔増築した分が未登記の場合、そのまま売却した場合のリスク

父が昔増築した分が未登記であることがわかりました。
父が亡くなり、相続人である私と妹が不動産会社に売却を相談した際に発覚しました。
（母が既に他界）

未登記のままでも売却はできるが、後々トラブルになるリスクがある為おすすめしないと言われました。
具体的にどんなトラブルが考えられるのでしょうか？

一度登記を直してから売却した方が良いのでしょうか

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/08/25
ご相談を拝見しました。

確かに、未登記のままでも売買契約自体は可能である一方で、買主が銀行などの金融機関から住宅ローンを借りて購入する場合、増築部分が未登記だと金融機関は担保価値を正しく評価できず、住宅ローンの利用が極めて困難となります。

それだけに留まらず、売買契約書に記載する建物の面積（登記簿上の数値）と、実際の建物の広さや固定資産税の課税面積が異なる可能性があるなど、代金減額請求や契約解除、損害賠償請求をされるリスクが高まります。

これらのリスク発生を未然に防止するためにも、「建物表題部変更登記」および「相続登記」を行ってから売却活動を進められるのが良いでしょう。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/25
未登記の増築部分があるからといって、その不動産が売却できなくなるわけではありません。
ただ、売却を考えているのであれば、
今回相談されている不動産会社に「具体的に何が問題になるのか」
を確認しておくのが一番早いと思います。

実務上、未登記の増築部分をそのままにして売買する場合に問題になりやすいのは、
主に次のような点です。

まず、登記簿上の建物と実際の建物の大きさが違うことです。

例えば登記上は100㎡なのに、実際には増築して120㎡あるという状態です。
売買契約書や重要事項説明書では、実際の建物の状況を正しく説明する必要がありますので、
買主にも未登記部分があることを伝えることになります。

次に、買主が住宅ローンを利用する場合です。

金融機関によっては、実際の建物と登記内容が一致していないことを問題にする場合があります。
特に融資の担保として建物を評価する際に、
未登記部分をどう扱うかは金融機関の判断になります。

そのため、
「現金購入なら問題なく進んだのに、買主が住宅ローンを利用することになって話が止まった」
ということは十分考えられます。

また、増築した時期や内容によっては、
建築確認などの手続きが必要だったのに行われていなかった可能性もあります。

ここは単純に「登記をすれば解決」という話ではありません。

登記は、現在の建物の状況を登記記録に反映させる手続きです。
増築そのものが建築基準法上問題ないかどうかを確認することとは別の話です。

さらに、相続人が複数いる今回のケースでは、
誰がどのような状態で売却するのかを相続人同士で確認しておくことも大切です。

相続登記をする際に未登記増築部分をどう扱うのか、売却前に建物表題変更登記などを行うのか、
それとも現状のまま売却するのかは、司法書士や土地家屋調査士にも確認しておくと安心です。

そして、もう一つ現実的なのが固定資産税との関係です。

未登記だからといって、増築部分の固定資産税まで必ず課税されていないとは限りません。
自治体が現地調査などによって実際の建物を把握して課税しているケースもあります。

ですから、「未登記だから税金も問題になっていない」と考えない方がいいです。

今回であれば、私はいきなり「登記を直してから売りましょう」とは考えません。

まず不動産会社に、
「未登記部分があることで、今回の売却では具体的に何が問題になりそうですか？」
「買主が住宅ローンを使う場合、融資に影響する可能性がありますか？」
「登記をしてから売る場合、土地家屋調査士に何を確認してもらう必要がありますか？」
と聞いてみます。

そのうえで、必要であれば土地家屋調査士に現地を確認してもらい、
登記できる状態なのか、費用はいくらくらいなのか、
登記しない場合にはどのような条件で売却できるのかを比較すればいいと思います。

売主側で先にお金をかけて登記をするのが得なのか、
未登記部分があることを買主に説明したうえで価格に反映させて売る方がいいのかは、
物件によって変わります。

ですから、
今回のケースでは「未登記だから必ず直してから売る」でも
「未登記のままで全く問題ない」でもありません。

まずは実際に売却を依頼している不動産会社に、
今回の物件で想定している具体的な問題を確認する。
そこから司法書士や土地家屋調査士につなげてもらう。

これが一番現実的な進め方だと思います。

特にお父様の時代の増築であれば、増築した時期や広さ、
どのような工事だったのかが分からないことも多いでしょう。
分からないまま自己判断で登記を進めるより、
現在の建物と登記簿を専門家に照合してもらってから売却方法を決める方が、
結果的に余計な費用や手戻りを避けやすいと思います。

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