不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
エリア

東京都町田市
投稿日

2021/11/09
更新日

2021/11/09
［2回答］

1332 view

リノベーション前提で居住用に購入したマンションについて

【現状】
・築１６年のマンションなのでクリーニング程度で十分居住可能な物件です。
・リフォームローンと住宅ローンをセットで組む方法で購入しました。
・現在リノベーションの最終図面承認前のタイミングです。
・リノベの会社＝不動産仲介業者で、税込み900万円リフォームを実施する場合仲介手数料は3％から1.5％に値下げする契約です。
・リノベーションの見積もりは現在１１００万円程度で着地しています。
・すでに契約金１０万円、着工金６９４万円の支払いが完了しています。

【ご相談】
・一部の家族の都合があり、なるべく早くマンションを手放したいと考えています。
・資産価値を考えると、大胆なリノベで物件にお金を上積みしても上積みした分と同額の資産価値はつかないと考えているので、できるだけ費用をかけず、手放したいです。
・上記の場合、クーリングオフは当然ながら期間終了していますので契約を変更し、１１００万円のリノベから２００万円程度のリフォームに変更することは可能なのでしょうか。（＋人件費や図面製作費等は上積みされるとは思っています。）
・その場合、着工金・契約金は返金されますでしょうか？
・900万円を下回るリノベの場合仲介手数料は3％にするとのことでしたが、このタイミングでそのようなことは可能なのでしょうか？
・２００万円程度のリフォームを行い、一時的に家族の１名だけ居住し、賃貸に出したうえで売却を考えています。
・最も資産ダメージの少ない方法を教えていただけないでしょうか？

私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2022/03/26
こんにちは。株式会社ユー不動産コンサルタントの脇保雄麻ともうします。
　中古マンションの購入とリノベ費用のセットでの住宅ローンで購入しているということですが、マンション購入価格とローン費用を住宅ローンとしてローン契約しているなら難しいと思います。ローンが実行されているのに途中で内容が変わってしまったら金消契約違反と言われかねないと思うので。また、住宅ローンとリフォームローンで2本に別れて銀行とのローン契約でローン実行前であれば多少は余地はあると思いますが、リフォーム業者(不動産業者？)との契約の内容によると思います。ただ、すでに契約金を支払って着工金を支払済ということであれば、履行に着手しているということになりますので、違約ということになる可能性が高いと思います。
　違約金を支払って請負契約を一度解除出来れば解除して請負契約をやり直すということも考えられますが、リフォーム業者が職人や材料手配しているとなると契約金と着工金を返してもらってとなるのは難しいように感じます。支払い済の契約金と着工金の範囲内で工事できないか相談してみることだと思いますが、トラブルにならないような形で一度事情を話した上で着工金返してもらっての工事内容変更が出来ないか相談してみてはいかがでしょうか。
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 東京都
- 不動産会社
投稿日

2021/11/12
こんいちは。
早速ですがご相談いただいた内容ですと色々なケースが考えられますがリフォーム内容については請負業者（仲介業者）との契約内容になると思いますが、あくまでも相手方がこちらのご相談に対して受け入れてくれれば可能かとは思いますが、リフォーム業も営業している当社から見ると着工金はすでに部材の仕入れを進めているのではないかと想定します。1100万円のリフォームとなるとスケルトンからのフルリフォームかと思いますが、再販売することを考えた場合に逆にそのリフォーム内容がこだわりがありすぎると新たな購入者には受けが悪い可能性もございます。リフォーム内容の変更はダメ元で早めに相談することをお勧めします。基本的には変更するのは厳しのかな？という印象ですがまずは相談をして協力していただける部分の確認は早急にすることから始めてください。
もしかしたら仲介手数料は3％及び実費は請求されるかもしれませんが変更ができるかもしれません。
そのうえで最終的には最悪はいくら以上で売却しなければならないか（物理的に可能かどうかを考慮して）を抑えてから周りの市況に合わせて限界値で販売を開始することがベストかと思います。