不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
20代
女性
エリア

埼玉県春日部市
投稿日

2024/03/15
更新日

2024/12/29
［3回答］

1679 view

市場価値を正確に知る方法を教えていただきたいです。

売却予定のマンションの市場価値を正確に知る方法はありますか？

不動産会社による無料査定サービスの信頼性や、他に推奨される査定方法（公的な指標の利用など）があれば教えてください。
また、価値を高めるためには、どのようなリフォームが効果的でしょうか？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/07/07
一般的な査定に用いられる不動産会社の方法としては、収益還元法と取引事例比較法の2つがあります。

1：収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法

2：取引事例比較法
対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

このうち収益還元法は投資物件の査定に用いられることが多いので、通常の査定は取引事例比較法で行われていることが多いでしょう。

この場合の近隣事例は、不動産会社のみが閲覧できるサイトであるレインズを利用して情報収集されます。事例価格に路線価、公示価格、売却事例、築年数や地型等など細かい評点を行い、最終的な査定価格を算出します・

とはいえ、最近は査定システムを利用している不動産業者が多いことから、ご質問のように不動産無料査定サービスを利用して複数の会社に査定依頼を出しても、査定額に大きな違いはないでしょう。

逆に、1社がけ他社と比較して査定額が高い場合にはその信憑性を疑うべきでしょう。「販売力があるから」、「広告宣伝費のかけかたが違うから」などの甘言に乗せられてはいけません。

不動産には適正相場があります。多少の誤差はあっても、平均点な価格で成約されていくのです。

また価値を高めるためのリフォームとのことですが、程度問題があります。原材料費の高騰でリフォーム費用も上昇していますから、大掛かりな工事を実施すれば当然、売却価格に反映しなければなりません。

その価格が適正価格を超えてしまえば、見た目が改善されても販売に苦労するでしょう。販売価格を視野に入れ、適正なバランスでリフォームを行うことが肝要です。

限られた費用の中で効果的なリフォーム工事と考えた場合、クロス交換工事を優先すれば良いでしょう。

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私が回答します
本田憲司

不動産売却サポート関西株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/07/17
初めまして不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。

売却相談をする際に、業者が出してく査定金額では無く、近隣エリアの同等条件の物件が実際に成約した事例を提示してもらって下さい。
またご自身でもスーモやホームズと言ったポータルサイトの閲覧をして売出情報の把握をしておく事をお勧めします。

一助になれば幸いです。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/29
市場価値とはその価格で売れて初めて市場価値がわかります。株式なら同一商品ですので、市場価値はすぐわかります。中古自動車ではどうでしょう？同じ車種、同じ年式、同じカラーでも乗り方や日頃の扱いによって価格差は出ますよね。その市場価値はだいぶ開きがあるはずです。不動産はどうでしょうか。同じ物件は世界に2つとありません。隣の土地でも日当たり、道路付け、土地の形、すべて違います。開きがあるどころではないはずです。それでも値をつけるのであれば、特徴をそぎ落とし、標準化したうえでなら不可能ではありません。よってそうやって計算された査定額を市場価値を呼びたければ呼んでもいいのですが、果たしてその価格で売れるでしょうか？高級な素材を使った家と、耐久性のない外材を使った低価格の建売住宅が同じ基準で評価されても市場価格といえるのでしょうか。
つまり不動産においてあるのは比準価格（単純化された類似の物件の売買価格から想定される価格）でしかなく、本当の意味での市場価格は売ってみないとわからないというのが、実際のところでしょう。
ですから、正確な市場価格を追及しても徒労に終わるだけです。目的とするのが、売った場合どの程度の収入が見込めるのか、ということであれば、より高い売り方はどうするのか、を追及した方が建設的だと思います。