不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 20代
- 女性
-
- エリア
- 埼玉県春日部市
-
- 投稿日
- 2024/03/15
-
- 更新日
- 2024/12/29
- [3回答]
633 view
市場価値を正確に知る方法を教えていただきたいです。
売却予定のマンションの市場価値を正確に知る方法はありますか?
不動産会社による無料査定サービスの信頼性や、他に推奨される査定方法(公的な指標の利用など)があれば教えてください。
また、価値を高めるためには、どのようなリフォームが効果的でしょうか?
-
初めまして不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。
売却相談をする際に、業者が出してく査定金額では無く、近隣エリアの同等条件の物件が実際に成約した事例を提示してもらって下さい。
またご自身でもスーモやホームズと言ったポータルサイトの閲覧をして売出情報の把握をしておく事をお勧めします。
一助になれば幸いです。 -
一般的な査定に用いられる不動産会社の方法としては、収益還元法と取引事例比較法の2つがあります。
1:収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法
2:取引事例比較法
対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。
このうち収益還元法は投資物件の査定に用いられることが多いので、通常の査定は取引事例比較法で行われていることが多いでしょう。
この場合の近隣事例は、不動産会社のみが閲覧できるサイトであるレインズを利用して情報収集されます。事例価格に路線価、公示価格、売却事例、築年数や地型等など細かい評点を行い、最終的な査定価格を算出します・
とはいえ、最近は査定システムを利用している不動産業者が多いことから、ご質問のように不動産無料査定サービスを利用して複数の会社に査定依頼を出しても、査定額に大きな違いはないでしょう。
逆に、1社がけ他社と比較して査定額が高い場合にはその信憑性を疑うべきでしょう。「販売力があるから」、「広告宣伝費のかけかたが違うから」などの甘言に乗せられてはいけません。
不動産には適正相場があります。多少の誤差はあっても、平均点な価格で成約されていくのです。
また価値を高めるためのリフォームとのことですが、程度問題があります。原材料費の高騰でリフォーム費用も上昇していますから、大掛かりな工事を実施すれば当然、売却価格に反映しなければなりません。
その価格が適正価格を超えてしまえば、見た目が改善されても販売に苦労するでしょう。販売価格を視野に入れ、適正なバランスでリフォームを行うことが肝要です。
限られた費用の中で効果的なリフォーム工事と考えた場合、クロス交換工事を優先すれば良いでしょう。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2025/08/10
- [1回答]
52 view
不動産会社が代理で抵当権を抹消?
実家を相続した為、売却しようとしたところ抵当権がついたままでした。 住宅ローンは完済しているので、抵当権の抹消手続きをしていなかったのだと思うのですが。 不動産会社にこちらで(代理で)抹消手続きが可能と言われたのですが、5万円かかるとのことでした。 この金額は、妥当ですか?
52 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 埼玉県川口市
-
- 投稿日
- 2025/06/05
- [4回答]
189 view
近所に知られずに売りたい。内見は必須ですか?
近所付き合いが濃い地域に住んでいます。 事情があってマンションを売却したいのですが、「売る=何かトラブル?」と噂になるのが怖くて踏み切れません。 なるべく知られずに売却を進める方法はありますか? 広告の出し方や内見時の対応の工夫などあれば教えてください。できれば内見もしたくないくらいです。
189 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県逗子市
-
- 投稿日
- 2020/02/12
- [1回答]
1696 view
築年数の古いマンションの売却
築45年越えの中古マンションの1部屋をリノベーションされた状態で購入し住んでおります。未就学児2人と夫婦の家族4人で住んでいるのですが、70平米ないくらいの広さのため、子供が大きくなった時に個別の子供部屋を確保できる見込みがなく、今後もこのマンションに住み続けるべきか悩んでおります。立地条件は申し分なく、できればこのまま住み続けたいですが子供達のことを考えると売却して次のマンションあるいは一戸建てへの引っ越しも検討しなければならないかとも思っております。ただし、築年数が古いこともあり、耐震」基準も満たしていない可能性があり、(未検査の状態)なかなか売り手が見つからないかもしれず、購入金額を大幅に下回って売却することになることも避けなければならず、どうしたものかと気をもんでおります。
1696 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 香川県高松市
-
- 投稿日
- 2025/03/17
- [4回答]
412 view
マンション売却中。他の不動産会社に変えたい
1か月程前にA不動産会社と専任媒介を結んでマンション売却中です。 昨日までに問い合わせ3件、内見1件、動きもありません。 まだまだこれからだと思いますが、担当者の対応にも不満があり、会社を変更したいと思っています。 こちらから変更したいと伝えれば契約解除できるのでしょうか。 手順などあれば教えてください。
412 view
-
50代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 大阪府富田林市
-
- 投稿日
- 2024/08/16
- [2回答]
532 view
担当変更
売却の不動産会社の担当変更は可能なのですか?結構強引な方で苦手意識があります。その会社の他の方とお話ししたら、そうでもないのですが。 エリア担当というのがあり、売却エリアはその方しかいないみたいです。
532 view
-
60代 男性
- 売却
-
- エリア
- 埼玉県さいたま市大宮区
-
- 投稿日
- 2025/08/10
- [0回答]
55 view
リースバックで節税になるって本当ですか?
リースバックで節税になるって本当ですか? 知り合いの税理士に「リースバックを活用すれば相続税対策になる」と言われました。 不動産を業者に売却し、その業者に賃料を支払うことで、評価額を圧縮できるとのこと。 でもネットで調べると、税務調査で認められない場合もあるとか?これって合法なのですか?リスクがあるなら教えてほしいです。
55 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市中川区
-
- 投稿日
- 2025/04/22
- [1回答]
313 view
媒介契約書で確認すべき項目は?比較はどうすればいいですか?
中古マンションの売却を検討しており、 地元の不動産会社2社と話を進めています。 どちらも親身に対応してくれていて信頼できそうなのですが、 それぞれの会社から提示された媒介契約書の内容が異なっていて、 正直、何を基準に判断すればよいのか分からず困っています。 媒介契約書のどの項目に注意すべきか、 販売活動の内容はどこまで明記されていれば安心できるのか、 媒介契約書の中で見るべき点など教えてほしいです。
313 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2024/12/25
- [4回答]
522 view
築30年の戸建ては売却できますか?
元々賃貸に住んでいましたが、親から実家を相続し、現在家族4人(夫婦、小学生2人)と住んでいます。 家の劣化が目立ち始めたのと、子供たちが大きくなってきたので引っ越しを考えているのですが、古い戸建てを上手に売却するアドバイスを頂きたいです。 近隣では新築物件や中古でも築浅マンションが多くある地域です。リフォームや解体をしてからの方が高値で売れるのか、そのままの方が良いのか.... アピールポイントとしては、古い家なので敷地面積は他の戸建てよりも広く、小さいですが庭もあります。 よろしくお願いします。
522 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都稲城市
-
- 投稿日
- 2020/01/11
- [1回答]
1605 view
両親が亡くなった場合に、住み替えるか、そのまま住み続けるか
私は、現在両親所有のマンション(4LDK・築32年)に両親と共に住んでいる独身者です。すでに独立した兄弟が一人います。仮に両親が亡くなった場合には、現在住んでいるマンションを売却し、もう少し手狭な物件に住み替えるべきか、それとも一人には広すぎるが、このまま住み続けるか、迷っています。 住み替えせずにいれば相続の揉め事は起こらず(売却で得た資産で兄弟と揉めない)、いいのではないかと思います。ただし、一人になった場合には部屋を持て余すことは確実で、築年数も経っている物件の割高の管理費を払い続けなければなりません。 そう考えると、いっそ住み替えでマンションを売却し、兄弟と遺産を分けて、残った分で単身者用のマンションを購入すべきか悩んでおります。どちらの方がいいのかアドバイスください。
1605 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2024/05/29
- [3回答]
696 view
一般媒介で売却活動をしています
子供の成長に伴い、マンションの住み替えを検討しています。 春頃は売却が盛んになると聞いたので、今年の1月から何社かに査定をしてもらい、2月から全部で3社の仲介業者とそれぞれ一般媒介契約をして売却活動をしています。 2月と3月までで何度か内見もあり、そろそろ決まるかと思っていたのですが、ここにきてぱったりと内見希望者が来なくなってしまいました。 担当者とも連絡をとり現状の報告を聞いているのですが、問い合わせはあるものの内見希望まではないとのことでした。正直ずっとポータルサイトに掲載されているので、焦っています。 築年数は20年ですが、数年前にリノベーションをしていて中はとても綺麗です。 近くの同条件のマンションの中でもなかなか良い方なのではないかと思い、担当者の方からのアドバイスもあり少し強気な金額をつけてしまったのが原因でしょうか。 金額を下げる以外に、買い手を見つけるポイントなどがあればアドバイスを頂きたいです。
696 view
市場価値とはその価格で売れて初めて市場価値がわかります。株式なら同一商品ですので、市場価値はすぐわかります。中古自動車ではどうでしょう?同じ車種、同じ年式、同じカラーでも乗り方や日頃の扱いによって価格差は出ますよね。その市場価値はだいぶ開きがあるはずです。不動産はどうでしょうか。同じ物件は世界に2つとありません。隣の土地でも日当たり、道路付け、土地の形、すべて違います。開きがあるどころではないはずです。それでも値をつけるのであれば、特徴をそぎ落とし、標準化したうえでなら不可能ではありません。よってそうやって計算された査定額を市場価値を呼びたければ呼んでもいいのですが、果たしてその価格で売れるでしょうか?高級な素材を使った家と、耐久性のない外材を使った低価格の建売住宅が同じ基準で評価されても市場価格といえるのでしょうか。
つまり不動産においてあるのは比準価格(単純化された類似の物件の売買価格から想定される価格)でしかなく、本当の意味での市場価格は売ってみないとわからないというのが、実際のところでしょう。
ですから、正確な市場価格を追及しても徒労に終わるだけです。目的とするのが、売った場合どの程度の収入が見込めるのか、ということであれば、より高い売り方はどうするのか、を追及した方が建設的だと思います。