不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 宅地建物取引士
- 住宅ローンアドバイザー
- 50代
- 北海道
- 男性
奥林洋樹さんに不動産の相談・お悩みごとを相談できます
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自己紹介
大学卒業後、数年間実業団チームに所属しアスリートとしてオリンピックを目指す。
競技引退後に一から仕事を学ぼうと不動産業界に飛び込み、バブル崩壊後の厳しい業界で実績を積み上げ、
不動産業のたたき上げとして独立し現在に至る。
現在は主業である不動産コンサルタントの傍ら、日本における不動産業者の社会的な地位向上と後進の育成を目的に、
各種媒体へ記事を寄稿するほか研修講師を手掛けている。
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会社概要
- H.L.C不動産コンサルティング
- 住所札幌市北区あいの里二条6丁目3-3
奥林洋樹さんの
回答実績
（1453回答）
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50代 女性
- 相続
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- エリア
- 愛知県
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- 投稿日
- 2026/07/11
79 view
父の実家を売りたいのですが、隣地との境界杭が見つかりません。
父が亡くなり、父名義の実家を相続することになりました。 母はすでに他界しており、相続人は私と弟の2人です。 実家は築40年以上の戸建てで、今は誰も住んでいません。 弟も私も県外に住んでいるため、売却する方向で話しています。 不動産会社に査定をお願いしたところ、土地の境界がはっきりしていない可能性があると言われました。 現地を見ても、隣地との境界杭が一部見当たりません。 父が生きていた頃は、隣の方と特に揉めていた様子はありません。 ただ、昔からある塀が少し曲がっているように見えます。 不動産会社からは、売却前に測量をした方がよいと言われました。 弟は、古い家なので現状のまま安く売ればいいのではないかと言っています。 私は、売った後に境界のことで買主や隣地の方と揉めるのは避けたいです。 測量には費用も時間もかかるようで、どこまで対応すればよいのか迷っています。 相続した戸建てを売却する場合、境界杭が見つからない土地はそのまま売れるのでしょうか。 売却前に確定測量まで済ませておいた方がよいのか、専門家に相談したいです。
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30代 女性
- 住宅ローン
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/07/10
107 view
変動金利で申し込んだあとに、急に怖くなってきました
住宅ローン、変動金利で申し込みました。 というか、変動で進めるものだと思っていました。 不動産会社の担当者にも、銀行の方にも、「今は変動を選ぶ人が多いです」と言われて、夫もそのつもりでした。 物件は中古マンションで、価格は6,200万円です。 夫婦ペアローンで、私が2,200万円、夫が4,000万円借りる予定です。 本審査はこれからです。 最初は月々の返済額だけ見て、「今の家賃より少し高いくらいなら大丈夫かな」と思っていました。 でも最近、住宅ローン金利が上がるかもしれないというニュースをよく見るようになって、急に不安になってきました。 夫に話したら、「上がるって言ってもすぐ倍になるわけじゃないでしょ」と言われました。 たぶん、そうなんだと思います。 でも、私は数字に強くないので、5年後や10年後にどれくらい返済が増える可能性があるのか、ちゃんと分かっていません。 子どももそろそろ考えています。 私が産休や育休に入ったら、収入は今より減ります。 それでも変動金利の低さを見ると、固定金利にするのはもったいない気もします。 固定にすると、今の時点で月々の返済がかなり上がります。 変動金利を選ぶ場合、金利が何％まで上がったら家計が苦しくなるか、事前に計算しておくものなのでしょうか。 みんな変動だからという理由で決めてしまうのは危ないですか。
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40代 女性
- 売却
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- エリア
- 大阪府
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- 投稿日
- 2026/07/10
119 view
修繕積立金の積立不足を理由に350万円の値引きを求められています。
築22年の分譲マンションをようやく申込みまで進めたのですが、そこから話がこじれています。 買主側が管理組合に直接問い合わせたようで「長期修繕計画に対して積立金が3割近く不足している」という回答があったそうです。 それを根拠に350万円の値引きをしてほしいと言ってきました。 私は購入時からずっと普通に住んでいただけで、管理費と積立金は毎月きちんと払ってきましたが、積立金が足りているかどうかなんて自分で確認したことがありません。 管理組合の運営の問題なのに、なぜ私が値引きしなければいけないのか腑に落ちないのですが、白紙になるのも困るのでどうしたらいいか迷っています。
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50代 女性
- 売却
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- エリア
- 愛知県
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- 投稿日
- 2026/07/09
115 view
決済2週間前に買主の会社が倒産
先月ようやく買主が見つかって売買契約を締結して、来月の中旬が決済日でした。 それが先週になって仲介業者から電話があって、「買主の勤務先が先日倒産しました」と言われました。 住宅ローンの審査は1か月以上前に承認が出ていて、ローン特約の期限もとっくに終わっています。 なのに担当者からは「銀行が融資を取り消す可能性があるので確認中です」という話しかなくて、それから何日も経つのにまだはっきりしないままです。 こういう場合、もし買主がローンを引っ張れなくなったら契約はどうなりますか。 手付金だけもらって終わり、ということになるのでしょうか。 次の引越し先はもう決まっていて、業者への予約も済ませてしまっています。 もし決済が流れた場合、手付金以外に損害の請求はできないのでしょうか。
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30代 女性
- 購入
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- エリア
- 大阪府
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- 投稿日
- 2026/07/09
107 view
リビングの窓を開けたら、隣のマンションから部屋の中が丸見え
夫婦で中古マンションを探しています。先週見た部屋が、今のところ第一候補です。 一つ気になっているのが、窓の前に建っているマンションが、思っていたより近いです。 内見したのは昼過ぎで、最初はカーテンが閉まっていました。 開けてもらったら、向かいの部屋のベランダや窓がかなり近くに見えました。 たぶん、向こうからもこちらのリビングが見えると思います。 バルコニーに出たとき、向かいの方と目が合う距離なのも気になります。 担当者には「住めば慣れますよ」と言われました。 購入前に、時間帯を変えてもう一度見せてもらったり、向かい側からの見え方を確認したりするのはやりすぎでしょうか。
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50代 男性
- 相続
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- エリア
- 長野県
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- 投稿日
- 2026/07/09
81 view
相続した山林、国庫帰属制度を申請しようとしたら構造物があると言われました
父が10年ほど前に長野県の山林（300坪ほど）を購入していたのですが、先月亡くなって私が相続することになりました。 私は東京近郊に住んでいて山林は使い道がない為、色々調べて「相続土地国庫帰属制度」というのを知り、さっそく行政書士の先生に相談したのですが、「土地の上に工作物があると申請の対象外になります」と言われてしまいました。 父が昔に自分で作ったらしい小屋があって（建築確認は取っていないと思います）、それがネックになっているようです。 解体業者に見積もりを取ったら100万円超えると言われてしまいました。そこまでお金をかけて国に返すというのも納得できず。 売ることも考えてはいるのですが、こんな山林が本当に売れるものなのかが全然わかりません。 効率よく手放すにはどんな選択肢があるのでしょうか。
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40代 女性
- 離婚
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- エリア
- 埼玉県
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- 投稿日
- 2026/07/07
115 view
離婚後、元夫がローンを滞納。連帯保証人の私に督促状が届く
離婚して半年です 家は元夫の名義のままで、自分が払い続けるという口頭の約束で元夫が住み続けています。 離婚のときに公正証書は作りませんでした。 先週、銀行からの手紙を開けてみると返済が2か月滞っているという内容で、私宛てに届いていました。 ローンの連帯保証人になっていたことを忘れていました。 元夫にすぐ連絡したのですが、今は少し厳しい、来月には払うと言うだけで、具体的な話になりません。 もし払えないまま続くと、この家はどうなるのでしょうか。 競売になってしまうのか、それとも任意売却という形にすることができるのか。 私には持ち出しなしで解決できる方法はあるのか、教えてもらいたいです。
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40代 女性
- 相続
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- エリア
- 埼玉県
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- 投稿日
- 2026/07/07
97 view
叔父が「父から家をもらう約束をしていた」と言い出しました
父が亡くなり、実家のマンションをどうするか弟と話しています。 母はすでに亡くなっていて、相続人は私と弟の2人です。 実家は築27年の3LDKです。 私も弟も住む予定はないので、売却して分けるつもりでした。 四十九日が終わった頃、父の弟にあたる叔父から連絡がありました。 「兄さんから、最後はこの家を自分に譲ると言われていた」という話です。 私はそんな話を一度も聞いたことがありません。弟も同じです。 遺言書は見つかっていません。 叔父が見せてきたのは、父が数年前に送ったメールの画面でした。 そこには確かに、「自分に何かあったら、この家のことは頼む」と書いてありました。 ただ、それだけです。家を譲るとは書かれていません。 叔父は父の入院中、病院への送迎や買い物を手伝ってくれていました。そのことには感謝しています。 でも最近は、「鍵も自分が預かっている」「勝手に売るのはおかしい」と言われるようになりました。 実際、実家の合鍵は叔父が持っています。父が生前に渡していたようです。 弟は「相続人じゃないんだから無視して売ればいい」と言っています。 私はそこまで簡単に進めて、あとから揉めないか心配です。 遺言書がなく、メールだけの場合でも、叔父にマンションを渡す約束があったと認められることはありますか？ また、叔父が鍵を持ったまま売却に反対している場合、先に鍵を交換しても問題ないのでしょうか。
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50代 男性
- その他
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/07/08
128 view
「この部屋専用」と聞いていた駐車場が、抽選になるそうです
8年程マンションに住んでいます。購入の決め手は駐車場でした。 各部屋に1台ずつ駐車場が付いていて、仲介会社からも、「この区画は、この部屋の専用使用です」と説明を受け、売買契約書にも駐車場の区画番号が書いてあります。 毎月の使用料も、ずっと管理費と一緒に払っています。 ですが、先月管理組合から知らせがあり、駐車場を使わない世帯が増えたことと、区画によって使いやすさに差があるため、来年度から全区画を抽選制に変更すると言われました。 うちの区画は平置きで、車の出し入れもしやすい場所です。 抽選で機械式の区画になった場合、今乗っている車はサイズ的に入らない可能性があります。 理事会に確認すると、「駐車場は共用部分なので、総会で決まれば従ってもらう」と言われました。 それなら、購入時に言われた「この部屋専用」という説明は何だったのでしょうか。 今の使用料は月8,000円ですが、周辺の月極は月2万程します。 駐車場の専用使用権は、管理組合の決議だけで抽選制に変えられるものなのでしょうか。 購入時の契約書に区画番号が書かれていても、ずっと同じ場所を使える保証にはならないのでしょうか。納得できません。
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40代 男性
- 住宅ローン
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- エリア
- 神奈川県
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- 投稿日
- 2026/07/08
118 view
金消契約の署名を終えた後に、別の銀行から有利な条件が出てきました
先月、ようやく住宅ローンの金消契約を済ませました。 3,800万円を変動金利で35年です。 サインして印鑑を押したあと、なんとなくネットで金利比較のサイトを見ていたら、別のネット銀行のほうが優遇後の金利が0.15%ほど低く、ショックでした。 担当者さんからは事前に「この条件はかなりいいほうですよ」と聞いていたので、そこで調べるのをやめてしまったのが失敗だったのかもしれません。 融資実行まであと3週間ほどあります。今から別の銀行に乗り換えることはできるのでしょうか。 それとも金消契約を結んでしまった時点で、もう変えることはできないのでしょうか。違約金とか、ペナルティみたいなものが発生するのかも気になっています。 0.15%くらいの差であれば、乗り換えの手間と費用を考えると大差ないですか？ 35年というスパンで考えたときにどのくらい違うのか、あわせて教えてもらえると助かります。
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