不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/10/15
-
- 更新日
- 2024/11/11
- ［3回答］
724 view
相続した土地の相場価格について
3年前に父から相続した土地を売ろうか検討しています。
この土地は東京都内の住宅地にあり、約200平米ほどありますが、形が少し複雑です。道路は二方向からつながっています。
父が購入したときは何もない更地でしたが、現在はもう築40年近くになる2階建ての家が建っています。
先日、不動産会社3社にこの土地を見てもらったのですが、査定額にかなりの開きがありました。
一番高いところで9,500万円、一番低いところでは7,800万円とのことでした。
固定資産税評価額は約5,000万円ですが、路線価方式で計算すると約8,500万円になります。
この土地の評価をどう判断したら良いでしょうか。不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか。その場合、どれくらい費用がかかるんでしょうか。
売却は急いでいませんが、相続税のために一部を売ることも考えています。
将来的には、残った土地に賃貸アパートを建てたいと思ってるので、売るタイミングや方法についてもアドバイスがほしいです。
-
お父様から相続された土地の売却をご検討されているとのことですね。
査定額に開きがあるなど、ご不安な点も多いかと思いますので、できる限り詳しくご説明いたします。
査定額の開きについて
3社の査定額に開きがあるのは、それぞれの会社が重視する要素や、市場の動向に対する見方が異なるためです。また、各社の思惑もあるかもしれません。
高値査定をしておいて売却依頼が欲しい・・・、建売用地として直接買取したい・・・等。
査定額はあくまでも3か月以内で売れるであろう予想価格です。
一括査定等ですと、きちんと精査していない会社も多く見受けられます。
不動産鑑定士について
より客観的な評価を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼するのも有効な手段です。費用は、土地の規模や鑑定の目的によって異なりますが、一般的には50万円～100万円程度が目安となります。
不動産鑑定士に依頼するメリットは、以下の点が挙げられます。
客観的な評価: 専門的な知識と経験に基づき、公正な評価額を算出します。
信頼性: 裁判や税務申告などでも認められる、信頼性の高い評価です。
※逆に裁判や税務申告で利用しないのでしたら不要だと私は考えております。
売却のタイミングと方法について
相続税のために一部を売却することも検討されているとのことですが、土地を分割して売却する場合は、以下の点に注意が必要です。
分割の可否: 土地を分割できるかどうかは、法的な規制や土地の形状によって異なります。
価値の変動: 分割によって、それぞれの土地の価値が変動する可能性があります。
将来的に賃貸アパートを建てる計画がある場合は、以下の点も考慮する必要があります。
賃貸需要: 周辺の賃貸需要や競合物件の状況を調査する必要があります。
収益性: アパート経営の収益性を試算し、事業計画を立てる必要があります。
今後の流れについて
まずは、3社の査定額の違いについて、それぞれの会社に詳しく説明を求めることをお勧めします。
その上で、以下の点も検討してみてください。
売却時期の検討: 相続税の納付期限や、賃貸アパート建設計画を考慮して、売却時期を検討する。
売却方法の検討: 土地を分割して売却するか、全体を売却するか検討する。
最終的には、お客様の状況やご希望に合わせて、最適な選択をすることが重要です。納得がいくまで不動産会社と打合せを重ねてください。 -
ご相談を拝見しました。
土地の売却は、様々な要素が絡み合い、簡単には判断できない複雑な問題です。今回のケースのように、査定額に大きな開きがある場合、ご自身で判断するのは難しいかもしれません。不動産会社に査定を依頼した際、最高額と最低額に1,700万円もの開きがあったとのこと。1億円以下の物件価格でこれほどの価格差が生じることは珍しく、それだけ査定が難しい土地だったのでしょうか？
各不動産会社は独自の評価基準を持っているため、同じ物件でも異なる査定額を出すことはよくありますが、近年は査定システムを利用して算出された価格に、経験や市場優位性などを勘案して補正するケースがほとんです。適切に評価すれば、多めでも800万円以内に収束すると思うのですが……
一概にはいえませんが、変形地であることを考慮すれば固定資産評価を参考にするのが妥当なケースと勘案されるため、7,800～8,500万円が妥当ではないかと思慮されます。
さて、「不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか」とのことですが、流通価格を知りたいとのご要望にはそぐわないでしょう。
信頼できる不動産会社を探す意味合いからも、さらに2～3社に査定依頼をして、査定価格の根拠について詳細に説明してもらい、その際に売るタイミングや方法についても相談されると良いでしょう。土地の売却は、人生の中でも大きな決断の一つです。焦らず、慎重に検討することをおすすめします。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県宇都宮市
-
- 投稿日
- 2025/07/02
- ［1回答］
450 view
兄が固定資産税を払ってくれません
父の他界により、兄妹で実家の土地を共有名義で相続しました。 兄は地元に住んでおり、建物を利用していますが、固定資産税の通知が私の元に届き続け、支払いも私ばかりです。 兄に何度も話しているのですが、はぐらかされて話が進みません。 このまま放置していたら、私が全額負担になるのでしょうか？
450 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都八王子市
-
- 投稿日
- 2025/02/09
- ［2回答］
747 view
確定申告・相続した土地の売却で悩んでいます。
昨年、父が他界し、東京都郊外にある土地（150㎡）を相続しました。 相続税の申告はすでに完了していますが、今後の土地売却と確定申告について悩んでいます。 この土地は父が40年以上前に購入し、元々は自宅として使っていましたが、現在は更地です。 私はすでに別の自宅を所有しているため、この土地を売却しようと思っているのですが、譲渡所得税の計算方法や確定申告の手続きがよく分かりません。 ・取得費を確認できる契約書などの資料がない場合、概算取得費（売却価格の5%)を適用するしかないのでしょうか。特例などはありませんか？ ・相続後、すぐ売却した方が税金が抑えられると見たのですが、一番良い売却のタイミングはいつでしょうか。 ・（確定申告）売却後の確定申告の際の手続きや流れなど詳しく知りたいです。 税理士に相談する前に事前に色々と知識をつけておきたいので、是非教えてください。
747 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県松戸市
-
- 投稿日
- 2025/05/04
- ［2回答］
507 view
マンションを相続し、兄妹で共有したままで揉めてます。
昨年、父名義のマンションを兄と私で相続しました。 ですが住む予定はなく、私は「売却して現金化したい」と思っています。 一方、兄は「資産になるからこのまま保有すべき」と主張し、話が平行線のまま…。 固定資産税や管理費は私が立て替えていますが、正直もう限界です。 こういった場合、どうやって話を進めればよいのか教えていただけますでしょうか。
507 view
-
20代 女性
- 相続
-
- エリア
- 福岡県福津市
-
- 投稿日
- 2024/08/14
- ［2回答］
722 view
相続された土地について
私は今、祖父母の家に住んでいます。その家の土地の相続について、売却しようという話が挙がっています。理由は、土地が入り組んでおり、車道に面していないため価値が低いと考えられているためです。孫である私にもその同意を求められましたが、相続の知識が浅いため曖昧なまま同意しています。このままで良いのかを、アドバイスいただけますと幸いです。
722 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 大阪府高槻市
-
- 投稿日
- 2025/12/01
- ［1回答］
89 view
相続マンションに未払い管理費が20万円。相続放棄は可能ですか？
父が他界し、ワンルームマンションを相続しました。 書類を整理していたところ、管理費・修繕積立金の未払いが20万円ほどあることがわかりました。 マンション自体は古く資産価値もほぼなく、売却してもほとんど手元に残らないと予想しています。 この場合、未払い分を引き継ぐくらいなら相続放棄をした方が良いのか悩んでいます。 ただ、相続放棄をする場合、 ・管理費滞納分も免責されるのか ・相続放棄の判断期限（3ヶ月）が迫る中、何から手をつけたらよいのか ・先に不動産会社へ査定依頼をしても問題ないのか 詳しい方いたら教えてください。
89 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県宇都宮市
-
- 投稿日
- 2025/08/10
- ［2回答］
335 view
母名義のマンション、名義変更タイミングについて
相続人は私、次男で、父親、兄はすでに他界、公正証書でマンション受けとりはいまは母親名義になっていますが、亡くなったら私の所有になります。質問です。まだいまは母は元気ですがもう90歳なのでやがては施設に入るか病院に入ると思います。マンション評価額は1200万程度なので生前贈与した方がよいですか？生前贈与しないと母親が施設に入ったときマンションが亡くなるまで売れないという懸念があります
335 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 熊本県熊本市南区
-
- 投稿日
- 2025/07/30
- ［4回答］
462 view
相続した家が再建築不可と判明
父から相続した実家を売却しようとしたら再建築不可とのこと。 これじゃ買い手もつかないですよね？どう活用したら良いでしょうか。
462 view
-
20代 女性
- 相続
-
- エリア
- 石川県金沢市
-
- 投稿日
- 2025/10/09
- ［1回答］
269 view
親から相続したアパートについて
親から2世帯だけの小さなアパートを相続しました。 管理会社に管理をしてもらっており、空室保証もついています。 これは、サブリース契約という形になっているということでしょうか？ ただ管理会社に任せているだけ、ということでしょうか？ このアパートごと売却したい場合は、オーナーチェンジということになりますか？ 親が残した資料を見ているのですがよくわかりません。
269 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/05/04
- ［1回答］
2247 view
相続対策で新築アパート建設の営業を受けています。
相続対策として銀行やハウスメーカーから借入をしてアパート建築を進められていますが、相続対策として有効なのでしょうか？
2247 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市金沢区
-
- 投稿日
- 2025/11/27
- ［0回答］
96 view
借地権付き戸建を相続したものの、売れる気がしません。
両親が住んでいた戸建を相続しましたが、よく調べると借地権付きで、 しかも地主さんとの契約更新が2年後に控えていることが分かりました。 建物は築38年でほぼ価値がなく、土地は借地なのでそのまま住むにも売るにも中途半端な状態です。 不動産会社に査定を依頼したところ、 「買主が限られるため、現金買いの投資家か、借地の扱いに慣れている層にしか売れない」と言われました。 建て替えをする場合は承諾料が必要になるらしく、その額も地主さん次第。先が読めません。 なるべく早く手放したいのですが、どう売るのがいいんでしょうか。
96 view
相談先を選択してください
売却価格調査のために不動産鑑定士への依頼はコストがかかりすぎるうえ、その価格で売れるとも限りませんので、お勧めしません。
不動産会社3社に見てもらったとのことですが、「仲介」を前提として見てもらったのか、買取を前提としてもらったのかで、結果は大きく異なります。
つまり、仲介の場合、契約獲得を目的とした価格設定のため、かなり高めに評価される傾向があります。一方、買取の場合、再販を前提とした価格設定のため、自社の利益、その他コスト等を差し引いた価格である必要があるため、一般的な市場価格より大きく下げないと利益になりません。
不動産に限らず、買い手がいなければどんな評価価格も最終的な意味はありません。アパートを立てて不動産投資をご検討であれば、売らずに200㎡を活かす方向でご検討された方がいいと思います。相続税関連と含めて銀行とご相談されることをお勧めします。