相続した土地の相場価格について

Question

3年前に父から相続した土地を売ろうか検討しています。
この土地は東京都内の住宅地にあり、約200平米ほどありますが、形が少し複雑です。道路は二方向からつながっています。
父が購入したときは何もない更地でしたが、現在はもう築40年近くになる2階建ての家が建っています。

先日、不動産会社3社にこの土地を見てもらったのですが、査定額にかなりの開きがありました。
一番高いところで9,500万円、一番低いところでは7,800万円とのことでした。
固定資産税評価額は約5,000万円ですが、路線価方式で計算すると約8,500万円になります。

この土地の評価をどう判断したら良いでしょうか。不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか。その場合、どれくらい費用がかかるんでしょうか。
売却は急いでいませんが、相続税のために一部を売ることも考えています。
将来的には、残った土地に賃貸アパートを建てたいと思ってるので、売るタイミングや方法についてもアドバイスがほしいです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

売却価格調査のために不動産鑑定士への依頼はコストがかかりすぎるうえ、その価格で売れるとも限りませんので、お勧めしません。

不動産会社3社に見てもらったとのことですが、「仲介」を前提として見てもらったのか、買取を前提としてもらったのかで、結果は大きく異なります。
つまり、仲介の場合、契約獲得を目的とした価格設定のため、かなり高めに評価される傾向があります。一方、買取の場合、再販を前提とした価格設定のため、自社の利益、その他コスト等を差し引いた価格である必要があるため、一般的な市場価格より大きく下げないと利益になりません。

不動産に限らず、買い手がいなければどんな評価価格も最終的な意味はありません。アパートを立てて不動産投資をご検討であれば、売らずに200㎡を活かす方向でご検討された方がいいと思います。相続税関連と含めて銀行とご相談されることをお勧めします。

加瀬健史(株式会社グランクルー) · Answer

お父様から相続された土地の売却をご検討されているとのことですね。

査定額に開きがあるなど、ご不安な点も多いかと思いますので、できる限り詳しくご説明いたします。

査定額の開きについて
3社の査定額に開きがあるのは、それぞれの会社が重視する要素や、市場の動向に対する見方が異なるためです。また、各社の思惑もあるかもしれません。
高値査定をしておいて売却依頼が欲しい・・・、建売用地として直接買取したい・・・等。
査定額はあくまでも3か月以内で売れるであろう予想価格です。
一括査定等ですと、きちんと精査していない会社も多く見受けられます。

不動産鑑定士について
より客観的な評価を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼するのも有効な手段です。費用は、土地の規模や鑑定の目的によって異なりますが、一般的には50万円～100万円程度が目安となります。

不動産鑑定士に依頼するメリットは、以下の点が挙げられます。

客観的な評価: 専門的な知識と経験に基づき、公正な評価額を算出します。
信頼性: 裁判や税務申告などでも認められる、信頼性の高い評価です。
※逆に裁判や税務申告で利用しないのでしたら不要だと私は考えております。

売却のタイミングと方法について
相続税のために一部を売却することも検討されているとのことですが、土地を分割して売却する場合は、以下の点に注意が必要です。

分割の可否: 土地を分割できるかどうかは、法的な規制や土地の形状によって異なります。
価値の変動: 分割によって、それぞれの土地の価値が変動する可能性があります。

将来的に賃貸アパートを建てる計画がある場合は、以下の点も考慮する必要があります。

賃貸需要: 周辺の賃貸需要や競合物件の状況を調査する必要があります。
収益性: アパート経営の収益性を試算し、事業計画を立てる必要があります。

今後の流れについて
まずは、3社の査定額の違いについて、それぞれの会社に詳しく説明を求めることをお勧めします。
その上で、以下の点も検討してみてください。

売却時期の検討: 相続税の納付期限や、賃貸アパート建設計画を考慮して、売却時期を検討する。
売却方法の検討: 土地を分割して売却するか、全体を売却するか検討する。

最終的には、お客様の状況やご希望に合わせて、最適な選択をすることが重要です。納得がいくまで不動産会社と打合せを重ねてください。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

土地の売却は、様々な要素が絡み合い、簡単には判断できない複雑な問題です。今回のケースのように、査定額に大きな開きがある場合、ご自身で判断するのは難しいかもしれません。不動産会社に査定を依頼した際、最高額と最低額に1,700万円もの開きがあったとのこと。1億円以下の物件価格でこれほどの価格差が生じることは珍しく、それだけ査定が難しい土地だったのでしょうか？

各不動産会社は独自の評価基準を持っているため、同じ物件でも異なる査定額を出すことはよくありますが、近年は査定システムを利用して算出された価格に、経験や市場優位性などを勘案して補正するケースがほとんです。適切に評価すれば、多めでも800万円以内に収束すると思うのですが……

一概にはいえませんが、変形地であることを考慮すれば固定資産評価を参考にするのが妥当なケースと勘案されるため、7,800～8,500万円が妥当ではないかと思慮されます。

さて、「不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか」とのことですが、流通価格を知りたいとのご要望にはそぐわないでしょう。

信頼できる不動産会社を探す意味合いからも、さらに2～3社に査定依頼をして、査定価格の根拠について詳細に説明してもらい、その際に売るタイミングや方法についても相談されると良いでしょう。土地の売却は、人生の中でも大きな決断の一つです。焦らず、慎重に検討することをおすすめします。

不動産お悩み相談室

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