不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/10/15
-
- 更新日
- 2024/11/11
- [3回答]
370 view
相続した土地の相場価格について
3年前に父から相続した土地を売ろうか検討しています。
この土地は東京都内の住宅地にあり、約200平米ほどありますが、形が少し複雑です。道路は二方向からつながっています。
父が購入したときは何もない更地でしたが、現在はもう築40年近くになる2階建ての家が建っています。
先日、不動産会社3社にこの土地を見てもらったのですが、査定額にかなりの開きがありました。
一番高いところで9,500万円、一番低いところでは7,800万円とのことでした。
固定資産税評価額は約5,000万円ですが、路線価方式で計算すると約8,500万円になります。
この土地の評価をどう判断したら良いでしょうか。不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか。その場合、どれくらい費用がかかるんでしょうか。
売却は急いでいませんが、相続税のために一部を売ることも考えています。
将来的には、残った土地に賃貸アパートを建てたいと思ってるので、売るタイミングや方法についてもアドバイスがほしいです。
-
お父様から相続された土地の売却をご検討されているとのことですね。
査定額に開きがあるなど、ご不安な点も多いかと思いますので、できる限り詳しくご説明いたします。
査定額の開きについて
3社の査定額に開きがあるのは、それぞれの会社が重視する要素や、市場の動向に対する見方が異なるためです。また、各社の思惑もあるかもしれません。
高値査定をしておいて売却依頼が欲しい・・・、建売用地として直接買取したい・・・等。
査定額はあくまでも3か月以内で売れるであろう予想価格です。
一括査定等ですと、きちんと精査していない会社も多く見受けられます。
不動産鑑定士について
より客観的な評価を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼するのも有効な手段です。費用は、土地の規模や鑑定の目的によって異なりますが、一般的には50万円~100万円程度が目安となります。
不動産鑑定士に依頼するメリットは、以下の点が挙げられます。
客観的な評価: 専門的な知識と経験に基づき、公正な評価額を算出します。
信頼性: 裁判や税務申告などでも認められる、信頼性の高い評価です。
※逆に裁判や税務申告で利用しないのでしたら不要だと私は考えております。
売却のタイミングと方法について
相続税のために一部を売却することも検討されているとのことですが、土地を分割して売却する場合は、以下の点に注意が必要です。
分割の可否: 土地を分割できるかどうかは、法的な規制や土地の形状によって異なります。
価値の変動: 分割によって、それぞれの土地の価値が変動する可能性があります。
将来的に賃貸アパートを建てる計画がある場合は、以下の点も考慮する必要があります。
賃貸需要: 周辺の賃貸需要や競合物件の状況を調査する必要があります。
収益性: アパート経営の収益性を試算し、事業計画を立てる必要があります。
今後の流れについて
まずは、3社の査定額の違いについて、それぞれの会社に詳しく説明を求めることをお勧めします。
その上で、以下の点も検討してみてください。
売却時期の検討: 相続税の納付期限や、賃貸アパート建設計画を考慮して、売却時期を検討する。
売却方法の検討: 土地を分割して売却するか、全体を売却するか検討する。
最終的には、お客様の状況やご希望に合わせて、最適な選択をすることが重要です。納得がいくまで不動産会社と打合せを重ねてください。 -
ご相談を拝見しました。
土地の売却は、様々な要素が絡み合い、簡単には判断できない複雑な問題です。今回のケースのように、査定額に大きな開きがある場合、ご自身で判断するのは難しいかもしれません。不動産会社に査定を依頼した際、最高額と最低額に1,700万円もの開きがあったとのこと。1億円以下の物件価格でこれほどの価格差が生じることは珍しく、それだけ査定が難しい土地だったのでしょうか?
各不動産会社は独自の評価基準を持っているため、同じ物件でも異なる査定額を出すことはよくありますが、近年は査定システムを利用して算出された価格に、経験や市場優位性などを勘案して補正するケースがほとんです。適切に評価すれば、多めでも800万円以内に収束すると思うのですが……
一概にはいえませんが、変形地であることを考慮すれば固定資産評価を参考にするのが妥当なケースと勘案されるため、7,800~8,500万円が妥当ではないかと思慮されます。
さて、「不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか」とのことですが、流通価格を知りたいとのご要望にはそぐわないでしょう。
信頼できる不動産会社を探す意味合いからも、さらに2~3社に査定依頼をして、査定価格の根拠について詳細に説明してもらい、その際に売るタイミングや方法についても相談されると良いでしょう。土地の売却は、人生の中でも大きな決断の一つです。焦らず、慎重に検討することをおすすめします。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
- [2回答]
328 view
不動産相続の相談先を教えてください
私は52歳の会社員で、最近父(80歳)が認知症の初期症状を示し始めました。父は東京と大阪に複数の不動産を所有しており、相続対策が急務です。 家族構成は父、母(78歳)、私、弟(48歳)、妹(45歳)です。 把握している父の所有不動産は下記になります。 1、実家(東京、評価額1.5億円) 2、賃貸ビル(大阪、評価額2億円) 3、別荘(軽井沢、評価額4000万円) 4、農地(群馬、評価額不明※詳細も母ですらわかっていません) 相続に関して、不動産の評価・分割方法、認知症の父の意思確認、相続税対策、農地や事業用不動産の取扱いなど、多くの課題があります。どの専門家に相談すべきでしょうか? また、相続に向けてすぐに着手すべきことは何でしょうか?
328 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県狭山市
-
- 投稿日
- 2024/11/13
- [1回答]
366 view
預貯金とマンションの相続について
親が残した資産が、預貯金とマンション1室でした。 兄弟二人で話し合っていますが、マンションの価値の判断基準がわかりません。 査定も出しましたが、不動産会社によってバラつきがあります。 相続税が発生するかしないか、ギリギリのところです。 今は空室のため売却はできますが、相続税を払う場合、納税期日がきてしまいそうです。 相続税が発生しない程度の金額と仮定して、申告しなくても問題ないのでしょうか。
366 view
-
20代 女性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県習志野市
-
- 投稿日
- 2025/01/23
- [2回答]
400 view
親のマンションを含む相続、兄と半分ずつ分けたいです。
親のマンション相続について質問です。親の資産はマンション一室、有価証券3,000万円程、預金1,000万程です。 これを子供2人(兄と私)で相続する予定なのですが、どう分けたら良いかで悩んでいます。 希望は兄がマンション一室、私は有価証券と預金、など、綺麗にわけたいのですが、マンションの価値が一体いくらなのかがわかりません。 不動産会社の査定に出したところ3,500万円程と言われましたが、固定資産税評価額で見るともっと低いみたいです。 このような場合、どうやって分けるのが一番おすすめですか? 兄とは関係良好、二人で半分ずつになるようにわけよう、と話しています。アドバイスお願いします。
400 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県佐野市
-
- 投稿日
- 2024/08/23
- [2回答]
414 view
どちらを優先すべきか相談です。
都心のマンション価格が高騰する一方で、地方の実家の価値が下がり続けています。 親の介護のために地方に戻る可能性もありますが、都心の住まいを手放すと将来的な資産価値を失うのではないかと悩んでいます。 両立は難しく、どちらを優先すべきか決断できずにいます。
414 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県比企郡嵐山町
-
- 投稿日
- 2024/10/17
- [1回答]
347 view
妻の両親死去に伴う実家の相続について
妻には両親、姉がいましたが、6年前に姉、昨年父親、今年母親が亡くなりました。 妻の実家は現在空家状態になっており月に数回空気の入れ替えや草刈りなどして維持しております。 妻の育った実家ですので残してあげたいと思い、条件が揃った段階で近いうちに移住を考えております。 妻が一人っ子だったら問題ないかと思うのですが、両親が亡くなる前に亡くなった姉に2人の子がおります。 その場合、遺産の分割はどうなりますでしょうか。 ちなみに両親の預貯金については姉が亡くなる前に離婚して両親と同居してまして、亡くなるまでの間にかなりの金額を両親口座から使用していたようです。 他に両親が亡くなる前にゴミ屋敷状態だったので水回り等の内装関係のリフォームをしているので残金はほとんどありません。 従って住宅に係る部分が相続対象になるかと思いますが、家の価値に対する分割分を払うことで実家の権利を取得することができますでしょうか。 よろしくお願いいたします。
347 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/12/09
- [2回答]
362 view
複雑な状況下での相続問題はどう対応すればいいいのでしょうか。
先週末、実家に帰省した際に父が突然倒れ、そのまま他界してしまいました。まさか相続問題に直面するとは思ってもみませんでした。 父の遺産には、世田谷区の実家(築50年のマンション)、千葉県館山市の別荘、神奈川県横浜市の賃貸アパート2棟、預貯金約1億円、株式投資約5000万円相当が含まれています。 兄弟は私を含めて3人で、兄は海外在住、弟は北海道に住んでいます。 実家のマンションは老朽化が進んでおり、建て替えの話も出ていました。館山の別荘は年に数回しか使用していません。横浜の賃貸アパートは安定した収入源ですが、築40年を超えており、大規模修繕が必要な時期に来ています。 さらに複雑なのは、父が生前に私に対して実家は私にあげると言っていたことです。しかし、遺言書は見つかっていません。 また、父は認知症の初期症状があったという話も耳にしています。 突然の出来事で、相続税の申告期限や相続登記の義務化など、時間的制約がある中でどう対処すべきか途方に暮れています。また、遺産分割協議が難航した場合の対応や、海外在住の兄との調整方法についても不安があります。 このような複雑な状況下で、不動産の評価方法や相続税の計算、遺産分割の進め方について、どのように対応すべきでしょうか? 突然の相続に直面した場合の初動対応や、専門家への相談のタイミングなども含めて、アドバイスをいただけますと幸いです。
362 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県川口市
-
- 投稿日
- 2025/05/13
- [2回答]
148 view
実家を相続したが私道が共有名義で売れない、こんなことあるんですか?
父が亡くなり、実家の古いマンションを相続しました。 売却を考えて不動産会社に相談したところ、 「接道が私道で、しかも共有名義なので調整が必要」と言われ、思わぬ事態に。 登記簿を見ると、昔の地主さんの名前が残ったままで、 現状では売却が難しいと…。 相続してすぐ売れると思っていたのに…。 どうすれば売れる状態にできるのか、教えてください。
148 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市金沢区
-
- 投稿日
- 2025/01/22
- [1回答]
211 view
夫の死後、隠し子が発覚した場合の相続
夫の死後、戸籍を取得する際に隠し子がいたことが発覚しました ただ相続財産は現在居住中のマンション(相場3,000万円)と少しの貯金だけなので、相続税のかからない金額なのですが、隠し子に通知することなく相続手続きを進めることは可能なのでしょうか。 正直知らせずに手続きを進めてしまうことは可能かと思うのですが、実際どうなのでしょうか。 また仮に手続きができたあとに、隠し子が相続について知った場合、こちらにペナルティが発生するのでしょうか
211 view
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 岐阜県美濃市
-
- 投稿日
- 2024/10/27
- [2回答]
359 view
父が亡くなった場合、負債だけ相続しないことはできますか?
現在父は住居としてマンションを所有しており、将来私が相続する予定になっています。 しかし、父は会社の連帯保証人になっていて負債もあり、会社の経営状況も良くありません。 将来、父が亡くなり相続が発生した時、マンションだけを相続し、負債は相続しないという形はできるのしょうか? もしできるなら資産整理するうちに、やっておくべきことはなんですか?
359 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都文京区
-
- 投稿日
- 2025/04/01
- [1回答]
289 view
親名義のマンション、生前贈与と相続はどちらが得ですか?
都内在住の40代です。 高齢の両親が文京区にあるマンション(父名義・ローン完済)に住んでおり、 私は一人っ子なので、いずれこのマンションを相続することになります。 父から「元気なうちに生前贈与した方がいいのでは」と言われたのですが、 贈与税が高いとも聞き、判断できずにいます。 私はすでに自分の家を購入しているため、 親のマンションには住まない予定で、売却を視野に入れています。 生前贈与と相続では、税金や手続き、将来の売却時の負担などに どんな違いがあるのでしょうか? 相続時精算課税制度などはどうなのでしょうか。 最悪、得しなくても、損をしたくないです。
289 view
売却価格調査のために不動産鑑定士への依頼はコストがかかりすぎるうえ、その価格で売れるとも限りませんので、お勧めしません。
不動産会社3社に見てもらったとのことですが、「仲介」を前提として見てもらったのか、買取を前提としてもらったのかで、結果は大きく異なります。
つまり、仲介の場合、契約獲得を目的とした価格設定のため、かなり高めに評価される傾向があります。一方、買取の場合、再販を前提とした価格設定のため、自社の利益、その他コスト等を差し引いた価格である必要があるため、一般的な市場価格より大きく下げないと利益になりません。
不動産に限らず、買い手がいなければどんな評価価格も最終的な意味はありません。アパートを立てて不動産投資をご検討であれば、売らずに200㎡を活かす方向でご検討された方がいいと思います。相続税関連と含めて銀行とご相談されることをお勧めします。