不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/10/15
-
- 更新日
- 2024/11/11
- ［3回答］
830 view
相続した土地の相場価格について
3年前に父から相続した土地を売ろうか検討しています。
この土地は東京都内の住宅地にあり、約200平米ほどありますが、形が少し複雑です。道路は二方向からつながっています。
父が購入したときは何もない更地でしたが、現在はもう築40年近くになる2階建ての家が建っています。
先日、不動産会社3社にこの土地を見てもらったのですが、査定額にかなりの開きがありました。
一番高いところで9,500万円、一番低いところでは7,800万円とのことでした。
固定資産税評価額は約5,000万円ですが、路線価方式で計算すると約8,500万円になります。
この土地の評価をどう判断したら良いでしょうか。不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか。その場合、どれくらい費用がかかるんでしょうか。
売却は急いでいませんが、相続税のために一部を売ることも考えています。
将来的には、残った土地に賃貸アパートを建てたいと思ってるので、売るタイミングや方法についてもアドバイスがほしいです。
-
お父様から相続された土地の売却をご検討されているとのことですね。
査定額に開きがあるなど、ご不安な点も多いかと思いますので、できる限り詳しくご説明いたします。
査定額の開きについて
3社の査定額に開きがあるのは、それぞれの会社が重視する要素や、市場の動向に対する見方が異なるためです。また、各社の思惑もあるかもしれません。
高値査定をしておいて売却依頼が欲しい・・・、建売用地として直接買取したい・・・等。
査定額はあくまでも3か月以内で売れるであろう予想価格です。
一括査定等ですと、きちんと精査していない会社も多く見受けられます。
不動産鑑定士について
より客観的な評価を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼するのも有効な手段です。費用は、土地の規模や鑑定の目的によって異なりますが、一般的には50万円～100万円程度が目安となります。
不動産鑑定士に依頼するメリットは、以下の点が挙げられます。
客観的な評価: 専門的な知識と経験に基づき、公正な評価額を算出します。
信頼性: 裁判や税務申告などでも認められる、信頼性の高い評価です。
※逆に裁判や税務申告で利用しないのでしたら不要だと私は考えております。
売却のタイミングと方法について
相続税のために一部を売却することも検討されているとのことですが、土地を分割して売却する場合は、以下の点に注意が必要です。
分割の可否: 土地を分割できるかどうかは、法的な規制や土地の形状によって異なります。
価値の変動: 分割によって、それぞれの土地の価値が変動する可能性があります。
将来的に賃貸アパートを建てる計画がある場合は、以下の点も考慮する必要があります。
賃貸需要: 周辺の賃貸需要や競合物件の状況を調査する必要があります。
収益性: アパート経営の収益性を試算し、事業計画を立てる必要があります。
今後の流れについて
まずは、3社の査定額の違いについて、それぞれの会社に詳しく説明を求めることをお勧めします。
その上で、以下の点も検討してみてください。
売却時期の検討: 相続税の納付期限や、賃貸アパート建設計画を考慮して、売却時期を検討する。
売却方法の検討: 土地を分割して売却するか、全体を売却するか検討する。
最終的には、お客様の状況やご希望に合わせて、最適な選択をすることが重要です。納得がいくまで不動産会社と打合せを重ねてください。 -
ご相談を拝見しました。
土地の売却は、様々な要素が絡み合い、簡単には判断できない複雑な問題です。今回のケースのように、査定額に大きな開きがある場合、ご自身で判断するのは難しいかもしれません。不動産会社に査定を依頼した際、最高額と最低額に1,700万円もの開きがあったとのこと。1億円以下の物件価格でこれほどの価格差が生じることは珍しく、それだけ査定が難しい土地だったのでしょうか？
各不動産会社は独自の評価基準を持っているため、同じ物件でも異なる査定額を出すことはよくありますが、近年は査定システムを利用して算出された価格に、経験や市場優位性などを勘案して補正するケースがほとんです。適切に評価すれば、多めでも800万円以内に収束すると思うのですが……
一概にはいえませんが、変形地であることを考慮すれば固定資産評価を参考にするのが妥当なケースと勘案されるため、7,800～8,500万円が妥当ではないかと思慮されます。
さて、「不動産鑑定士に依頼した方が良いでしょうか」とのことですが、流通価格を知りたいとのご要望にはそぐわないでしょう。
信頼できる不動産会社を探す意味合いからも、さらに2～3社に査定依頼をして、査定価格の根拠について詳細に説明してもらい、その際に売るタイミングや方法についても相談されると良いでしょう。土地の売却は、人生の中でも大きな決断の一つです。焦らず、慎重に検討することをおすすめします。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2025/01/09
- ［3回答］
1153 view
音信不通だった父に想定外の負の遺産。
私が幼いころに両親が離婚し、母と暮らしていました。 父とはもう20年以上連絡をとっておらず、生存すら知らなかったのですが、母から半年前に父が亡くなったことを知らされました。しかも、離婚後別の家庭を作り（子供は小学生1人）、その後また離婚しており、その子供と私が法定相続人になるとのことでした。 父は預金が200万円、住宅ローンの返済中でまだ1,500万程が残っているそうです。 相続放棄するつもりでいたのですが、3か月の猶予期間を過ぎています。 私が父の死を知った証拠をどう提示すれば良いのでしょうか。
1153 view
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市都筑区
-
- 投稿日
- 2025/02/01
- ［2回答］
1406 view
相続税の計算方法を詳しく教えてください
祖父が亡くなり、東京都心にあるアパートと有価証券と現金を相続することになりました。 相続人は母と私の2人です。 アパートの査定額を調べると、3,500万円程で売出しできると聞きました。 有価証券が5,000万円、現金が800万円です。 大体9,300万円程の相続になりそうなのですが、相続税の計算は下記で合っていますか？ また、アパートの価値は査定額の3,500万円と思っていて良いのでしょうか。 よろしくお願いします。 9,300-4,200=5,100万円 課税遺産総額 3,000万円以下の部分に税率10％かけて 2,100×10%=210万円 控除額を引いて 210-70=140万円 母と私で合わせて140万円
1406 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/01/12
- ［2回答］
756 view
内縁関係で話し合うべき相続のこと
15年、一緒にいる夫がいます。 お互い離婚歴があり、籍は入れずに過ごしています。 今は都内でマンションを購入し、住んでいます。 まだ早いとは思うのですが、何があるかわからない年齢にも なってきているので、夫と今後について話し合いの機会があります。 その際、現在の住まいに関してどうするか決めたいです。 名義や支払いは夫です。 私が先ならいいのですが、夫が先の場合、相続について決めておくべきですよね。 これを決めといたほうがいい、何かで残した方がいい（記録など） などございましたら、アドバイスをお願いいたします。
756 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/07/30
- ［1回答］
950 view
マンション相続と節税に関する相談
私は55歳の会社員です。 両親から築30年の都心のマンションを相続することになりました。 相続税の節税と、今後の資産活用について悩んでいます。 現在のマンションの評価額は約8,000万円ですが、老朽化が進んでおり、大規模修繕も必要な状況です。 相続税の負担を軽減しつつ、将来的な資産価値の維持・向上を考えています。 以下の選択肢を検討していますが、どれが最適でしょうか ①マンションをそのまま相続し、賃貸として運用する ②マンションを売却し、より新しい物件に買い替える ③マンションを取り壊し、土地を活用して新たに建物を建てる 相続時の評価方法や、各選択肢における税制上のメリット・デメリットについてもアドバイスいただけますと幸いです。 将来的には、自分の子どもたちへの円滑な資産継承も視野に入れています。
950 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2025/09/04
- ［2回答］
505 view
相続した家に住み替えた場合、控除はどうなりますか。
父の家を相続しました。今のマンションより立地が良いため、マンション売って住み替えようという案が出ています。 ただ現在の住宅ローン控除がまだ数年残っていて、途中で手放したらどうなるのでしょうか。 相続物件にローンを組む場合、再び控除が受けられるのかも含め、アドバイス頂きたいです。
505 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 愛媛県松山市
-
- 投稿日
- 2026/01/01
- ［1回答］
146 view
相続したマンションを空けたままにしています
親からマンションを相続しましたが、誰も住まず空室のままになっています。 すぐに売るつもりもなく、かといって使い道も決まっていません。 仕事が忙しく放置してしまっているのですが、水道光熱費の基本料金や管理修繕費などの支払いは続いています。 売却よりも賃貸が良いかと思っていますが、手続きを全てお任せできる業者などはないのでしょうか。
146 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 長野県長野市
-
- 投稿日
- 2025/10/04
- ［2回答］
464 view
共有名義分だけ売却することはできますか
築45年の木造戸建てを兄と共同で相続しています。兄は思い出の家だから残したいと言っており、しぶしぶ了承していましたがそろそろ売却してしまいたく、先日話し合いをしましたが平行線のままでした。 私の持ち分だけでも売却できたらと思っているのですが、そういう売り方はできるのでしょうか。 その場合でも、兄の了承が必要なのでしょうか
464 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市青葉区
-
- 投稿日
- 2025/05/16
- ［1回答］
936 view
相続した空き家、兄が勝手に売却を進めていて困っています
実家（築40年）を、兄妹3人で相続しました。 私は東京在住で、すぐに使う予定はなかったのですが、 最近になって兄が勝手に業者とやりとりを始め、売却を進めていることが判明しました。 登記はまだ3人共有名義のままです。 兄は「固定資産税を負担してるのは自分だから」と主張しますが、 勝手に売却できるものではないですよね？ 固定資産税を払っていたら有利、などありますか？ 専門家の方、ご意見ください。
936 view
-
60代 女性
- 相続
-
- エリア
- 福島県郡山市
-
- 投稿日
- 2025/09/15
- ［0回答］
820 view
弟夫婦が住みついた実家をどうするか
両親が亡くなった後、弟夫婦がそのまま実家に住みついています。 名義は私と弟の2人。固定資産税や修繕費は折半の約束でしたが、数年経っても一切支払いがありません。 売却にも応じず「俺たちの家だ」と…。感情的にも法的にも、どう対応したらいいでしょうか。
820 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2026/01/22
- ［1回答］
89 view
父名義のまま再建築した家を相続しました
10年前、父名義の土地に私の資金で家を建て替えました。 建物の登記は父名義のままです。先日父が亡くなり、兄弟で相続する話になりましたが、兄から「家も相続財産だ」と言われ困っています。 実際に住み、ローンも私が払ってきました。この場合、建物の扱いはどう考えられるのでしょうか。
89 view
相談先を選択してください
売却価格調査のために不動産鑑定士への依頼はコストがかかりすぎるうえ、その価格で売れるとも限りませんので、お勧めしません。
不動産会社3社に見てもらったとのことですが、「仲介」を前提として見てもらったのか、買取を前提としてもらったのかで、結果は大きく異なります。
つまり、仲介の場合、契約獲得を目的とした価格設定のため、かなり高めに評価される傾向があります。一方、買取の場合、再販を前提とした価格設定のため、自社の利益、その他コスト等を差し引いた価格である必要があるため、一般的な市場価格より大きく下げないと利益になりません。
不動産に限らず、買い手がいなければどんな評価価格も最終的な意味はありません。アパートを立てて不動産投資をご検討であれば、売らずに200㎡を活かす方向でご検討された方がいいと思います。相続税関連と含めて銀行とご相談されることをお勧めします。