不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2024/11/29
-
- 更新日
- 2024/12/03
- ［6回答］
1007 view
媒介契約の選び方？を教えてください
いくつか査定見積もりをいただきました。
各社さんとても良く、しかし飛び抜けて良い！と思えるポイントもなくどのように売却依頼をする会社を選んだ方が良いでしょうか？
また、契約の種類も複数あると知り
専属でお願いするべきか、一般が良いのか悩んでおります。
専門家の皆様アドバイスをお願いいたします。
町田駅徒歩20分のマンションです。
-
媒介契約の種類は3種類あります（専属専任、専任、一般）。
一般媒介は複数の不動産会社に依頼することが出来ますが、不動産会社からの売却状況報告等はありません。専属専任や専任媒介は1社に限定して依頼することになりますが、不動産会社からの定期的に売却状況報告等を受けることが出来ます。一概にどれがいいとは言えないです。
不動産会社を決める際には重要なのは、売却活動をどのように行っているか・その会社の近隣売却実績はどうか・担当者の実績や相性はどうか等になってくるのかなと思います。 -
ご相談内容を確認致しました
専属専任・専任媒介・一般媒介と３つの、媒介契約がありますが、専属と専任については、報告義務があり、媒介契約書等には、記載されておりますが、どれが一番よいのかについては、それぞれのお考えがある事と思いますが、信頼出来て、売買が得意な会社と思えるなら、専任か専属と思いますが、ご質問から推察いたしますと、みんな良い会社のようですので、競争させるのであれば、一般媒介だと、何社でも依頼できますので、実力次第ということになります。
但し、何社かに依頼する場合は、売主様が中心になり、売買を進めることとなり、売主様がちょっと忙しい事とおもいます。 -
ご相談内容、拝見いたしました。
査定などで各社の営業スタッフに好印象のようでその場合は一般媒介契約でも良いのではないかと思います。
一般媒介契約の場合、各社の販売活動の内容をきちんと把握して、内見希望の場合も日程の調整に少し手間が発生する場合があります。
専任媒介や専属専任媒介は販売活動や販売状況をこまめに報告があるため、売主様にとってもきちんと意思疎通ができるため、安心感はあると思います。
一般媒介の場合は、複数社すべての担当者との意思疎通が少し大変になることもあり、担当者と意思疎通がしやすい2社から3社程にしてみてはいかがでしょうか？ -
はじめまして。
ご質問拝見させていただきました。
今、どうしたいか悩まれていると思いますので、
『不動産会社をしている私がもし、売却するとした時にお願いする会社を選ぶとしたら。』
という観点で、お答えさせていただきます。
不動産会社の選び方は
その担当者に任せたいと思える理由があるところが良いのでしょうか。
○連絡のまめさ
(売却活動が始まると密に連絡が取れる方が安心です)
現況の報告・ポータルサイトの登録状況・内覧報告・物件についての情報など
○相談者様が選択しやすい提案力
知識もなく全体が見えずらい＝不動産会社任せ
デメリットも含めて提案し不安を減らし、
金額なのか、早く売却したいのか、他の理由なのか1番解決したいことが解決できる提案力のある担当者さんにお願いしたいです
○地元の担当者
大手さんや担当者だと、移動で4月からこちらに転勤しましたという方もいらっしゃいます。
そもそも土地勘のない方が担当だと不安だなと思うので、可能であれば地域情報にも詳しい担当者の方が購入者にも情報提供ができて良いのではないでしょうか
媒介の種類について
基本的にポータルサイトを活用して物件広告をしているため、専任だからと窓口が狭まることは無いと思います。
専任媒介
金額や、売却期間、ポータルサイトの情報充実を希望するのならば、まずは3ヶ月依頼する方が合理的では無いかと思います。
一般媒介
複数の業者さんとのやり取りが必要になります。日常お仕事をされていると、対応が難しいのでは無いでしょうか。
相談者様の参考になればと思います。 -
まずは各社の提案する査定額を加味したうえで、
売主さまにおいて、「この金額で売りたい」「いつまでに売りたい」この2点を確定させることが必要かと存じます。
その決定事項を気になる担当者に伝え、最も納得のいく回答・提案を得られる1社と媒介契約を結ぶことをお勧めいたします。
どうしても1社に絞れない場合は、一般媒介で複数社に依頼してもよいかと存じますが、
数社に及ぶ売却活動を把握するには相当の労力を要します。
相場より高く売却するのか、相場なりで売却するのか、相場より少し低く設定して早期の売却を目指すのかそれによっても選択肢が異なります。
売却活動における数ある選択肢の決定権はすべて売主さまにあります。
信頼のおける担当者を見つけて活動を任せるのか、自身で知識をつけて担当者に指示をする立場になるのかについてもご検討ください。
少しでもお役に立ちますと幸いに存じます。
以下の記事もよく読まれています
-
20代 女性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県豊川市
-
- 投稿日
- 2019/10/24
- ［3回答］
2661 view
築20年以上の建売住宅家の売却について
築20年以上の建売住宅です。大きさは20坪ほど。外壁塗装はリフォームの必要がありますが、数年前にお風呂、トイレ、洗面台は全面リフォームしてありますし、内装は状態が良い方ではないかと思います。 この様な物件を売りたい場合に、まずはどのようなところへ相談すべきでしょうか？
2661 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 北海道函館市
-
- 投稿日
- 2020/01/15
- ［1回答］
2337 view
父の終活を見据えての売却相談
この度、父が70歳を超えてそろそろ終活をすべきかという話を私にしてきました。 私も父もお互いに車で1時間ほどの距離に、二人とも別に一軒家を持っています。 当然、父が終活を行う場合、父が住んでいる家は売却ということを考えなくてはいけません。ですが、私の人生経験の中でも土地や建物に関する売却というのは初めての経験になりまして何に気を付けていけばいいのか正直なところ分かりません。 また、父の終活を見据えての不動産売却の場合、時期などは不定期となっています。そのことを近くの不動産会社に相談したところ、良い顔はされませんでした。 これから先、どういった形で手続きを考えていけばよいのでしょうか？ 回答のほど、よろしくお願いします。
2337 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都北区
-
- 投稿日
- 2026/05/08
- ［3回答］
204 view
契約前に、買主がリフォーム会社と一緒に内見するのはありなのか
自宅マンションを売却中です。 一組の夫婦が気に入り、買いたいと申出てくれました。 契約日は5/15なのですが、リフォーム前提の為契約日前にリフォーム会社ともう一度内見をしたいとのこと。 契約もしていないのにリフォーム内容の打合せで内見とは、随分せっかちだなと思い保留にしている状態です。 契約を終えてからお願いしたいと伝えるつもりですが、問題ないでしょうか。 まだ住んでいる為、対応したくないのが本音です。
204 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 兵庫県神戸市灘区
-
- 投稿日
- 2025/08/26
- ［1回答］
932 view
夫名義の別荘、認知症発症で売却できず
夫が10年前に購入した別荘ですが、ここ数年は全く使っておらず、維持費だけがかかっています。 １年程前から夫が軽度の認知症になっていることがわかり、判断能力があやしくなってきました。 別荘を売却しようにも、名義変更や契約に本人の意思確認が必要だと言われ、進みません。 成年後見制度を利用した方が良いのか、踏み切れずにいます。夫の代理人として、私が売却することは現実的ではないのでしょうか。
932 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2025/11/06
- ［1回答］
1261 view
修繕後に売った方が高く売れるのでしょうか？
住んでいるマンションが来年大規模修繕の予定です。 子供の進学に伴い住み替え予定なのですが、修繕前か修繕後かで売却金額にどの程度差が出るのでしょうか。 かなり出るのであればタイミングを見たいと思っています。
1261 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 群馬県前橋市
-
- 投稿日
- 2025/09/09
- ［2回答］
1069 view
旧耐震マンションは売却できるのか
築40年以上のマンション（3LDK)を売却しようとしていますが、旧耐震基準で買い手が見つからないと言われました。 せめて業者が買い取ってくれるだろうと思っていましたが、地元の不動産屋に相談したところ買取は難しいと言われてしまいました。 旧耐震でも買い取ります！と謳っている業者に相談したところ、800万円と言われました。 最低1,000万～1,500万程度で考えていた為、少しでも高く売りたいのですが、何か良い方法はないでしょうか。
1069 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県川崎市幸区
-
- 投稿日
- 2026/06/04
- ［1回答］
110 view
売り出した直後に、同じマンションの別の部屋が300万円安く出てきました
先月売り出したばかりなのですが、1週間後に同じマンションの2階下の部屋が、うちより300万円安い金額で売りに出てきました。 条件も似たような間取りと広さで、正直かなりダメージを受けています。 担当者からは「価格を合わせるか、それ以上下げないと厳しい」と言われたのですが、購入時より高く売ろうと思っていたので、そこまで下げると採算が合わなくなります。 気にせず価格据え置きで進めたいのですが、売れづらくなるでしょうか...
110 view
-
60代 女性
- 売却
-
- エリア
- 兵庫県姫路市
-
- 投稿日
- 2020/01/27
- ［3回答］
2492 view
中古不動産売却の売出価格は査定価格通りがいいの？
中古不動産の売却で、悩んでいます。早速不動産会社に相談したのですが、4〜5社が4,000万、1社が4,400万の査定を出した場合、やはり売出価格は4,000万円を選択するのが賢明ですか。査定価格とは、あくまでも成約予想価格なのでしょうか。 2、3年後に考えていることなので、急ぎの売却ではありませんが、売却が長期化すると、物件の老朽化の心配があります。昨今では、中古戸建ては売り主が不利とも聞くので、いろいろ悩みます。 アドバイスをいただけるとありがたく思います。よろしくお願いします。
2492 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2019/04/08
- ［3回答］
2754 view
1年以上先の不動産売却について
不動産の売却後、新たに購入しようという住み替えを1年以上先に考えてます。 現地の訪問査定は直前になってからで良いですよね？
2754 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都板橋区
-
- 投稿日
- 2025/12/26
- ［1回答］
728 view
売却を考え始めた最中、修繕積立金の値上げ通知が届きました
築18年のマンションに住んでいます。 住み替えを意識し始めたタイミングで、管理組合から修繕積立金の値上げ通知が届きました。 月額で見ると数千円ですが、長期的に考えると大きな負担です。 売却するなら、この値上げが買い手にどう見えるのかが気になります。 まだ売り出してはいませんが、説明の仕方次第で印象が変わるのではと不安です。 そもそも、このタイミングで動くのはやめておいた方が良いでしょうか。
728 view
相談先を選択してください
勘違いをされています。
自動車やピアノの査定は、買取が前提の査定ですのでその価格で売れます。
一方、不動産の査定は、買取査定と明示しない限りは仲介を前提としたもので、その価格で売れるかどうかは分かりません。
しかも、複数社にお声がけをされている状態では、各社とも先ほどの勘違いを修正せず、高い査定額を提示した会社が契約を獲得できるものと期待して、根拠なく高値を付けがちです。
つまり、仲介前提の査定額など当てになりません。
質問者様の目的は、お家を高く売りたいのであろうと拝察いたします。
そうであるならば、その目的をどうやって実現するか、具体的な方法を聞かれるのが一番です。
各社とも似たような販売方法であろうと思います。
人生の中で最も高額な商品の一つが不動産です。高いものを売るのであれば、それなりの売り方があります。そういう工夫や知恵がない業者はいずれ淘汰されていくと思います。
査定額と仲介会社はワンセットではなく、別々に考えてください。
A社の価格が気になったら、A社で必ずしも契約を結ぶ必要はありません。B社が気に入ったら、A社の価格で売りに出したいと言ってみてください。
売出価格については、査定額よりも質問者様がこの価格で売れたらうれしいという価格で売り出して何ら問題はありません。後から値上げは難しいので、はじめは高く売り出すべきです。売り出してみて反応が薄いようならば、下げていくという方法が一般的です。
媒介契約の種類は、専属専任、専任、一般の3種があります。前述の高く売る工夫や知恵はコストがかかるものですので、収益の見込みが薄い一般では、そのような工夫や知恵は期待薄です。
同じ理由で、手数料を安くするという業者も要注意です。仲介には買主と売主が必ずいます。売主から手数料をもらえないとすると、買主からもらう必要があります。売主と買主は利益相反関係にあります。その仲立ちをするのが仲介業者ですが、手数料を払わない方を優先する義理はないので、買主の意向を最大限反映するでしょう。唯一の味方を失うことになりますので、避けたほうがいいでしょう。