マンションを購入し、数年後に売るのは現実的にできますか？

Question

先日ママ友がマンション購入をしました。
戸建てに住みたくて探していたけど、土地が少なく
現在賃貸で払っている家賃が無駄に感じるから、まずはマンション購入をした。
数年後に戸建てを建てるってなっても、売却すればいい。
と話していました。

確かにマンションの価値は上がってきているとはいえ
数年後、購入時より高く売れるなんてことはあるのでしょうか？
まぁ売却できなければ住み続ければいい話なんですけど…

自分自身、マイホーム購入を考えているので気になりました。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Accepted Answer

ご相談内容、拝見いたしました。
数年後に購入時よりも高く売れるかについては、物件次第といったところではございますが、可能性としてはあります。
ただ、将来のことは確約できないため、購入時よりも値下がりすることもございます。
ご指摘の通り、購入時よりも高く売れるのであれば戸建への買換えをするのも良いと思いますし、購入時より損をしてしまうようであればそのまま住み続ければ良いと思います。
物件を購入すると賃貸の時よりも引越しはしにくくはなりますが、売却をすればママ友さんのように選択肢はございますので、是非ご検討下さい。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

まず、基本的なことから。
自動車は使っているうちに劣化しますので、中古で売る場合は価格は下落するのが一般的です。土地は劣化しませんので、相場での変動はありますが、劣化による価格の下落はありません。株も同様です。
では、マンションはどうでしょう。マンションは土地の上に建物が立っていますが、先ほど申し上げたように土地は劣化しません。ただし、建物部分は劣化します。つまり、冒頭で述べた自動車と土地の組み合わせに近い動きをします。
具体的には、マンションは鉄筋コンクリート造なので、耐用年数である４７年かけて価格が下落していきます。下落しても土地の価格が下支えしますので、まったくゼロになるということはないでしょう。この土地部分と建物部分の比率により時間が経過した後の価値が変わってきます。
マンションは一つの土地を複数の所有者が共有するという形式をとりますので、一人当たりの土地所有分は小さいものになります。下支え分が小さいということです。一方、戸建ては土地をすべて所有しますので、下支え部分が大きくなる傾向があります。
しかし、マンションの立地は駅近が多く、戸建ては駅から離れていることが多いので、地価自体が異なりますので、ケースバイケースです。

前置きが長くなりましたが、上述のように、マンション価格は下落することが自然な動きですので、現状価格を維持すること自体、値動きとしてはかなり良い部類に入ります。さらに上昇ともなると、頻度はかなり下がります。

ところが、ここ数年、大都市圏を中心にこの頻度が低いはずの価格上昇が発生しています。ご質問者様のママ友はこの状況を指して売ればいいとおっしゃっているのだと思います。ですが、先ほど申し上げた通り、マンション価格が上昇するというのは、下落がニュートラルな動きにかなり逆らっての値動きですので、いつかはとまり、逆に下がる可能性が高いのです。

ここで、経済状況を勘案してみます。
今、モノの値段が上がっています。いわゆるインフレーションという状態です。インフレとは、物の価値が上がり、貨幣の価値が下がるという経済現象です。不動産もモノです。政府の目標とするインフレ率はおおよそ２％ですが、実際にはもっと上がっているように見えますよね。上がっているものと、上がっていないものを平均したのが、物価と呼ばれる指標です（物価とは統計値のことで、具体的なモノの価格とは違います）。
物価が上昇してくれば、不動産も上昇してくるのが普通ですが、基本的に右肩上がりになると考えられますので、ニュートラルな動きがやや上方修正された形になります。RCの場合４７年ということは建物部分の下落率はざっくり100/47＝2.2％。物価上昇率が２％だとすると、この下落がほぼキャンセルされて現状維持になる可能性があります。さらに、土地部分は劣化しませんので、２％の上昇があってもおかしくはありません。土地と建物の合計、つまりマンション価格では、現状のインフレ状態が続けば、現状維持もしくはやや上昇というのが、ニュートラルな動き、であろうと推測されます。

ただし、不動産はそれぞれが世界にたった一つ、個別要素が大きく、上述の一般論から、上下に大きくずれる可能性がありますので、よく研究することが重要です。
また、先ほどの一般論は戸建て住宅にも適用されます。いずれ、とお考えであれば、戸建てをはじめから検討されるのも一手かと思います。

澤田 康二(Mクリニック) · Answer

別の視点からの回答です。

マンションが購入時より高く売れるケースは、現状、珍しくはありませんが、以下の点も踏まえてご検討した方が良いと思います。


一件目のマンションをローンで購入した場合、売却が成立するまでは、ローンを抱えたままになります。その状態で新たに戸建て物件のローンを組むと、二物件総額のローンを抱えることになります。

また、購入に際し、下記費用も発生します。
【購入時】住宅価格の2割程度の頭金を入れるのが望ましく、その他、諸費用で、3％～10％。
【購入後】維持費（管理費、減価償却費）、固定資産税などの諸費用

これらを加味した上で、ご自身の収入や資産との兼ね合いでの判断が必要です。

岡崎正利((有)山地不動産企画 常口アトムFC登別室蘭店 売買営業部) · Answer

ご相談内容を拝見いたしました

札幌の場合は、マンションの築年数・立地により、将来売買出来るかどうか、見えてくると考えます。現在のところは、人口も増加していますので、売買は、基本的には、可能と思われますが、駅がなるべく近い・買い物が便利等、やはり立地条件により、売買出来るかどうかとなりますので、財産価値のある物件の購入を、おすすめいたします。
基本的には、購入時より高額になるとは、思わない方が良いと、考えます。
マンションの場合は、管理費・積み立て修繕費が、古くなるほど、高額になります事も、ご承知おきください
簡単ですが、ご参考になれば、幸いでございます

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山下ひろき

ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）

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(有)山地不動産企画　常口アトムFC登別室蘭店　売買営業部

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