不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
50代
男性
エリア

群馬県前橋市
投稿日

2024/12/29
更新日

2025/01/06
［3回答］

430 view

定年後の住宅ローンが払えない

20年前に3,500万円の住宅ローンを組んで一戸建てを購入しましたが、現在も残債が1,800万円ほどあります。
当初は退職金で一括返済する予定でしたが、会社の業績悪化で退職金が大幅に減額されることになり、一括返済が難しくなりました。

現在の月々の返済額は12万円で、年収の25%ほどを占めています。
定年後は再雇用される予定ですが、給与は現在の60%程度になる見込みです。
妻は専業主婦で、子供2人は独立していますが、長男の住宅ローンの連帯保証人になっているため、万が一の際は支払いが必要になる可能性もあります。

また、家は築20年を超え、屋根の修繕や設備の更新など、今後数100万円規模の修繕費用が必要になってきます。
このまま定年後も住宅ローンを返済し続けるにはどうすればよいでしょうか？売却も考えていますが、愛着のある家を手放すのは辛いです。他に何か良い対処方法はありますか

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/01/06
誰かに相談しようが、リースバックをしようが、抜本的解決になりません。購入後20年経過ということは耐用年数を超えている可能性が高く、減価償却による減価はほぼ終了。土地値だけとなります。これ以上経年劣化による減価は無くなったということです。

住宅ローン残高(残債)もだいぶ減ってるのではありませんか。これからは減価が無い分、プラスになってきます。つまり、売れば手残りが出る状態です。20年かけて資産を築き上げてきたのです。その資産に働いてもらいましょう。

持家は無くなりますが、破綻して競売や任売で売らされるより、今のうちに高値で売る算段をした方がよほど前向きです。金貸しの情けを期待する方が間違いです。

不動産は世界にたった一つ、たった一人だけ高く買ってくれる人を探せばいいのです。
それはあなたの物件を欲しいと言ってくれる人です。どうして欲しいと言ってくれるのか、もしかすると立地かもしれません。古来、隣が売りに出たら借金をしてでも買えと言われます。お隣にとっては唯一無二です。
また、家に特徴があるなら、その特徴を高く買ってくれる人がいるかもしれません。
特徴が無ければ、作りましょう。仲介の不動産屋に知恵を出してもらってください。
次のお家は賃貸でもいいですが、価格を上げる事ができたのなら、同程度の家を買ってもう一度やってみるという事も可能です。
賃貸併用住宅で貸している部屋の賃料収入でローンの一部を返済するという方法もあります。
まだ行き詰まったわけではありませんから、いろいろ検討してみてください。
私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/29
ご相談を拝見しました。定年後の住宅ローンの返済がご心配なのですね。いくつか検討できる点もありますので、ご自分にあった方法をいくつか組み合わせるとよろしいかと思います。

<銀行に相談＞
１．まずは銀行に返済条件のリスケジュールを相談します。又は、金利によりますが借り換えした方が将来の利息負担が少なくなれば借換えます。ただし、手数料も考慮が必要です。
2. 退職金で繰り上げ返済をして将来の利息を軽減して、返済期間も短くしておく。

＜ご自分やご家族との相談＞
3.定年後の就労の継続や奥様のパートでの就労をする。
4. 公的年金の繰上受給をする。60歳から受給すると65歳時から受給する場合と比較して24%減額されて一生、その金額で受給することになりますので慎重に検討してください。
4. 固定費（通常家計費、重複した保険の削減、携帯電話の格安プランへの切り替え等）の見直し
5. ご両親がご健在で将来の相続財産があるなら毎年、贈与税のかからない範囲で生前贈与をしてもらう。
6. 修繕費の優先順位をつけ就労状況に合わせて実施する。
7. 息子さんの連帯保証は難しい問題ですね。息子さんの場合もまずは返済スケジュールの相談を銀行にして親世代にローン負担がいかないように息子さんにも状況を理解してもらうしかないように思います。売却は最後の手段です。

通常考えられる方策以外に住宅ローンをリバースモーゲージ（“リバモ”）に切り替えます。
住宅ローンを借りている銀行に相談されてはいかがでしょうか。いろいろな条件があるので十分理解した上で実施するとよいでしょう。
リバモは住宅を担保にお金を借り、生前は利息のみの返済ですので家計的にはローンを払うより一時的に資金負担は減ります。しかし、死亡したら担保に入れた住宅を売却して残債を一括返済します。ここで気を付けなければいけないことは、
1. 売却しても残債が残った場合は、返済を求められます。相続人、つまり奥様やお子様が返済義務を負うことになります。これを避けるために「ノンリコース型」にすると金利は高めですが、相続人に返済義務がなくなります。
2. 契約条項をしっかり確認します。特に、契約者（相談者様）が死亡した時に奥様は居住が継続できるか、また、さらに先に介護施設に入居したら退去しなければいけないか。
特に前者は特約条項をつけて奥様が居住継続できるようにしておくとよいでしょう。

いずれにしろ、定年後の住宅ローン返済を含めたリタイアメントライフプランを作成して数字を目に見えるようにして安心されるとよいでしょう。銀行だけでなく外部のFPの意見も聞かれるとよいでしょう。

ご参考になれば幸いです。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/29
ご相談を拝見しました。

ご相談のケースでは、リバースモーゲージやリースバックを利用する方法も考えられますが、どちらもデメリットが存在しており、「手放したくない」との希望を叶える目的としてふさわしくありません。

考えられる方法としては、退職金で可能な額を「返済額軽減型」で繰上返済することです。これにより月々の返済額が減少しますので返済負担も軽減されるはずです。

具体的な繰り上げ返済額については、銀行に相談し判断されれば良いでしょう。

以上、多少なり参考になれば幸いです。