離婚後のマンションを共有名義のまま賃貸に出すのはありですか？

Question

4歳の子供がいます。
数年前に分譲マンションを購入し、住宅ローンは夫婦の共有名義（持ち分5:5）で組んでいます。
離婚を考えており、話し合いをしています。
お互い別の地域に住み替える意向があるので、マンションを売却する方法もありますが、立地が良く家賃相場も良いのでいったん賃貸に出そうかという話がでました。
売却するより住宅ローンの残債が減らしやすいし、将来必要になった時は再利用できるのではないかと言っています。
ただこれは可能なのでしょうか。やはり売却した方が良いでしょうか。アドバイスお願いします

奥田 哲央(不動産工房/株式会社グランクルー) · Accepted Answer

以下の点についてアドバイスいたします。

・住宅ローン契約における賃貸の制限
住宅ローンを利用して購入した物件、「自己居住」が原則ですので、ローンの契約違反に該当する可能性がありますので、十分注意が必要です。事前に金融機関にご相談されることをお勧めします。

・賃貸に出す場合の手続き
もし金融機関が賃貸に出すことを許可する場合でも、ご夫婦間での合意が必須です。家賃収入の分配や物件の管理方法、将来的な運用についてしっかりと話し合っておくことをお勧めします。

・売却との比較
賃貸に出すことで将来の再利用が可能となる一方、ご売却することでローンを完済し、今後の生活設計をシンプルにすることができます。特に、賃貸管理の手間や維持費用、将来的な不動産価値のリスクを考慮すると、ご売却が安定的で確実な選択肢となる場合もあります。

・お子様の将来を見据えた判断
お子様の生活環境や安定性を考慮すると、現金を他の生活費や教育費に充てるために、ご売却を選ぶのも一つの方法です。

・総括として
賃貸に出す場合、ローン契約における制限をクリアする必要があり、事前に金融機関に確認することが最も重要です。賃貸に出すことで得られる収入や将来の再利用可能性もありますが、ローン返済や物件管理の面で慎重な計画が求められます。また、売却することでシンプルかつ安定的な生活設計が可能となるため、どちらが最適かしっかりとご検討ください。

お悩み解決の一助になれば幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

住宅ローンは、利用者が居住することを前提に金利など、様々な面で優遇され貸し出されている融資です。そのため、多くの住宅ローン契約では、居住用以外の目的（賃貸など）での利用が禁止されています。契約内容によっては、金融機関に無断で賃貸に出すと一括返済を求められる可能性もありますので、必ず住宅ローンの契約書を確認したうえで金融機関に相談する必要があります。

また、賃貸転用が承認された場合でも、共有名義であることから、家賃収入の分配、修繕費用の負担、入居者とのトラブル対応など、離婚後も継続的な協力関係が必要になります。これは、離婚後の関係性によっては大きな負担となる可能性があります。

賃貸転用は、住宅ローンの残債を減らし、将来的な再利用の可能性を残せるというメリットがありますが、住宅ローン契約の制約、共有名義のままの管理、空室リスクなど、注意すべき点も多くある一方、売却は、財産分与が比較的明確になり、離婚後の関係を断ち切りやすいというメリットがあります。

夫婦でよく話し合うと同時に必要に応じて専門家に相談し、後悔のない選択をすることが大切です。

森本 慎也(株式会社TERASS) · Answer

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離婚後に共有名義のマンションを賃貸に出すことは可能ですが、メリット・デメリットがありますので、慎重な検討が必要だと考えます。


結論から先に申し上げますと、可能ですが、やめた方が無難です。


注意すべきデメリットやリスク
・賃貸管理や修繕などの意思決定に相手の同意が常に必要。
→離婚後に、連絡を取り合う必要が出てきます。

・再婚や状況の変化などで、将来的に意見が合わなくなるケースが多いです。
→どちらかが再婚しますとトラブルに発展するケースが考えられます。（本人よりその新たな配偶者によるトラブル）

・どちらかがローン返済を滞納すると、もう一方にも支払い義務が発生。
→意外と多いです。（離婚後は精神的にどちらかが堕ちてしまうケースもあり、就業が難しくなることも）

・一度賃貸にすると、将来売却時に居住用特例（税金の控除）が使えない場合があります。
→特例が使えないため、譲渡益へストレートに課税されます。


離婚後の財産はできるだけ「清算」する方が良いと思ってます。共有財産が残ると、将来的にトラブルになりやすいからです。

不動産会社・司法書士・弁護士などの専門家に具体的な相談をしてから最終判断されることをおすすめします。


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不動産業界変え太郎(不動産会社) · Answer

離婚後にマンションを共有名義のまま賃貸に出すことを検討されているとのことですが、  
現実的には難しい可能性が高いです。  

住宅ローンの多くは「自己居住用」が前提で、  
賃貸に出すことは契約違反となります。  
稀に一時的な賃貸が認められるケースもありますが、  
それは「近い将来、再び自己居住に戻す」ことが条件です。  

今回は離婚後にお互いが別の地域に住み、  
マンションを再び夫婦で住む可能性がほぼない状況では、  
金融機関が賃貸を許可する可能性は極めて低いでしょう。  
そのため、賃貸に出す選択肢はほぼ現実的ではなく、  
売却を検討するのが賢明です。  

売却すれば、売却益を分割して新生活の資金にでき、  
共有名義やローンの責任から解放されます。  
特に4歳のお子さんの養育費や生活費に充てる資金を確保できる点は大きいですが、  
売却価格がローン残債を下回る場合は差額を負担する可能性があるので、  
まずは不動産業者に査定を依頼して収支を把握してください。  

お子さんの将来の安定を優先し、  
銀行に契約内容を確認しつつ、  
弁護士や専門家に相談しながら、  
お互いの新生活に向けた冷静な話し合いを進めることをおすすめします。

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