不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 50代
- 女性
-
- エリア
- 大阪府豊中市
-
- 投稿日
- 2025/06/22
-
- 更新日
- 2025/06/23
- ［3回答］
1751 view
買主が住宅ローン審査に落ち、契約破棄に
マンション売却中です。やっと見つかった買主の住宅ローン審査が通らず契約が白紙になりました。
手付解除ではなく「ローン特約による解除」ということで違約金も発生しませんでした。
こちらは引っ越しの準備も進めており、かなり損失が出ています。
こういった場合、売主側には何の補償もないのでしょうか？次に同じことが起きないための対策があれば知りたいです。
-
ご相談者様
とても残念な結果となってしまいましたね。
損失の補填に関しては契約上難しいため、次に活かすほかはないかと思います。
ただ、買主様が虚偽の申告もしくは新規借入など意図的に審査が下りないようにした場合などは特約による解除ができないので、なぜ審査に通らなかったのか、他の金融機関にも当たったのかどうかなどは確認された方がよろしいかと思います。
対策法
■買主様を選ぶ
〇買主様の属性を調査（確認）
・医師、弁護士、公務員、会社員、自営業など職業により、住宅ローンの借入れのしやすさがことなります。
■事前審査先を増やす
〇金融機関が個人信用情報を調査しているか確認
・金融機関によっては個信をたたかないで事前を行うケースもあります。
〇住宅ローン特約に記載する金融機関を増やす
・事前に複数の金融機関へ事前審査を出すことで、本審査で一つがだめでも他で借入できる可能性がある
■本審査の進捗状況を常に共有
・引っ越しの段取り等はそれに沿って手配（先行しない）
上記くらいでしょうか。
特に居住中のお客様である場合、引っ越し準備等の実害が発生してしまうため、常に進捗を共有して具体的に引渡し日が確定できるまで細心の注意が必要となります。
一般的に住宅ローン特約による解除に関しては、売主様側で防ぐものではなく、安全な取引ができるよう仲介会社が配慮すべきものです。
とはいえ必ずしも属性が良い方ばかりではないので、今回のように審査が通らない可能性がある時は事前に売主様の承諾を得た上で、本審査完了まで引っ越し手配や賃貸の契約等は行わないようにフォローしながら慎重に進めるのがセオリーです。
良い買主様に巡り合えると良いですね。 -
ご相談を拝見しました。結論から言えば、ローン特約の期限内であり、かつ約定通りに申込みが実施された結果、承認が否決されたなら相手方の責任を問うことはできません。そのため、購入者が本承認を得るまでは、引っ越し準備などを行なわないように助言されるはずですが、その点について、売り担当の媒介業者から説明はなかったのでしょうか？
今後の対策としては、事前承認が得られた購入者のみと契約を締結するといった方法が考えられます。本承認には相応の時間も必要とされますが、事前審査であれば申込み後1～3日以内で合否が判定されます。事前承認を得たからといって必ずしも本承認されるとは限りませんが、否決される可能性は低いため安心材料の一つにはなるでしょう。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2024/10/09
- ［4回答］
2342 view
媒介業者の調査不足で、騒音がある部屋を購入してしまいました
初めて投稿致します。 媒介業者の「不手際」をどこまで追求できるのか、ご見解をお伺いしたいです。 このほど都内の中古マンションを購入しました。 「物件状況等報告書」には騒音なし、となっていましたが、入居してみると、実際は上の階の生活音が非常によく聞こえる部屋でした。歩く音、椅子をひきずる音、携帯の振動音など。数カ月経ちますがここで過ごす時間が苦痛で、売却しようか迷っています。 媒介業者側に問い合わせると、物件状況等報告書は売主からの申告ベースなので、自分たちは責任を負う範囲ではないとのこと。 それはそうかもしれませんが、仲介業者が物件の状況をよく調査し中立的な判断をする機能をもたなければ、買い主が全てのリスクを負うことになります。この回答をとても不満に思っています。 特に騒音や臭いは個人の感覚なので推し量ることは難しい項目です。ただこの物件は天井を取ったリフォームを施したことで上階の音は下階に伝わりやすい状態でした。ただ、その事実を売主は媒介業者に申告しておりませんでした。 また、媒介業者は物件を管理する管理会社に事前調査としてトラブルがないか問い合わせし「トラブルなし」と回答を得たそうですが、管理会社の担当者に改めて聞いてみると「このマンションは常に騒音トラブルがあるが、それ以外はない」と内容が違いました。媒介業者の担当者の調査不足が垣間見える結果でした。 媒介業者が正確に詳しく物件情報の把握をしており、売主の記入内容をうのみにせず、生活音は聞こえやすいといった情報を事前に提供してくれていれば、私がこの物件を買うことはありませんでした。 この件について媒介業者が法的な責任を負わない仕組みはすぐには変えられないことは理解しておりますが、買い主に責任を押しつけるだけの対応に疑問を持っています。 なおこの媒介業者は水栓やガスコンロ等に故障はないかといった確認もしておりませんでした。
2342 view
-
70代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市緑区
-
- 投稿日
- 2026/08/03
- ［2回答］
135 view
大規模修繕が来年に予定されているマンションを今すぐ売りたいのですが
来年から息子夫婦と同居することになり、今住んでいるマンションを売ろうと考えています。 先月の管理組合の総会で、来年に外壁や屋上の大規模修繕を行う予定という説明がありました。 不動産会社に話したら「修繕が終わってから売り出した方がいい結果になることもあります」と言われたのですが、同居の計画があって待てる状況ではありません。 修繕前に売り出した場合、売れにくいのでしょうか。
135 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市東区
-
- 投稿日
- 2024/03/12
- ［4回答］
1730 view
不動産会社を選ぶ際のポイントは何ですか？
不動産会社を選ぶ際のポイントは何ですか？信頼できる会社を見極めるための基準や、契約時に注意すべきポイント、良い不動産会社との交渉方法などについてアドバイスが欲しいです。また、オンラインの不動産サービスを利用するメリットとデメリットも知りたいです。
1730 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市南区
-
- 投稿日
- 2025/07/04
- ［2回答］
1223 view
ペット飼育歴は売却に響きますか？
室内で大型犬を飼っていて、売却時に内見者から「匂いが気になる」と言われました。 ハウスクリーニングでどこまで改善できるのか、残り香で値引き交渉されるケースは多いのか教えてほしいです。
1223 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2024/05/27
- ［2回答］
1536 view
オープンハウスを開催するタイミングや宣伝方法について
現在、築10年のマンションの売却活動中です。これまで内覧者は多いものの、成約には至っていません。 仲介業者からオープンハウスの開催を勧められましたが、開催するタイミング、宣伝方法、どのような準備をすればよいのか具体的なアドバイスが欲しいです。 特家具の配置や清掃、アピールポイントの見せ方など、細かな部分での工夫についても教えてください。
1536 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2026/06/22
- ［1回答］
179 view
リフォーム時の書類が見つかりません
築27年のマンションを売却中です。 7年ほど前に、キッチン・浴室・トイレ・洗面台をまとめてリフォームしました。 内見に来た方からは室内がきれいだと言ってもらえることが多く、リフォーム済みであることも売却時のアピールになると思っていたので、内見時は口頭で説明をしていました。 先日、購入希望者から「いつ、どこの業者で、どんな工事をしたのか分かる書類はありますか」と聞かれたので書類を探したのですが、見つかりませんでした。 当時の見積書や請求書、保証書、工事内容の明細などを保管していたつもりでしたが、断捨離の際に誤って処分してしまったかもしれません。 リフォーム会社の名前は憶えていたため現在問い合わせ中です。 不動産会社からは「書類がないなら、リフォーム済みと強く言いすぎない方がいいかもしれません」と言われました。 たしかに証明できない以上、買主からすると不安だと思いますが... 工事をしたのは事実ですし、見た目にも分かる部分は多いです。この場合、売却時にリフォーム歴をどう伝えればよいのでしょうか。 書類がないことで価格交渉や契約後のトラブルにつながる可能性はありますか。
179 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都荒川区
-
- 投稿日
- 2025/04/06
- ［3回答］
2270 view
専任媒介で2ヶ月…売れないし連絡もない。もう解約したい
築20年の自宅マンションを売却するため、地元の不動産会社と専任媒介契約を結びました。 「すぐに売れますよ」と言われて期待していたのですが、契約から2ヶ月が経っても一度も内覧がなく、価格の見直し提案すらありません。 こちらから状況確認の連絡をしても、「問い合わせは来てるんですけどね」と曖昧な返事ばかりです。 正直、売る気があるのか疑ってしまうほど消極的な対応です。 他の会社にも相談してみたいと思うようになったのですが、専任媒介の契約期間があと1ヶ月ほど残っています。 このまま売れない状態が続くなら、早めに解約して別の業者にお願いしたいと思っています。 ただ、専任媒介契約って途中で解除できるものなのでしょうか？ トラブルになったり、違約金が発生したりしないか不安です。
2270 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 千葉県千葉市花見川区
-
- 投稿日
- 2025/08/19
- ［1回答］
1140 view
担当者の不手際が原因で買主が離れた
マンション売却中、担当者が重要書類を提出し忘れたことで買主が不信感を抱き、契約が白紙になりました。 謝罪は受けましたが時間の損失が大きく、このまま同じ会社に任せていいのか悩んでいます。法的に補償を求められるのかも知りたいです。
1140 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県川崎市幸区
-
- 投稿日
- 2019/07/05
- ［2回答］
2569 view
売却か？貸し出しか？
住み替えで、ローン返済中のマンションのお部屋を売却するか、貸し出すか迷っています。どちらがいいのでしょうか？ポイントを教えてください。 また、売却（＝購入希望者）優先で、それまでは貸し出し（＝賃貸希望者）対応という形もとれるのでしょうか？
2569 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2026/02/08
- ［1回答］
690 view
媒介契約を結んだあとに、不動産会社は変更できますか？
今住んでいるマンションを売却中なのですが、媒介している不動産会社の対応に不満があり、会社を変更したいと思っています。 具体的には、報告が少ない、スーモなどのサイトの写真が綺麗じゃない、やる気を感じられない等。 まだ契約して3週間ほどなのですが、契約解除はできるのでしょうか。 3か月間の契約期間が終わるまでは解除できないのでしょうか。
690 view
相談先を選択してください
ご相談、拝見いたしました。
売買契約後の買主住宅ローン本審査による契約解除で、お引っ越し準備まで進めていたとのことで、ご負担は非常に大きかったかたと思います。
特に最近はメガバンクはじめローン審査が長期化していますし、スケジュール管理と進捗管理には細心の注意を払うのが仲介会社としての責務だと私は思います。
しかし、ローン特約による契約解除は、期日内に買主が適切にローン審査を申込、・審査の結果否決となった場合には、契約は「白紙解除」となり、相談者様（売主様）には補償は発生しません。
※ローン利用買主と締結する一般的な売買契約書には、買主保護の観点で必ずと言っていいほどローン特約が入っています。
本来は、仲介会社から相談者様（売主様）へ買主様の本審査が無事承認となるまでは売主様のお引越し等は先行で行わず、同様に手付金も着手しないことなどを売買契約時に約束し、双方細心の注意を払えばもう少し違う現状があったのではないかと思います。
【仲介会社に確認・催促すべき点】
・ローン特約の具体的内容と解除条件
・買主が本当に期日内に真摯に申込みと審査結果を得たのたか
・申込書類の不備や動きの遅れがなかったか
・事前審査・本審査の通過有無と落ちた理由
・今後の再販売に向けた段取りと見通し
・再契約（内覧後の購入申込と同時）時には「事前審査通過済みの買主に限定する」等
【今後の対策】
・ローン特約条文の見直し（責任所在の明確化）
・相談者様（売主様）に不利益が出ない販売スケジュール調整
・並行検討の許可やバックアップ買主の確保
・仲介会社には状況説明だけでなく対応策の提案を求める
不確定要素がある中でも、仲介会社がどこまでリスクを先回りして対応できたか、今後はその姿勢も含めて慎重に見極めていきましょう。
ご参考となれば幸いです。
今後もよろしくお願い申し上げます。