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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    大阪府豊中市
  • 投稿日
    2025/06/22
  • 更新日
    2025/06/23
  • ［3回答］

196 view

買主が住宅ローン審査に落ち、契約破棄に

マンション売却中です。やっと見つかった買主の住宅ローン審査が通らず契約が白紙になりました。
手付解除ではなく「ローン特約による解除」ということで違約金も発生しませんでした。
こちらは引っ越しの準備も進めており、かなり損失が出ています。
こういった場合、売主側には何の補償もないのでしょうか？次に同じことが起きないための対策があれば知りたいです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/06/23

    ご相談を拝見しました。結論から言えば、ローン特約の期限内であり、かつ約定通りに申込みが実施された結果、承認が否決されたなら相手方の責任を問うことはできません。そのため、購入者が本承認を得るまでは、引っ越し準備などを行なわないように助言されるはずですが、その点について、売り担当の媒介業者から説明はなかったのでしょうか？

    今後の対策としては、事前承認が得られた購入者のみと契約を締結するといった方法が考えられます。本承認には相応の時間も必要とされますが、事前審査であれば申込み後1～3日以内で合否が判定されます。事前承認を得たからといって必ずしも本承認されるとは限りませんが、否決される可能性は低いため安心材料の一つにはなるでしょう。

  • 私が回答します

    森　健美

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/23

    ご相談者様

    とても残念な結果となってしまいましたね。
    損失の補填に関しては契約上難しいため、次に活かすほかはないかと思います。

    ただ、買主様が虚偽の申告もしくは新規借入など意図的に審査が下りないようにした場合などは特約による解除ができないので、なぜ審査に通らなかったのか、他の金融機関にも当たったのかどうかなどは確認された方がよろしいかと思います。

    対策法
    ■買主様を選ぶ
    〇買主様の属性を調査（確認）
    ・医師、弁護士、公務員、会社員、自営業など職業により、住宅ローンの借入れのしやすさがことなります。
    ■事前審査先を増やす
    〇金融機関が個人信用情報を調査しているか確認
    ・金融機関によっては個信をたたかないで事前を行うケースもあります。
    〇住宅ローン特約に記載する金融機関を増やす
    ・事前に複数の金融機関へ事前審査を出すことで、本審査で一つがだめでも他で借入できる可能性がある
    ■本審査の進捗状況を常に共有
    ・引っ越しの段取り等はそれに沿って手配（先行しない）

    上記くらいでしょうか。
    特に居住中のお客様である場合、引っ越し準備等の実害が発生してしまうため、常に進捗を共有して具体的に引渡し日が確定できるまで細心の注意が必要となります。
    一般的に住宅ローン特約による解除に関しては、売主様側で防ぐものではなく、安全な取引ができるよう仲介会社が配慮すべきものです。
    とはいえ必ずしも属性が良い方ばかりではないので、今回のように審査が通らない可能性がある時は事前に売主様の承諾を得た上で、本審査完了まで引っ越し手配や賃貸の契約等は行わないようにフォローしながら慎重に進めるのがセオリーです。

    良い買主様に巡り合えると良いですね。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/22

    ご相談、拝見いたしました。

    売買契約後の買主住宅ローン本審査による契約解除で、お引っ越し準備まで進めていたとのことで、ご負担は非常に大きかったかたと思います。

    特に最近はメガバンクはじめローン審査が長期化していますし、スケジュール管理と進捗管理には細心の注意を払うのが仲介会社としての責務だと私は思います。


    しかし、ローン特約による契約解除は、期日内に買主が適切にローン審査を申込、・審査の結果否決となった場合には、契約は「白紙解除」となり、相談者様（売主様）には補償は発生しません。

    ※ローン利用買主と締結する一般的な売買契約書には、買主保護の観点で必ずと言っていいほどローン特約が入っています。

    本来は、仲介会社から相談者様（売主様）へ買主様の本審査が無事承認となるまでは売主様のお引越し等は先行で行わず、同様に手付金も着手しないことなどを売買契約時に約束し、双方細心の注意を払えばもう少し違う現状があったのではないかと思います。


    【仲介会社に確認・催促すべき点】

    ・ローン特約の具体的内容と解除条件
    ・買主が本当に期日内に真摯に申込みと審査結果を得たのたか
    ・申込書類の不備や動きの遅れがなかったか
    ・事前審査・本審査の通過有無と落ちた理由
    ・今後の再販売に向けた段取りと見通し
    ・再契約（内覧後の購入申込と同時）時には「事前審査通過済みの買主に限定する」等


    【今後の対策】

    ・ローン特約条文の見直し（責任所在の明確化）
    ・相談者様（売主様）に不利益が出ない販売スケジュール調整
    ・並行検討の許可やバックアップ買主の確保
    ・仲介会社には状況説明だけでなく対応策の提案を求める

    不確定要素がある中でも、仲介会社がどこまでリスクを先回りして対応できたか、今後はその姿勢も含めて慎重に見極めていきましょう。

    ご参考となれば幸いです。
    今後もよろしくお願い申し上げます。

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