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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市中央区
  • 投稿日
    2025/08/13
  • 更新日
    2025/10/12
  • ［3回答］

822 view

博多区のマンション、仲介じゃなくて買取の方がいい？

博多区のマンション、仲介じゃなくて買取の方がいい？

博多駅近くの築20年マンションを売却予定です。
仲介か買取かで迷っていますが、最近は再開発の影響で買取価格が上がってるという噂も…本当なんでしょうか？
ただ、仲介で時間をかければもっと高く売れる可能性もあるかと思うと決断できず…。
福岡市内のように再開発が進んでいるエリアでは、どんな売り方がベストなのでしょうか。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/14

    博多駅近くなら都心近辺ですね。需要が大きい土地であろうと容易に想像されます。流動性が高い地域で、築20年程度なら買い手がいないということはないと思いますので、仲介一択ですね。
    わざわざ買取業者に儲けさせることはありません。きちんと販売活動をしている業者を選んで高めで売り出してみてください。
    仲介業者には、売り専門業者がいますが、販売活動は他社任せなので高く売ることはむつかしいでしょう。一括査定サイト経由ですと、結構この手の業者がいます。囲い込みしませんという触れ込みで集客しているところが多いのですが、高く売る術を持たないので、お勧めできません。
    また、レインズ（業者間の物件情報共有システム）に広告不可として登録している業者も避けるべきです。広告可不可は本来売主が近所に知られたくない等の理由で広告不可にするものですが、自社だけが扱えるようにと業者が勝手に設定しているケースが多くあります。これはユーザーには開示されない項目で、事実上の囲い込みツールとして機能しています。
    業者のHPは要チェックです。HP掲載の取り扱い物件が少ない業者は、スーモなどのポータルサイトにべったりで自ら販売しようという気概がない場合が多いです。
    また一般媒介を進めてくる業者も要注意です。一見広く募集できそうですが、一般媒介にはレインズ登録義務がありませんので、売主自ら他の業者に知らしめないと広がりようがありません。これも囲い込まれるツールとして機能します。
    などなど注意点は結構あります。
    他にもいろいろあります。ご質問等ございましたら、お気軽にお声かけください。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/14

    ご相談拝見しました。

    博多駅近くのマンションであっても、基本的に「買取」は「仲介」より安くなるのが原則です。

    理由はシンプルです。
    買取業者はその後リフォームや販売経費、利益を上乗せして再販売するため、仕入れ段階で値段を抑える必要があるからです。

    ただし、再開発エリアでは買取価格が通常より高めに提示されるケースも確かにあります。将来的な需要増を見込んで、業者が積極的に仕入れたい時期だからです。

    それでも仲介で時間をかけて売れば、買主同士の競争でさらに高値になる可能性は十分あります。

    全国どこでも共通しますが、「仲介だと業者が囲い込み（他社からの紹介を止める）をするから売れないのでは？」という不安は、契約や運営方法で防げます。

    たとえば、

    ①専任媒介だが、他社への広告転載を可能にする。

    ②専任媒介ではなく一般媒介で複数社に依頼する。一般媒介だが販売状況のレポートを毎週もらう、広告掲載先を事前に確認するなど、透明性を高める方法はいくらでもあります。

    結論として、

    •スピード重視・多少安くても早く現金化したい → 買取

    •価格重視・時間に余裕がある
    → 仲介（囲い込み防止策を講じる）

    博多駅周辺は再開発で需要が伸びやすいエリアなので、時間に余裕があらようでしたら、仲介で幅広く市場に出す方法が有利になる可能性が高いです。

    この話をした時に、担当する不動産会社がどのようなリアクションをするのか、ぜひ教えていただけると幸いです。

    論破、そして相談者様をご納得に導く自信があります。

    ご参考となれば幸いです。

    渡邉 将仁さんに無料相談する

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/12

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

    ご相談ありがとうございます。「博多駅近く × 再開発進行中 × 築20年マンション」の売却について、仲介か買取かで迷っているとのことですね。

    ■結論からお伝えすると：
    ・少しでも高く売りたいなら「仲介」がおすすめ。
    ・ただし、「早く・確実に売りたい」なら「買取」も有力な選択肢です。
    特に再開発エリア（＝今後価値が上がる可能性あり）では、時間に余裕があるなら仲介で売り出した方が得をする可能性が高いです。

    ■仲介 vs 買取：博多駅周辺で選ぶときの比較表
    比較項目 仲介（一般的な売却）　不動産買取
    売却価格 高くなりやすい（相場以上の提示が出ることも） 相場より1〜3割安くなる
    売れるまでの期間　数ヶ月かかることもある　即日〜1ヶ月以内に決済も可能
    売却の手間　内見対応・クリーニングなどが必要 一切不要（現状渡しOK）
    瑕疵担保責任　売主に責任が残る（仲介）　基本的に「免責」で売れる（買取）

    ■最近の「再開発エリアの買取価格が上がっている」という噂は本当？
    一部は事実だと思います。
    特に福岡市内のような人気再開発エリアでは：
    ・不動産会社が「将来の転売益」を見越して、通常より高めに買取しているケース
    ・「賃貸化しても需要が見込める」と判断された物件
    などでは、以前よりも買取価格が強気になっている会社もあるのは確かです。

    ただし──
    それでも仲介のほうが高く売れることが多い！かと思います。
    「高値で転売する」前提の買取なので、業者はあくまで利益を差し引いた価格で買ってきます。
    ＝仲介で個人に売った方が高値になりやすいのは変わりません。

    ■まとめ：博多駅近マンションを「仲介 or 買取」で迷うなら…
    ・時間的に余裕がある：仲介で高値狙い。買い手も付きやすい好立地です
    ・すぐ現金化したい／内見が面倒：買取。ただし複数社に査定必須
    ・売却価格に納得できるかを見極めたい：両方で見積もりを取って比較がベスト

    ご希望あれば、当社へご相談下さい。具体的な物件情報（築年数、面積、間取りなど）を教えていただければ、より詳しくご提案も可能です。以上、参考になれば幸いです。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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