不動産のお悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 住宅ローン
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2019/06/15
-
- 更新日
- 2019/06/15
1681 view
住宅ローンが完済前に買い替える場合に新たな住宅ローンが負担にならないか
現在、都内の新築15年程のマンションに住んでおり、住宅ローンを返済中です。家族が増え、手狭になったので、広いマンションに移ることを計画しています。
しかし、現在のマンションがいくらで売却できるかも問題ですが、住宅ローンの残高が売却額を上回る場合、つまり、住宅ローンが完済できない場合に、新たなマンションの住宅ローンが重く負担となることを懸念しています。そもそも、このようなケースで住宅ローンの審査は通るのでしょうか?
-
家族の成長とともにマイホームの買換えは、一番理想的なマイホームの持ち方だと思います。初めから無理して広い家を購入するのではなく、家族の成長とライフステージに合わせてマイホームの買換えは、素晴らしい考え方です。
さて、ご相談者様の住宅ローン残債が残ったままの売却に関して、基本的な買換えでの住宅ローンと買換えの流れに関して下記記載いたします。
<買換えの際の住宅ローン>
基本的に住宅ローン残債が残ったまま家を売却することは出来ません(売却代金よりもローン残債が多い状態)。要するに銀行にとっては担保割れている状態でご相談者様の抵当権が設定されたままの状態で買主に所有権移転は出来ないのです。
では、どのように買換えで住宅ローンを組むのかというと下記が考えられます。
・売却代金を上回った住宅ローン残債は、現金で完済するか別の融資での完済
・買換えする住宅ローンはオーバーローンで組む(買換えローン)
・セカンドハウスローンの利用
金融機関によって審査の仕方等は変わってくるのですが、自宅売却を前提として売却できる金額からローン残債と購入予定の価格を足して審査する場合や、現在のローン残高も新たに組むローン返済比率に組み込んで審査する場合等で様々です。
いずれにせよ金融機関によって買換え専用の住宅ローンを扱っていたりしますので担当者と相談しながら買換えを進めることをお勧めします。
<買換えの流れ>
自宅買換えの場合、買換え先の購入を先行するか現在の自宅の売却を先行するかによっても変わってきます。ご質問者様の場合は、買換えにより住宅ローンの負担が懸念されていらっしゃいますので売却先行で動かれることがいいかと思います。売却先行で動かれる場合、買主が確定してから、買換え先の契約締結するという流れになります。
売却と買換え先の決済(ローン実行日)が同日にしなければならないのと自宅売却の契約から3カ月(それ以上長い期間を特約で設定も出来るが買手が見つかりにくくなる)で買換え先契約して引き渡さなければならないのでゆっくり買換え先を見つけられないリスクはあります。また、売却の契約の際には引き渡しまでの期日を長めに(3カ月が通常)設
定するのと引渡し猶予(売却の決済後に買換え先の引越し期間の了承)を買主に合意してもらわなければなりません。それに対して、売却が確定してから買換え先の購入をするので住宅ローンのダブルローンになるという売主サイドのリスクが無くなります。
買換えの場合は、スケジュール管理と契約の際にはリスクヘッジでの特約事項等を買主に交渉して進めることとなりますので、信頼できる担当者と相談のうえで話を進めることをお勧めします。 -
このようなケースはよくあります。売却が先になるか、現在のマンションを持ったままローンの審査に進むかなどケースによって異なりますので、まずは不動産業者さんにきちんと相談された方が良いと思います。質問者様に一番負担のかからない方法で進めることは可能です。質問者様に一番合う資金シミュレーションを作成して頂ければ何も心配する事はないと思います。また築15年程のマンションは今現在で考えて市場は活発です。タイミングも良いかもしれませんね!
-
マンションの買い替え等のご相談で
多いのが銀行関係です。
金融機関によって
審査のばらつきが
有るのが私の印象です。
ご心配であれば、
一度、売却査定と一緒に何社が事前審査を
出されてみては良いかもしれません。
その際、金利や団体生命保険
だけでなく、つなぎ融資の有無。
売却条件などの金融機関の条件なども
気をつけてください。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 千葉県松戸市
-
- 投稿日
- 2024/05/06
247 view
シングルマザーということが原因で住宅ローンに通らないことはありますか?
住宅ローン審査に落ちました。 勤続9年目、年収400万円弱、借金・他ローンなし、金融事故なし ネットに書かれているような、住宅ローン審査に落ちる大きな理由には該当せず・・・原因はどうしたらわかるのでしょうか? 思い当たる節があるとすれば、3年前に離婚をしシングルマザーで子どもを2人育てています。 そのため、生活が困窮していると銀行に判断されているのでしょうか? 夫からの養育費や児童扶養手当などもあり、生活には困っていません。 が、ネット銀行などの場合、このような状況をどのように伝えればよいのでしょうか?
247 view
-
30代 男性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 大阪府東大阪市
-
- 投稿日
- 2024/03/22
125 view
金融機関は過去の信用情報をどの程度重視しますか?
30代独身男性で年収は500万円です。 初めてのマンション購入を考えており、予算は3,000万円程度を想定しています。 自己資金は500万円で、残りは住宅ローンを利用したいと思っています。 しかし、クレジットカードの支払い遅れが過去に2回ほどあり、 これが住宅ローンの審査にどのように影響するか心配です。 金融機関は過去の信用情報をどの程度重視するのでしょうか? また、審査に有利に働く方法はありますか?
125 view
-
30代 男性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/03/26
115 view
フリーランスの住宅ローンのアドバイスをください。
フリーランスとして働いています。年収は不安定ですが大体700万円前後です。 都心で賃貸物件に住み続けるより、マンションを購入をした方が良いかと思い購入を検討しています。 ただフリーランスという職業柄、住宅ローンの審査が心配です。 フリーランスでも住宅ローンを利用しやすくするためには、どのような準備や対策が必要でしょうか?具体的な対策やアドバイスが欲しいです。
115 view
-
30代 男性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 神奈川県横浜市緑区
-
- 投稿日
- 2019/07/12
1646 view
マンション購入のローンについて
マンション購入を考えていますが、ローンをどこの銀行で組むのが一番良いのか悩んでいます。 神奈川県の会社なので、会社の同僚は横浜銀行でローンを組んでいるのですが、マンションの販売会社でもローンが組めるので、どちらがお得なのか悩んでいるのでアドバイスをください。
1646 view
-
30代 女性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 東京都足立区
-
- 投稿日
- 2024/04/04
108 view
将来のローン返済計画について気になっています。
夫婦共働き、子供は3歳で、マンション購入を検討しているところです。 しかし、子供の教育費も考えると将来のローン返済計画が気になります。 特に、教育費が増える時期にローン返済額を調整できるかどうか、 また、そういった時のために柔軟な返済プランがある金融機関についてありましたら教えてほしいです。
108 view
-
40代 女性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 東京都国分寺市
-
- 投稿日
- 2024/06/02
75 view
住宅ローン、いくらまでに抑えれば良いかアドバイスください!
夫42歳 年収800万 妻40歳 年収300万 子供 12歳、10歳 貯金2,000万円 西東京に住んでいます。やっとある程度の貯金ができたので、マンション購入を検討しています。 数年以内には子どもの進学でお金がかかってくる想定なので できればフルローンでいきたいと思っています。住宅ローンはいくらまでなら無理なく返済していけるでしょうか?
75 view
-
30代 女性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 東京都荒川区
-
- 投稿日
- 2024/06/03
76 view
住宅ローンについてです。
住宅ローンの繰上げ返済をするか迷ってますが、知り合いのFPに何気なく相談したところ『その分、新ニーサを運用した方がいいよー』と言われました。恥ずかしながら、何故なのか聞くことができず...帰ってからもやもやしています。 新ニーサって先が長いイメージがありますが、繰り上げ返済をするよりも、新ニーサで運用していた方がお得ってことなのですか? どなたか教えてください。
76 view
-
20代 男性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2019/02/05
1857 view
ローン特約ってなんですか?
「ローン特約」について知りたいです。私はローンを一部しか借りることができなかったので、マンション購入の契約を解除したいですが、媒介(仲介)した業者から手付は返金できないと言われ、困っています。
1857 view
-
30代 男性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 埼玉県朝霞市
-
- 投稿日
- 2024/02/15
165 view
30代夫婦です。新築マンションを購入予定です。
30代夫婦です。 新しく新築マンションを購入予定で、共働き、二人の収入は合わせて1200万円ほどです。 妻も働いていて収入も安定しているため、ペアローンを組もうと思っています。 ただゆくゆくは子供を考えていることもあり、その場合妻側の収入が減るため 最初から単独ローンで組んでおいた方が良いのか迷っています。 それによって購入可能なマンション価格が変わってくるため、アドバイスをお願いします。 またペアローンのメリット・デメリットについても知りたいです。 よろしくお願いします。
165 view
-
30代 女性
- 住宅ローン
-
- エリア
- 神奈川県座間市
-
- 投稿日
- 2019/07/19
1351 view
住宅ローン
不動産売却を考えていますが、住宅ローンが完済してなく、こうゆう状態でも、売却できるのでしょうか。抵当権をはずせば、可能と聞いた事がありますが。
1351 view