不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2025/11/21
-
- 更新日
- 2025/11/25
- ［2回答］
979 view
賃貸中の戸建て売却。入居者が協力してくれず内覧ができません
賃貸中の戸建を売却しようとしていますが、入居者さんが「内覧はすべて断りたい」と言い、
仲介会社からも「内覧ゼロでは買い手が限られる」と言われています。
立退きの予定はなく、家賃滞納もないため強く言いにくい状況です。
オーナーチェンジでの売却も検討していますが、利回りの低さから買い手が見つかるのか心配です。
どうしたら良いでしょうか
-
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウスの角田と申します。
難しい案件かと思いますが、賃貸中の戸建て売却：内覧NGの入居者がいる場合について、
検討させて頂きます。
1. 結論：内覧ができない場合の売却ルート３本
① オーナーチェンジ（投資家向け）販売
② 入居者へのインセンティブ提案 → 限定的な内覧を確保
③ 契約更新・退去時期に合わせて“売却スケジュール調整”
この3つ以外に、法律的にも実務的にもなかなか難しいかと思います。
重要なのは、入居者の心理と負担を“最小限”にしたうえで、協力を得られる環境を作ることです。
2. 入居者が内覧を拒む理由はほぼ共通
対応方針を考える際、理由を理解しておくと対策が立てやすいです。
・プライバシーを見られたくない
・片付けの負担が面倒
・子ども、仕事などで日程調整が難しい
・不動産会社への不信感
安心感が得られないと“全部断る”になりやすいのが現実です。
3. 最も効果的な解決策：入居者へ“協力インセンティブ”の提示
▼ 実務的に最も動く案
入居者へ次のような“協力金”を提示すると、協力度が変わることもあります。
・1回の内覧協力につき 5,000円〜10,000円
・買い手が決まったら お礼金 2〜5万円
・内覧前のクリーニング費をこちらで負担
・内覧可能時間を30分だけの限定案にする
▼ 入居者に伝えるポイント
・期間を明確にする（例：内覧期間は最大3週間限定）
・不動産会社が立会い、負担を最小限にする
・入居者の“精神的ハードル”と“負担”を下げることがカギです。
4. どうしても内覧NGの場合：オーナーチェンジ販売の現実
戸建てはマンション以上に利回りが出にくく、
投資家の母数は少ないですが、以下の条件がそろうと決まります。
▼ 決まりやすい条件
・家賃が相場より高い
・残存期間が長い（再契約の予測が立つ）
・建物状態が悪くない（写真・修繕履歴の提供）
・固定資産税が安い地域
・将来の出口（自分で使う・更地など）が確保できる立地
▼ 積極的に取れるアクション
・満室時のキャッシュフロー表を作成（投資家向け資料）
・修繕履歴、設備表を整理
・外観、周辺写真を綺麗に撮影（一旦外観での提案）
・将来退去後の売却価格シミュレーションを示す
→ 不動産会社としては、投資家へ“数字と出口”を見せるのがポイントです。
5. 入居者を動かす最後の一手：更新時期を利用する
もし更新時期が近いなら、次のような選択肢があります。
更新時に「売却予定があるため、〇年後に退去の可能性がある」と通知
入居者と“合意解約”を検討（※強制は不可）
次回募集時に“売りやすい条件”で賃貸をつくる
例：短期解約でも売却時は協力する等の特約案
6. 最適判断
入居者と対立すると “売れない・揉める・管理物件として不信感” の三重苦になります。
最優先は、以下の順で検討するのがおすすめです。
協力インセンティブで内覧を実現する（最も売れる）
内覧なしで売れる投資家をターゲットに資料を作る
更新時期に合わせて売却のタイミングをずらす
無理に今売るよりも、「2年後に退去→リフォーム→実需へ高値売却」
の方が結果的に利益が出るケースも多いです。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 島根県出雲市
-
- 投稿日
- 2025/02/09
- ［1回答］
1084 view
空き家の処理
別居していた父が亡くなり、一軒家で持ち家の実家が空き家となってしまいました。私がそちらに住むという選択肢はありません。したがって、売却か、思い切って取り壊してしまうかを悩んでおります。実家の場所ですが、狭い路地が入り組んだようなところに、民家が密集していて、普通自動車も通ることが難しいほど狭い私道が通っているような状況の場所なので、重機を入れての取り壊しなど、ほとんど不可能なように思います。そんな場所なので、売却しても買い手なんているのだろうかというような状況です。家自体も傾いており、ふすまや障子が開け閉めしにくかったり、床が抜けそうだったりとかなり、老朽化が進んでいいます。売りねより、解体費用や、修繕、リフォーム費用の方がかさみそうで頭を抱えております。負の遺産です。
1084 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都文京区
-
- 投稿日
- 2025/12/29
- ［2回答］
858 view
内見は入るのに「検討します」で終わり続けています
築20年・58㎡のマンションを6,200万円で売り出してから2か月が経ちました。 これまで内見は7組入り、立地や日当たりについてはその場で好意的な反応があります。 ただ、毎回「前向きに検討します」で終わり、申込みには至っていません。 仲介会社からは「価格が決定打に欠けるのかもしれない」と言われていますが、周辺の直近成約は6,100〜6,300万円で、相場から大きく外れている感覚はありません。 室内は現況のままで、簡単なクリーニングのみ行っています。 50〜100万円なら価格調整もできますが、原因は価格なのでしょうか？ ホームステージングなど見せ方を変えれば反応が変わるでしょうか？
858 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2025/05/14
- ［3回答］
1153 view
相場より2割安い査定…専任媒介で時間をかけようと言われて不安です
築20年のマンションを売却予定です。 子どもの独立を機に、夫婦で都心に住み替える計画ですが、 3社に査定を依頼したところ、相場より2割ほど低く提示されました。 特に1社からは「今は供給過多なので、時間をかけてじっくり売りましょう」 と専任媒介を勧められましたが、相場より安く売らされるのではと心配です。 専任の方がいいんでしょうか… 供給過多の状態は時間をかければ変わるのですか？ 教えていただけると嬉しいです。
1153 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都北区
-
- 投稿日
- 2026/05/08
- ［3回答］
473 view
契約前に、買主がリフォーム会社と一緒に内見するのはありなのか
自宅マンションを売却中です。 一組の夫婦が気に入り、買いたいと申出てくれました。 契約日は5/15なのですが、リフォーム前提の為契約日前にリフォーム会社ともう一度内見をしたいとのこと。 契約もしていないのにリフォーム内容の打合せで内見とは、随分せっかちだなと思い保留にしている状態です。 契約を終えてからお願いしたいと伝えるつもりですが、問題ないでしょうか。 まだ住んでいる為、対応したくないのが本音です。
473 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 宮崎県宮崎市
-
- 投稿日
- 2025/11/11
- ［1回答］
1076 view
隣が墓地のマンション。相場より安くなるのは仕方ないですか？
母が1人で住んでいたマンションを売却予定です。（母は老人ホームに入居しました） 隣に墓地があるマンションなのですが、立地も良く、住みやすいマンションです。 それでも、相場より安くしないといけないのでしょうか。 不動産会社に相談したところ、気にされる方が多く、相場価格で出すと売れ残ってしまう可能性があると言われました。
1076 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都八王子市
-
- 投稿日
- 2019/09/27
- ［2回答］
2643 view
売却するか財産として持ってる方がいいのか
義母が生前購入した戸建ての物件を売ろうか悩んでおります。 その物件には義姉が生活してますが独り身には広過ぎる物件。私はマンションを所有しているので義母の戸建てでは生活する予定もなく。家自体もおそらく築30年は経っているので、資産価値がるかも不明で売却してしまおうか悩んでます。 それともこのまま財産として持ち続けたほうがいいのでしょうか？
2643 view
-
20代 男性
- 売却
-
- エリア
- 福岡県飯塚市
-
- 投稿日
- 2024/08/20
- ［2回答］
1284 view
住み替え
家を住み替えたいがどうしたらいいかわからない
1284 view
-
20代 女性
- 売却
-
- エリア
- 新潟県村上市
-
- 投稿日
- 2024/08/25
- ［2回答］
2168 view
固定資産税がかからない土地、売却か？相続か？
父が100平米の土地を保有していることを最近知り、売ってしまった方が良いのか、そのまま放置でも良いのか悩んでいます。 父の話によると、土地の場所が遠方で、そこまで手入れが出来ておらず数十年放置しっぱなしだそう。 隣の土地との境界は分けているそうなのですが、管理は出来ていない状況だそうです。 父も高齢になってきたので、その土地を売るべきか売らないべきか、相続すべきか悩んでいます。 土地の評価額があまりにも低く課税最低限以下の土地で、固定資産税は発生していないので、そのまま保有しても何も変わらないと考えています。 もし売却する場合土地の整備に費用がかかると思いますが、今のまま保有してもお金はかからないのでそのまま放置でもよいかなと考えています。 もしこの土地を私が相続することになった場合のデメリットはあるのでしょうか？ぜひ専門家の皆さんから忌憚ないアドバイスをいただきたいです。
2168 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市磯子区
-
- 投稿日
- 2026/03/09
- ［1回答］
480 view
住み続けたい気持ちと老後資金の現実
夫と長年暮らした自宅マンションが、最近の査定で5,900万円と提示されました。 購入時は3,600万円で、売却すれば老後資金に余裕ができます。ただ、思い出が詰まった家を手放す決断ができません。 年金生活を考えると維持費や修繕費も重く、子どもは売るなら今売った方がいいよと言うのですが... 今売らなくてももう数年先でもいいかと思っていますが、そこまで金額が変わってきてしまうものでしょうか。
480 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 福島県いわき市
-
- 投稿日
- 2026/06/29
- ［1回答］
101 view
共有者の兄と連絡がとれず、空き家問題が深刻に
2年前に母が亡くなり、実家の戸建てを兄と2分の1ずつ相続しました。（兄と半分ずつ、が母の遺言でした） 兄は20年以上前からほとんど連絡がとれない状態で、相続の手続きをするとき、弁護士経由でなんとか署名だけしてもらいました。 売ることについても任せると手紙があった為、不動産会社に相談に行ったのですが「共有者全員の合意がないと媒介契約を結べない」と言われました。 兄に連絡しようにも電話が繋がらず、弁護士に再度依頼したところやはりまた費用がかかるとのことで、そのまま半年経ってしまいました。 その間に固定資産税の通知が来て、2人分を私が全額払っていますが、兄の分を回収できる見込みもありません。 しかも去年の台風で雨樋が壊れて、外壁が剥がれそうで危ないと区役所に苦情が入ったという通知まで来て、修繕業者を手配して修理費も負担しました。 このまま兄と連絡がとれない場合、媒介契約を結ぶことはできないのでしょうか。裁判所を通して共有物分割をする請求するという方法も調べましたが、費用がどれくらいかかるか、売却まで持っていけるのかがわかりません。 どうしたら手放すことができるでしょうか。
101 view
相談先を選択してください
ご相談を拝見しました。
大変お困りであるとお察しいたしますが、残念ながら、入居中の賃借人による同意なしに内覧はできず、かつその強要もできません。また、現在賃貸人が居住している状態であるため、オーナーチェンジ物件として販売するほかありません。利回りがどの程度であるかなど詳細を確認できないためこれ以上の回答はできませんが、まずは信頼できる媒介業者を探して相談されてはいかがでしょうか。