不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

福岡県福岡市南区
投稿日

2025/11/21
更新日

2025/11/25
［2回答］

571 view

賃貸中の戸建て売却。入居者が協力してくれず内覧ができません

賃貸中の戸建を売却しようとしていますが、入居者さんが「内覧はすべて断りたい」と言い、
仲介会社からも「内覧ゼロでは買い手が限られる」と言われています。
立退きの予定はなく、家賃滞納もないため強く言いにくい状況です。
オーナーチェンジでの売却も検討していますが、利回りの低さから買い手が見つかるのか心配です。
どうしたら良いでしょうか

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/11/22
ご相談を拝見しました。

大変お困りであるとお察しいたしますが、残念ながら、入居中の賃借人による同意なしに内覧はできず、かつその強要もできません。また、現在賃貸人が居住している状態であるため、オーナーチェンジ物件として販売するほかありません。利回りがどの程度であるかなど詳細を確認できないためこれ以上の回答はできませんが、まずは信頼できる媒介業者を探して相談されてはいかがでしょうか。

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私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/11/25
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。
難しい案件かと思いますが、賃貸中の戸建て売却：内覧NGの入居者がいる場合について、
検討させて頂きます。

1. 結論：内覧ができない場合の売却ルート３本

① オーナーチェンジ（投資家向け）販売

② 入居者へのインセンティブ提案 → 限定的な内覧を確保

③ 契約更新・退去時期に合わせて“売却スケジュール調整”

この3つ以外に、法律的にも実務的にもなかなか難しいかと思います。
重要なのは、入居者の心理と負担を“最小限”にしたうえで、協力を得られる環境を作ることです。

2. 入居者が内覧を拒む理由はほぼ共通
対応方針を考える際、理由を理解しておくと対策が立てやすいです。
・プライバシーを見られたくない
・片付けの負担が面倒
・子ども、仕事などで日程調整が難しい
・不動産会社への不信感
安心感が得られないと“全部断る”になりやすいのが現実です。

3. 最も効果的な解決策：入居者へ“協力インセンティブ”の提示
▼ 実務的に最も動く案
入居者へ次のような“協力金”を提示すると、協力度が変わることもあります。
・1回の内覧協力につき 5,000円〜10,000円
・買い手が決まったらお礼金 2〜5万円
・内覧前のクリーニング費をこちらで負担
・内覧可能時間を30分だけの限定案にする

▼ 入居者に伝えるポイント
・期間を明確にする（例：内覧期間は最大3週間限定）
・不動産会社が立会い、負担を最小限にする
・入居者の“精神的ハードル”と“負担”を下げることがカギです。

4. どうしても内覧NGの場合：オーナーチェンジ販売の現実
戸建てはマンション以上に利回りが出にくく、
投資家の母数は少ないですが、以下の条件がそろうと決まります。

▼ 決まりやすい条件
・家賃が相場より高い
・残存期間が長い（再契約の予測が立つ）
・建物状態が悪くない（写真・修繕履歴の提供）
・固定資産税が安い地域
・将来の出口（自分で使う・更地など）が確保できる立地

▼ 積極的に取れるアクション
・満室時のキャッシュフロー表を作成（投資家向け資料）
・修繕履歴、設備表を整理
・外観、周辺写真を綺麗に撮影（一旦外観での提案）
・将来退去後の売却価格シミュレーションを示す
→ 不動産会社としては、投資家へ“数字と出口”を見せるのがポイントです。

5. 入居者を動かす最後の一手：更新時期を利用する
もし更新時期が近いなら、次のような選択肢があります。
更新時に「売却予定があるため、〇年後に退去の可能性がある」と通知
入居者と“合意解約”を検討（※強制は不可）
次回募集時に“売りやすい条件”で賃貸をつくる
　例：短期解約でも売却時は協力する等の特約案

6. 最適判断
入居者と対立すると “売れない・揉める・管理物件として不信感” の三重苦になります。
最優先は、以下の順で検討するのがおすすめです。
協力インセンティブで内覧を実現する（最も売れる）
内覧なしで売れる投資家をターゲットに資料を作る
更新時期に合わせて売却のタイミングをずらす
無理に今売るよりも、「2年後に退去→リフォーム→実需へ高値売却」
の方が結果的に利益が出るケースも多いです。

以上、参考になれば幸いです。

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