不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 女性
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2025/11/21
-
- 更新日
- 2025/11/25
- ［2回答］
890 view
賃貸中の戸建て売却。入居者が協力してくれず内覧ができません
賃貸中の戸建を売却しようとしていますが、入居者さんが「内覧はすべて断りたい」と言い、
仲介会社からも「内覧ゼロでは買い手が限られる」と言われています。
立退きの予定はなく、家賃滞納もないため強く言いにくい状況です。
オーナーチェンジでの売却も検討していますが、利回りの低さから買い手が見つかるのか心配です。
どうしたら良いでしょうか
-
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウスの角田と申します。
難しい案件かと思いますが、賃貸中の戸建て売却：内覧NGの入居者がいる場合について、
検討させて頂きます。
1. 結論：内覧ができない場合の売却ルート３本
① オーナーチェンジ（投資家向け）販売
② 入居者へのインセンティブ提案 → 限定的な内覧を確保
③ 契約更新・退去時期に合わせて“売却スケジュール調整”
この3つ以外に、法律的にも実務的にもなかなか難しいかと思います。
重要なのは、入居者の心理と負担を“最小限”にしたうえで、協力を得られる環境を作ることです。
2. 入居者が内覧を拒む理由はほぼ共通
対応方針を考える際、理由を理解しておくと対策が立てやすいです。
・プライバシーを見られたくない
・片付けの負担が面倒
・子ども、仕事などで日程調整が難しい
・不動産会社への不信感
安心感が得られないと“全部断る”になりやすいのが現実です。
3. 最も効果的な解決策：入居者へ“協力インセンティブ”の提示
▼ 実務的に最も動く案
入居者へ次のような“協力金”を提示すると、協力度が変わることもあります。
・1回の内覧協力につき 5,000円〜10,000円
・買い手が決まったら お礼金 2〜5万円
・内覧前のクリーニング費をこちらで負担
・内覧可能時間を30分だけの限定案にする
▼ 入居者に伝えるポイント
・期間を明確にする（例：内覧期間は最大3週間限定）
・不動産会社が立会い、負担を最小限にする
・入居者の“精神的ハードル”と“負担”を下げることがカギです。
4. どうしても内覧NGの場合：オーナーチェンジ販売の現実
戸建てはマンション以上に利回りが出にくく、
投資家の母数は少ないですが、以下の条件がそろうと決まります。
▼ 決まりやすい条件
・家賃が相場より高い
・残存期間が長い（再契約の予測が立つ）
・建物状態が悪くない（写真・修繕履歴の提供）
・固定資産税が安い地域
・将来の出口（自分で使う・更地など）が確保できる立地
▼ 積極的に取れるアクション
・満室時のキャッシュフロー表を作成（投資家向け資料）
・修繕履歴、設備表を整理
・外観、周辺写真を綺麗に撮影（一旦外観での提案）
・将来退去後の売却価格シミュレーションを示す
→ 不動産会社としては、投資家へ“数字と出口”を見せるのがポイントです。
5. 入居者を動かす最後の一手：更新時期を利用する
もし更新時期が近いなら、次のような選択肢があります。
更新時に「売却予定があるため、〇年後に退去の可能性がある」と通知
入居者と“合意解約”を検討（※強制は不可）
次回募集時に“売りやすい条件”で賃貸をつくる
例：短期解約でも売却時は協力する等の特約案
6. 最適判断
入居者と対立すると “売れない・揉める・管理物件として不信感” の三重苦になります。
最優先は、以下の順で検討するのがおすすめです。
協力インセンティブで内覧を実現する（最も売れる）
内覧なしで売れる投資家をターゲットに資料を作る
更新時期に合わせて売却のタイミングをずらす
無理に今売るよりも、「2年後に退去→リフォーム→実需へ高値売却」
の方が結果的に利益が出るケースも多いです。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2026/01/28
- ［0回答］
598 view
選挙後、タワマン規制は強まるのでしょうか
最近、選挙絡みの話題でタワマン規制の話や、高層住宅への課税強化を目にすることが多くなってきました。 私は中央区のタワーマンションを所有しています。 単なる選挙向けの発言であるのか、 長期的に影響する政策なのか、専門家の皆様はどうお考えでしょうか。
598 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2026/02/14
- ［3回答］
602 view
売却直前に同じマンションで大幅値下げ物件が出ました
現在、築20年のマンションを売りに出しています。 内見も入り、そろそろ申込みが出そうな段階でしたが、 同じマンション内で別の部屋が相場よりかなり安い価格で売り出されました。 事情があって急いでいる物件のようですが、買主から比較されるのではないかと不安です。 このまま様子を見ますが、もし内見時に金額の差を指摘された場合なんと答えるのが無難でしょうか。 部屋の写真を見る限り、うちとそこまで大差なく、階数も2階違いで金額だけ安い物件です。
602 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市中区
-
- 投稿日
- 2026/01/23
- ［1回答］
582 view
売却後、ローンが完済できない場合
横浜市で中古マンションを購入して10年になります。 職場が代わり、勤務地が遠くなってしまうため売却を検討しています。 当時4,800万円で購入しましたが、最近の査定では4,200万円前後と言われました。 このまま売却すると300万円ほど不足しそうです。 この場合、 ・売却すべきか ・住み続けるべきか ・何か他に選択肢があるのか 教えてください。
582 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 茨城県つくば市
-
- 投稿日
- 2024/02/20
- ［1回答］
1595 view
都心への住み替えについてアドバイスをお願いします。
都心への住み替えについてアドバイスをお願いします。 現在、私たちの家族は70m²の3LDKのマンションに住んでおり、残りのローンは2000万円、20年あります。 仕事の都合で都心への住み替えが必要なため、同じような広さのマンションを探しています。 住み替えに伴う諸費用や手続きの流れ、また、同じような経験をされた方がいれば、アドバイスや注意すべきポイントも教えていただきたいです。
1595 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2025/12/04
- ［1回答］
682 view
売却前にディスポーザー交換必須と言われました。売主負担でしょうか？
マンション売却を予定しています。 管理会社の巡回点検で「ディスポーザーが耐用年数を超えており、交換推奨」と指摘がありました。 業者に見てもらったところ、モーターの劣化が進んでいるとのこと。 とはいえ、売却前に10万円以上の費用をかけるべきなのか悩んでいます。 ディスポーザーは生活設備なので専有部扱いだが、使用頻度は人による、と説明されました。 この状態で売り出しても問題ないでしょうか。その場合、買主に近いうちに交換が必要と伝えないといけないのでしょうか。 先に交換しておいた方が価格交渉の材料になりにくかったりしますか？教えてください。よろしくお願いします。
682 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2019/10/20
- ［5回答］
3579 view
半年前に買ったマンションをリフォームしたので高く売れるのか
現在、半年くらい前に買ったマンションを売却検討中です。3,580万で購入して、リフォームに200万ほどかけました。このマンションを4,000万ほどで売却したいなぁと思っています。売却後はもう少し値段の安いところに引越しも考えているため、再購入をしようと思っております。 まず、4,000万円ほどで売れるのかが気になります。リフォームで中を綺麗にしているので、以前買った時よりも付加価値として、高くなれば良いと思っています。むしろ高くないと売るのは避けたいです。売った後も購入を考えているので、その相談にも乗っていただければと思います。
3579 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2025/08/13
- ［2回答］
921 view
親名義のマンションをリースバックしたいが
仙台市内にある実家マンションに、高齢の母と私（未婚）が一緒に住んでいます。 名義は母で、築30年超えですが立地が良く、それなりの資産価値はあると思います。 最近母の介護費用がかさみ、資金的に厳しくなってきたため住み続けながら現金化できるというリースバックを検討しています。 ただし、母は認知症の初期症状があり、契約自体が可能かどうか、また将来相続のときに揉めないか懸念しています
921 view
-
20代 女性
- 売却
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2020/02/09
- ［3回答］
2535 view
両親が購入したマンションの売却について
私には義理の両親がおり、昨年から訳あって母は施設暮らしになり、父は病気になり 治療に通っています。 主人が幼いときにに主人または義理の姉が将来的に住めば良いと父がマンションを購入しました。(ローンあり)しかし、義理の姉は県外へ嫁ぎ、家に戻る予定も無し、我が家は子供もおり、仕事の関係もあり住む予定もありません。 このような状況なので、父もローンを払いきれず、売却、狭い部屋に引越しを考えているようです。 専門家に相談したところ、売れる可能性もあるとの事。 ですがどの会社が信用できるのか、また、引っ越しの手続きなど父1人に任せられない事が多いので売却するかそのまま残し、私たちがどうにかするかで困っています。
2535 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市中川区
-
- 投稿日
- 2025/04/22
- ［1回答］
1259 view
媒介契約書で確認すべき項目は？比較はどうすればいいですか？
中古マンションの売却を検討しており、 地元の不動産会社2社と話を進めています。 どちらも親身に対応してくれていて信頼できそうなのですが、 それぞれの会社から提示された媒介契約書の内容が異なっていて、 正直、何を基準に判断すればよいのか分からず困っています。 媒介契約書のどの項目に注意すべきか、 販売活動の内容はどこまで明記されていれば安心できるのか、 媒介契約書の中で見るべき点など教えてほしいです。
1259 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2026/03/24
- ［2回答］
378 view
買主が住宅ローン否決で白紙、次が決まりません
売買契約まで進んだのですが、買主の住宅ローンが本審査で否決され白紙解約になりました。 その後2か月経ちますが、内見はあっても申込みが入りません。 最初の契約時より市況も少し下がっていると言われ、価格も見直すべきか悩んでいます。 一度契約直前まで進んだ物件は「何か問題があるのでは」と見られてしまうのでしょうか。 値下げ以外に打てる手があるのか知りたいです。
378 view
相談先を選択してください
ご相談を拝見しました。
大変お困りであるとお察しいたしますが、残念ながら、入居中の賃借人による同意なしに内覧はできず、かつその強要もできません。また、現在賃貸人が居住している状態であるため、オーナーチェンジ物件として販売するほかありません。利回りがどの程度であるかなど詳細を確認できないためこれ以上の回答はできませんが、まずは信頼できる媒介業者を探して相談されてはいかがでしょうか。