不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
女性
エリア

兵庫県西宮市
投稿日

2025/12/06
更新日

2025/12/15
［2回答］

248 view

築20年のマンション、リフォームしてから売った方が高く売れますか？

子どもが独立したため、今のマンションを売却して小さめの部屋に移ろうと考えています。
築20年で水回りも古く、内見者からも「ちょっと設備が気になります」と言われました。
不動産会社からは「今のままでも売れるが、リフォームすれば100万円ほど高く売れる可能性あり」と提案され、迷っています。
本当にリフォーム費用を回収できるのでしょうか。

私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/15
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

結論から言うと、
「築20年マンションの売却前リフォームは、回収できる場合もあるが
“やらない方が無難”なケースも多い」です。
不動産会社の言う「100万円高く売れる可能性」は条件付きで成立します。

以下、判断材料を整理します。

①リフォーム費用は本当に回収できる？
よくある水回りリフォーム費用（目安）

キッチン交換：70〜120万円
ユニットバス交換：80〜120万円
トイレ＋洗面台：30〜50万円
⇒最低でも150〜250万円はかかるのが一般的です。

仮に
売却価格が +100万円
リフォーム費用 −200万円
だと、差し引き−100万円になります。
「売値は上がるが、手取りは減る」ことが珍しくありません。

②それでもリフォームが“有効なケース”
次の条件が揃うなら、部分的リフォームは検討価値があります。

■有効になりやすい条件
立地が良く、同じマンション内で最近の成約事例が多い
築20年前後で、フルリノベ前提ではない価格帯
リフォーム内容が最低限（見た目改善中心）
競合物件が多く、第一印象で差がつくエリア

特に効果が出やすいのは
壁紙・床の張り替え（20〜40万円）
水回りの交換ではなくクリーニング（数万円）

③「やらない方がいい」ケース
以下に当てはまる場合は、リフォームしない方が合理的です。

■非推奨ケース
買主が「自分でリノベしたい」層（築20年は多い）
周辺相場がリフォーム有無で価格差が出にくい
工期が長く、売り出しタイミングを逃す
不動産会社が根拠なく“たぶん上がる”と言っている

実際には
「リフォーム済みだけど好みじゃない」
と敬遠されるケースも多いです。

④おすすめの現実的な選択肢（多くの人が選ぶ）
１リフォームせず、価格調整
最初から「設備は現状」と明記
その分、相場より少し下げて出す
→ 交渉がスムーズで、結果的に早く・確実に売れる

２プチ改善＋ホームステージング
ハウスクリーニング
照明交換・簡易補修
家具演出（レンタル）
⇒数十万円で印象アップ

⑤判断するためのチェック質問（重要）
不動産会社に、次を必ず具体的に聞いてください。
「このマンションでリフォーム済み／未実施の成約事例はいくら？」
「100万円上がる根拠は？誰が買う想定？」
「もし売れなかったら、価格は下げますよね？」
これに数字で答えられない場合は、リフォーム提案の信頼度は低めです。

【まとめ】
フルリフォームは回収できない可能性が高い
やるなら「最低限・見た目重視」
多くの場合は
「現状売却＋価格戦略」＞「売却前リフォーム」

以上、参考になれば幸いです。

角田浩崇
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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/12/07
ご相談を拝見しました。

確かに、リフォームを実施した方が見た目の印象も良くなり、契約できる可能性は高まるでしょう。しかし、投下した費用を回収できるか否かは不透明です。特に、水回りの交換は費用も高額となりがちなので注意が必要です。同一マンション内の成約事例（特にリフォーム済み物件）を収集し、十分検討されたうえで実施されることをお勧めします。

奥林洋樹
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