実家に誰も住まなくなり、現実味が出てきた

Question

1人暮らしだった母が施設に入ることになり、実家が空き家になりました。

これまでは「そのうち考えればいい」と思っていたのですが、いざ誰も住まなくなると、管理や今後のことが一気に現実的になってきました。

兄弟は私の下に弟がいるのですが、海外在住の為私に一任すると言われています。

嫌はもう施設から出ることはないと思うので、一人で実家じまいをしなければならないです。

まず➀実家の断捨離　②不用品の回収・破棄　③火災保険などの解約　④売却　と進めようと思っていますが、注意する点などありますか？

実家の名義は母のため、まずは名義変更をしないと売れないのでしょうか？その場合、母と私と相談の上私の名義にできるものですか？
それとも母名義のまま、手続きを私が勧めることは可能ですか？

全く知識がないので、アドバイス頂きたいです。よろしくお願いします。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Accepted Answer

ご相談ありがとうございます。
状況的にもご負担が大きい中でのご判断かと思いますので、順番と考え方を整理しておくと進めやすくなると思います。

■まず全体像について

ご記載の流れ
①断捨離 → ②不用品処分 → ③保険解約 → ④売却
という考え方自体は一般的で、間違ってはいません。

ただ実務的には、少し順番を見直した方がスムーズに進むケースが多いです。

■おすすめの進め方（実務ベース）

結論から言うと、まず最初に「不動産会社へ相談」から入ることをおすすめします。

理由としては、

・売却前提でどこまで片付けが必要か判断できる
・現状のまま売れるのか、手を入れるべきか分かる
・業者によって提案や進め方がかなり違う（＝依頼先の見極めができる）

という点があります。

■金子の実務的な考え方

実際の現場感として、

①の断捨離から始めてしまうと、思い出もあって手が止まりやすく、結果的に進まなくなるケースが多いです。

なので、①〜④の前に「相談」というステップを入れるイメージです。

・このまま売れるのか
・どこまでやればいいのか
・費用をかけるべきかどうか

これをプロの意見で一度整理してから動いた方が、無駄も少なく現実的です。

■名義について

今回の重要なポイントですが、お母様名義のままでも売却は可能です。

ただし、

・お母様の意思確認ができること
・売買契約や決済時に関与できること（または委任状対応）

が前提になります。

施設に入られている状況でも、意思能力がしっかりしていれば問題なく進められます。

■名義変更（贈与など）について

ご相談にある「ご自身の名義に変更」については可能ですが、

・贈与税が発生する可能性
・手続きの手間と費用
・必ずしもメリットがあるとは限らない

という点から、基本的には無理に名義変更せず、そのまま売却するケースが多いです。

■その他の注意点

・空き家になると劣化が早くなる（換気・通水など最低限の管理は必要）
・火災保険は内容を確認してから解約（空き家用への切替も検討）
・遠方のご家族との意思共有は早めにしておく

■まとめ

・流れ自体は合っているが、最初に「不動産会社への相談」を入れると効率的
・断捨離から入ると進まなくなるケースが多い
・名義はお母様のままで売却可能（状況による）
・名義変更は慎重に判断

実家の整理は「物の問題」に見えて、実際は感情・お金・手続きが全部絡むテーマなので、最初の入り方でかなり変わります。

一度整理してから動くだけで、無駄な手間や費用はだいぶ減らせると思います。

堀部友隆(株式会社サンクスホーム) · Answer

はじめまして！
内容拝見しました。
実家じまいをすすめていくとなると色々と何からしたらいいかわからないですよね！
スタートは販売活動だけでなく、相談者様が不安に思っている点や疑問点などをトータルでご相談できる担当者をみつけると良いかと思います。

室内の片付けや保険の解約などもご協力いただける方はいます。
私は以前にそういった内容のサポートをさせていただきました。

調査や見積は無料で行えますので是非ご相談いただけると良いかと思います！

古森正樹(コンサルティングジャパン株式会社) · Answer

不動産実務と法務・税務の観点で、ご質問いただいた点について解説します。

1. 登記名義と売却の手続きについて
　結論から申し上げますと、「お母様のご存命中に、お子様の名義に変更してから売却する」のは、税務上のデメリットが大きいためおすすめできません。

◆お母様の名義のまま売却する場合
　お母様に意思能力（判断能力）があれば、名義はお母様のままで売却手続きを進めることが可能です。
　•代理人による手続き： あなたが「代理人」となり、不動産会社との媒介契約や売買契約の交渉を行うことができます。（お母さまの委任状が必要）
　•実印と本人確認： 最終的な売買契約や登記申請には、お母様ご本人の「売却する意思」の確認と、実印・印鑑証明書・本人確認書類などが必要になります。なおこの場合は司法書士が施設へ面会に行き、本人確認を行うのが通例です。

◆生前に名義変更（贈与）する場合
　お母様からあなたへ名義を変更することは「贈与」とみなされます。
　•贈与税の負担: 相続税に比べて贈与税は基礎控除額が低く、評価額が高い不動産を移転させると、多額の贈与税が発生する可能性が高いです。
　•特例の喪失: 後述する「3,000万円の特別控除」などの税制優遇が受けられなくなるリスクがあります。


2. 最も重要なポイントは お母様の意思判断能力
　不動産売買において所有者に意思能力（事理を弁識する能力）があることは絶対条件です。
　◆判断能力に問題がない場合
　　上記の通り、代理人を立ててスムーズに売却が可能です。
　◆認知症などで判断能力が不十分な場合:
　　・お母様ご本人による売却（および委任状の作成）はできません。
　　・仮に意思判断能力がはっきりしているときに記入された「委任状」があったとしても、その委任状をつかって売買を進めることはできません。
　　・この場合、家庭裁判所で 「成年後見人」 を選任する必要があります。
　　・後見人が選ばれた後も、居住用不動産（元自宅）を処分するには家庭裁判所の許可が必要となり、手続きに数ヶ月単位の時間と費用がかかります。
　まずは、主治医や施設の方にお母様の現在の認知機能の状態をそれとなく確認しておくことをおすすめします。

3. 税金と特例（相続・売却のタイミング）
　ご実家を売却した際、利益（譲渡所得）が出た場合に使える強力な税制優遇があります。
　① 居住用財産の3,000万円特別控除
　　お母様が施設に入ってから「空き家になって3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すれば、譲渡益から最大3,000万円まで控除できます。
　　※注意点: 施設入所により「住まなくなった」とみなされるため、この期限を過ぎると特例が使えなくなり、税負担が重くなります。
　② 相続した空き家の3,000万円特別控除
　　もし相続した後に売却する場合も一定の条件（昭和56年5月31日以前の建物であること、耐震改修または取り壊しを行うこと等）を満たせば控除を受けられます。
　　
※お母様のご資産状況や売却代金をお母様の今後の介護費用に充てる必要があるかどうかで、今売るべきか、将来相続してから売るべきか、の検討と判断が必要となります。


4. 実家じまいの進め方と注意点
　以下の点にご留意ください。
　•断捨離・不用品回収
　　まずは「登記識別情報（権利証）」「検査済証」「建物図面」「土地の境界図（測量図）」などの書類があるかどうか確認しましょう。　これらがないと売却時に余計な費用がかかったり、売却価格が安くなってしまうこともあります。
　•火災保険の解約
　　売却が完了するまで解約しないことをおすすめします。
　　空き家は放火や台風被害のリスクがあり、万が一の際に無保険だと取り返しがつきません。
　　また、空き家になったことを保険会社に通知しないと、通知義務違反で保険金が降りない場合があるため、現状を正直に伝えて契約を維持（または空き家プランへ変更）しましょう。
　•海外在住の弟様
　 「一任する」と言われていても、将来の相続時にトラブルにならないよう、売却価格や経費（片付け費用など）については随時メール等で報告するとともに、合意書類などの記録を残しておくことを強くお勧めします。

◆次のステップへの推奨アクション
　1.	お母様の意思確認: 施設での様子を確認し、売却の意思を確認する。
　2.	不動産の査定: 現在の価値を知るために、信頼できる不動産会社に査定を依頼する。
　3.	専門家への相談: 贈与税や相続税の具体的なシミュレーションについては、税理士に一度相談されるのが最も確実です。
　
実家じまいは、物理的な片付け以上に「法務・税務の出口戦略」が重要です。
焦らず、まずは現状の確認から進めてみることをおすすめします。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。


「実家じまい」をスムーズに進めるためのポイントを、ご質問の「名義」に関する点と、進め方の注意点に整理して回答いたします。

1. 名義変更と売却の手続きについて
売却のために「母の名義からあなたの名義」に変更する必要はありません。 むしろ、生前に名義を変更すると高額な「贈与税」がかかるため、注意が必要です。
〇母の名義のまま売却可能
お母様に「売却の意思」と「判断能力（認知症ではない等）」があれば、お母様が売主となり、あなたが「代理人」として手続きを進めるのが一般的です。
また、契約時にはお母様の実印や印鑑証明書、委任状が必要になります。
〇判断能力が低下している場合
もしお母様の認知症などが進み、本人の意思確認が難しい場合は、「成年後見制度」を利用して家庭裁判所に選任された後見人が手続きを行う必要があります。この場合、自宅売却には裁判所の許可が必要になります。

2. 手順についての注意点
ご提示いただいた ①〜④ の流れは基本的には正しいですが、以下の点に留意してください。
①・② 断捨離と不用品回収
権利証（登記済証）、実印、通帳、保険証券などは、断捨離の前に必ず確保してください。
一人での作業は心身ともに負担が大きいです。まずは「明らかにゴミとわかるもの」から始め、無理をしないことが大切です。
③ 火災保険などの解約（※要注意）
空き家は放火や老朽化による事故のリスクが高まりますので売却が完了するまでは解約しないでください。逆に「空き家専用の保険」への切り替えなどをお考え下さい。
④ 売却
断捨離を完璧に終わらせる前に、まずは不動産会社に「いくらで売れるか」の査定を依頼することをお勧めします。家財道具が残ったままでも査定は可能です。

あと、弟様から「一任する」と言われていても、後のトラブルを防ぐため、方針が決まった段階で書面やメールで合意内容を残しておくと安心です。


まずは「お母様が売却に同意しているか」、そして「法的に売却の手続きができる判断能力があるか」を確認することから始めてください。
もし判断能力に不安がある場合は、早めに司法書士などの専門家に相談し、代理人として動ける状態を整えるのが一番の近道です。

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