不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
男性
エリア

埼玉県川口市
投稿日

2026/04/30
更新日

2026/04/30
［3回答］

230 view

相続した家を売却したら「瑕疵がある」と言われました

相続した戸建てを売却しました。既に引渡しをして1カ月ほどです。
先日、買主から不動産会社を通して「雨漏りが見つかった」と連絡がありました。
私はその家に住んでいなかった為、状態は詳しく把握していませんし、契約時にもその旨は伝えてありました。

契約書には契約不適合責任についての記載はありますが、どこまで対応する必要があるのかわかりません。
不動産会社の担当者は現状引渡しの為、一旦こちらで対応すると言ってくれていますが、不安です。

私が回答します
弁護士　松島達弥

いろどり法律事務所
- 40代
- 京都府
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/30
契約上、瑕疵についてどういう条件になっていたか次第で対応が異なるため、一概には言えませんが、特約条項等で、【売主が瑕疵に関する対処はしない】旨は明記されていなかったのでしょうか。明記されているのであれば、心配する必要はほとんどありません。

　仮に契約上記載がなくとも、契約当事者が、　交渉段階で【売主が瑕疵に関する対処はしない】ことを前提に契約をしているのであれば、不動産会社の担当者の対応で解決できる可能性は十分にあると思います。
私が回答します
山賀達木

株式会社トップトラスト
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/30
結論から申し上げますが、法的には「住んでいなかった」「知らなかった」という事実は免責理由になりません。すべては売買契約書の「契約不適合責任」の条項に基づき決着させる必要があります。

以下のステップで、冷静かつ合理的に進めてください。
①契約書の期間確認
通知が「引渡しから〇ヶ月以内」という期限内か。期限を1日でも過ぎていれば、法的義務は消滅します。
②事実の特定
不動産会社を通じ、買主側に瑕疵の「原因」と「補修見積書」を提出させてください。根拠のない請求に応じる必要はありません。
③責任範囲の精査
契約書で定められた「売主が負担すべき項目」にその事象が該当するか。特約による制限がないか照らし合わせます。

対応を放置、あるいは不誠実な拒絶をすると、代金減額請求や契約解除といった法的措置をとられる、最悪のシナリオを招きます。ですので誠実な対応を推奨いたします。

参考になれば幸いです。
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/30
まず前提として、今回のようなケースは珍しくありません。
相続物件は売主が実際に住んでいないため、物件の状態を完全に把握できていないことが多く、その分「契約不適合責任」をどう扱うかが重要になります。

■ 法的な基本整理

契約書に「契約不適合責任あり」と記載がある場合、引渡し後に雨漏りのような重大な不具合が見つかれば、売主は一定の責任を負う可能性があります。

買主は原則として
・修補請求（直してほしい）
・代金減額請求
・損害賠償請求
などを求めることができます。

ただし、ここがポイントですが契約内容によって責任の範囲は大きく変わります。

■ 実務的な判断ポイント

今回のケースで見るべきはこのあたりです。

① 契約不適合責任の有無・期間

・完全免責なのか
・期間限定（例：引渡し後3ヶ月など）なのか

② 対象範囲

・「雨漏り・シロアリ・給排水」など限定されているか
・それとも包括的な表現か

③ 「現状有姿」の記載だけで安心していないか

よくある誤解ですが、現状有姿＝責任なしではありません。
契約不適合責任の条項が優先されます。

■ 今回の状況の見方

正直なところ、「住んでいなかった」「知らなかった」という事情だけで責任が完全に免れるわけではありません。

ただし、実務としては相続物件の場合、契約不適合責任を免責にするか、かなり限定する契約にするケースが多いです。

その意味で言うと、
・免責にしていなかった
・範囲を絞りきれていなかった
このあたりがあると、結果として今回のような話になりやすいです。

■ 今後どう動くべきか
まず契約書の該当条項を正確に確認
雨漏りの原因・発生時期の特定（引渡し前からかどうか）
仲介会社の対応方針を明確にする

担当者が「一旦こちらで対応する」と言っているのであれば、仲介会社側で何らかの調整（業者対応・費用負担調整など）をしている可能性もあります。

ここは任せきりにせず、「最終的に自分にどこまで請求が来るのか」だけは必ず確認してください。

■ 現実的な着地点

実務上は
・全額売主負担になるケース
・一部負担で合意するケース
・仲介会社や保険で吸収するケース

いくつかの落としどころがあります。

■ 最後に

今回の件、誰が悪いというよりも、契約でどこまでリスクを切っていたかの話です。

相続物件の売却は、
・知らないリスクをどう扱うか
これが全てと言ってもいいくらい大事な部分です。

なので、もし今後同じようなケースがあれば「どこまで責任を持つのか」を契約で先に固める
ここを意識するだけで、かなり防げます。

不安な状態だと思いますが、まずは契約内容の確認と、仲介会社の動きをしっかり押さえれば、必要以上に不利になることは少ないです。

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