ペアローンの場合離婚後住み続けられますか？

Question

離婚をすることにしましたが現在の住まいであるマンションをどうするかで悩んでいます。
このマンションは結婚後に購入し、ローンは夫婦共同、現在も約3800万円の残債があります。
離婚後、私がこのマンションに引き続き住みたいと考えていますが、夫の収入もローンの支払いに大きく貢献しているため、
どのような選択をすれば、私一人の収入で今の家に住み続けられるかアドバイスをいただきたいです。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Accepted Answer

はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。

離婚後にマンションに住み続けたい場合、以下のような選択肢があります。

①ローンの引き継ぎ（名義変更）
現在のローンをあなた一人の名義に変更する方法です。銀行と交渉して、ローンの名義をあなた一人に変更できるか確認する必要があります。ただし、銀行はあなたの収入や信用情報を元に再審査を行うため、あなた一人で残債を返済できるだけの収入が必要です。

②ローンの借り換え
現在のローンを一括返済し、新たにあなた一人の名義でローンを組み直す方法です。この場合も同様に、銀行はあなたの返済能力を審査します。現在の金利よりも低い金利で新しいローンを組むことができれば、月々の支払額が減る可能性があります。

③マンションの売却
残念ながら、あなた一人の収入ではローン返済が難しい場合、マンションを売却して、得た資金で新しい住まいを購入または賃貸する方法も検討すべきです。売却によって得られた資金で残債を一括返済し、余剰金があればそれを新しい住まいの費用に充てることができます。

最後に、重要なポイントとしましては、あなたの現在の収入と支出を見直し、月々のローン返済額を確実に支払えるかどうかを確認をすべきだと思います。また、銀行に相談して、名義変更や借り換えの可能性を探ります。離婚協議の際に、夫との間で金銭的補助やその他の取り決めを行います。必要に応じて、弁護士などに相談し、最適な選択肢を見つけます。どの選択肢が最適かは、あなたの具体的な状況や希望に依存しますので、慎重に検討して決定することをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

ご質問等ありましたら、
お気軽にご相談下さい。

村田よしみ(不動産専門家) · Answer

現在ご夫婦で返済されている住宅ローンを、ご質問者様おひとりでの返済へと切り替える場合、基本的には住宅ローンの借り替えが必要だと思います。

共同名義の住宅ローンは、審査時にご夫婦の収入や資産を合わせて融資条件を決めていますが、おひとりでの返済となると融資条件も異なります。つまり、ローンの名義だけを夫婦共同→夫婦のいずれか一方に変えることはできず、ご質問者様おひとりの内容での再審査が必要ということです。

住宅ローンを借り換える場合は、今のローンとは別の金融機関で審査を受ける必要がありますので、一度相談に行かれることをおすすめします。

品木彰(不動産専門家) · Answer

ペアローンを組んで購入したマンションに離婚後も進み続ける方法としては「共有名義のままにしておき、元夫と協力して返済を続ける」という選択肢が考えられます。

共同名義のままであれば、離婚前と変わらない返済負担でマンションに住み続けることができます。住み続けない側が支払う養育費や慰謝料と住宅ローンの返済を相殺するというケースもあります。

ただし、金融機関によっては離婚後も共有名義のままにすることを認めてくれない可能性があります。また、離婚をしたあとも建物の管理や修繕などで元夫とのやりとりが必要になるかもしれません。

新たな金融機関で住宅ローンを借り換える方法もあります。マンションに住み続ける側が、他の金融機関で現在の残債分3,800万円の住宅ローンを組み、ペアローンを組んだ金融機関に一括返済をするという方法です。しかし、新たに金融機関で審査を受ける必要があるため、必ず借り換えができるとは限りません。

住宅ローンを一本化し、元夫の分も含めて返済をする方法もありますが実際には難しいケースがほとんどです。ローンを一本化するためには、夫婦間だけでなく借入先である金融機関の合意も必要です。ペアローンの場合、金融機関はもともと夫婦2人分の収入をもとに審査をしています。返済を続ける側の収入が借入当初よりも増えているなどの事情がない限り、金融機関はローンの一本化を認めてはくれないでしょう。

このように、ペアローンを組んで購入したマンションに離婚後も引き続き住み続けるのはハードルが高いのが実情です。住み続けるのが難しいようであれば、マンションを売却することが最善の策となる可能性があります。

いずれの選択肢にもリスクや注意点があるため、ペアローンで購入したマンションを離婚後にどうするかは、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Answer

ご相談内容を拝見しました。
離婚にあたり残債が3800万円ある共同ローンのマンションについて、離婚後も相談者様一人の収入で今の家に住み続けられるかどうかお悩みなのですね。

状況が詳しくは記載されていませんが、相談者様の収入、ローンの負担割、登記割合、夫との関係性、お子様の有無などでとれる選択肢が決まってくるように思います。離婚協議の中で、慰謝料、養育費（お子様がいらしゃれば）、財産分与の全体で検討する必要があります。マンションのローン負担、居住は財産分与の中で整理します。
選択肢としては
1.相談者様が全額ローンの借り換えをする。
2.夫との協議による共同所有の維持と双方ローン支払いの継続をする。
3.売却してローン負担割合で精算する。

1は、相談者様に夫分も含めてローン支払能力があるか、また、銀行が承諾する必要があります。
2は名義もローンの支払も現状のままで、居住だけ相談者様で夫が家を出ることにするということに夫の同意が必要です。だだし、夫の将来の支払能力や再婚、売却、相続の時に課題を先送りすることになります。また、税金面でも検討が必要です。
3は一番すっきりする方法です。近隣の同じような住環境で賃貸物件を探すことも一案です。

２について一般的には離婚に伴う財産分与は、原則として贈与税は課税されませんが、「相当な額」を超える部分については贈与税の対象となる可能性もあります。マンションの夫の名義分を分与することが「相当な額」かどうかは弁護士、税理士などの専門家に相談されるとよいです。

遺産分割協議はご自分たちで困難であればまず専門家に入ってもらうことや、離婚調停を申請することも可能です。離婚協議書なら公正証書にして実施の強制力があるようにしておきます。離婚調書は裁判所で作成するので強制力を持ちます。

夫側と誠実に協議し、お二人にとって最善の方法をお見つけになられるとよいですね。

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