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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    宮城県仙台市宮城野区
  • 投稿日
    2025/03/14
  • 更新日
    2025/03/21
  • ［4回答］

1267 view

夫名義のマンションに住み続けています

2023年に離婚が成立しましたが、話し合いの末子供の学校は変えない方が良いとなり、
私と子供2人で夫名義のマンションに住み続けています。
元夫は賃貸を借りて住んでおり、このマンションのローンも払い続けてくれています。
しかし元夫には今新しいパートナーがいて、ここのローンもいつ私に払ってと言ってくるかわかりません。
私も早くローンを切り替えられるように正社員を目指していますが、現実なかなか難しい状況です。ローン残高はあと2,000万円程なのですが、正社員で年収いくらあればこの金額のローンが組めますか？また、元夫から私にローン名義を切り替えるのは容易でしょうか。
何か今からやっておくことはありますか？よろしくお願いします。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/03/15

    ご相談を拝見しました。

    年収がどれぐらいあれば2000万円の借入が可能かという質問に対しては、返済期や勤務先属性などによって変化しますので一概に回答できません。しかし、仮に35年返済なら、1年以上の勤務年数を有し、かつ330～370万円の安定収入があれば返済負担率をクリアし、借入できる可能性は高いと思われます。

    ただし、ローン名義を相談者様に切り替えるのは、正社員で勤務していない現状では金融機関は応諾しないでしょう。相談者様が危惧される元配偶者からの要望が現実となる可能性は極めて高いため、一日でも早く正社員での勤め先を確保することをお勧めします。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/15

    【参考になったら「ワッショイ」ボタンで応援してね！】※回答みぎした


    ローン名義の切り替え（借り換え）は容易かどうか？

    結論から言うと、「元夫からご相談者様にローンの名義を切り替える」のは簡単ではありません。

    （理由）
    1.住宅ローンは個人信用に基づく契約
    現在のローンは元夫の信用情報・収入に基づいており、そのままご相談者様へ名義を変更することはできません。一般的に金融機関は「新しい借り手の審査」を行うことになります。

    2.金融機関の承認が必要
    借り換えとして新たにローンを組むには、ご相談者様が「新規のローン審査」を受けて通る必要があります。ご存知の通り、年収要件を満たすかがポイントです。


    概ねご年齢から推察し以下の年収が無理なく返済できるラインかと思います。

    計算（例）
    ローン残高：2000万円
    金利：1.5%（フラット３５を想定してます）
    返済期間：20年

    →必要な年収：460万円以上
    （月々の返済額：約96,000円）


    3. 今からやっておくべきこと

    ①　収入を安定させる
    正社員を目指すのがベストですが、契約社員や派遣社員でも「3年以上勤務実績」などがあればローンが組める場合があります。転職を考える場合、金融機関は「勤続1年以上」を求めるケースが多いため、今の職場で実績を積むことも検討。


    ②　住宅ローン審査が通りやすい銀行を調べる
    フラット35は「年収が低めでもローンを組みやすい」特徴があります（ただし金利はやや高め）。


    ③　元夫と「もしもの場合」の話をしておく
    「将来的にローンをどうするか？」
    「賃貸にする選択肢はあるか？」
    「売却する場合の方針は？」


    ④ 不動産の名義変更について考える
    現在、マンションの所有権が元夫のままなら、ご相談者様がローンを組む際に「所有権移転登記」が必要になります。ただし住宅ローンが残っている場合、金融機関の承認が必要であり、これがスムーズにいかないケースが多く、元夫が「より高く売れるところに売却する」と言い出す可能性もあるので、今後の方針を明確にしましょう。


    ⑤ 貯金をして「頭金」を準備する
    例えば500万円ほど頭金を入れられれば、借入額が1,500万円に減り、審査に通りやすくなります。


    備えあれば憂いなし！大変だと思いますが頑張ってください！応援してます！


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  • 私が回答します

    森　健美

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/15

    ローンに関してですが、必ずしも正社員である必要はなく、継続的（勤務年数等）に年収があれば審査の土台にはのります。
    2,000万円となると年収としては350万円程度あれば取り組みが可能かと思います。
    ローンを組めるかどうかが最も重要で、これさえ乗り越えることができれば所有権移転（登記名義変更）は手続きは比較的簡単とも言えますが、親族間売買に近い形になるので取り組める金融機関が限られ、通常の取引よりもローンの難易度は高くなります。

    基本は住宅ローンの名義変更ではなく、所有権登記名義人を変更する手続きをする形にした方が無難かと思います。離婚という特殊な事情を考慮してもらえるケースもありますが、現状で現在の借入れ先に相談しても断られてしまう可能性が高いかと思慮します。

    ただ物件の築年数が古い、既存不適格（現行の建築基準法に適合していない）など担保価値が取れない場合、そもそも取り組みが難しいケースもありますのでご注意ください。

    ◎現状のリスク
    ・勝手に売却されてしまう
    ・住宅ローンの支払いが滞り、競売にかけられてしまう
    ・連帯保証人となっている場合、上記が発生した際に返済義務を負う

    →対策
    ・公正証書等により、慰謝料や養育費名目で住宅ローンの支払いや売却に関する条件を決めておく

    などの方法がありますので、弁護士や司法書士事務所にご相談ください。
    難しいところですが、弁護士が介入することで「今しっかり払っているのに」と気分を害して腹いせに売却するなどの可能性もありますのでうまく話す必要があります。

    現状のままですと新しいパートナーの方との間にお子様が生まれるなど環境の変わるタイミングで返済に関する相談が来る可能性が高いのではないでしょうか。どんなに誠実な方でも懐事情によってどうにもならないケースもあります。
    ご自身とお子様の生活を守るためにも予めの準備は必要かと思います。

    森　健美さんに無料相談する

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/21

    ご質問に対する回答をさせていただきます。

    １．ローンを組むための年収目安について
    ・現在のローン残高が約2,000万円とのことですが、一般的に住宅ローンを組むためには年収の3〜5倍程度が目安となります。
    ・今回の例ですと、年400〜600万円程度が目安になります。
    ・ただし、金融機関によって審査基準が異なるため、年収だけでなく、勤務先の安定性や信用情報も重要です。


    ２．ローン名義変更について
    ・元旦那様からのローン名義変更は可能ですが、いくつかのステップと条件が必要です。
    ・元旦那様が現在ローンを支払っている状態であっても、名義変更には金融機関の審査が必要です。
    ・収入の安定性、信用履歴、ローン返済能力が重要な審査ポイントとなります。
    ・また、元旦那様が名義変更に同意する必要もありますので、その交渉も視野に入れておくべきです。


    ３．今からやっておくべきこと
    ・安定した収入源の確保
    →正社員を目指しているとのことですが、可能であれば転職活動をサポートする専門家のアドバイスを受けるのも良いかもしれません。

    ・信用情報の確認
    →ご自身の信用情報を確認し、問題があれば解決策を講じることが大切です。

    ・生活設計の見直し
    →ローンの返済計画や将来の支出についても計画的に見直し、無理のない範囲で支払いができるようにしておくことをお勧めします。


    ４．その他の提案
    ・元旦那様との協力関係を築くことも重要です。今後のライフプランや住宅の取り扱いについて、早期に具体的な話し合いを進めることをお勧めします。


    不安な気持ちお察しします。
    少しずつでも着実に進めていきましょう。

    お悩み解決の一助になれば幸いです。

    奥田　哲央さんに無料相談する
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