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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    福岡県福岡市早良区
  • 投稿日
    2024/09/27
  • 更新日
    2025/01/09
  • ［3回答］

722 view

4500万円のマンションを 頭金はそれぞれの親の援助で、夫500万・妻300万の頭金を出して購入。

4500万円のマンションを
頭金はそれぞれの親の援助で、夫500万・妻300万の頭金を出して購入。

現在のローン残高は3000万。
債務者は夫で名義は夫2/3・妻１/3です。

このマンションを売らずにどちらかが住み続け、残りのローンは住む方が支払う。
この場合、出て行く方はいくらかの金銭を要求する権利はあるのでしょうか？

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/01/09

    ご相談内容を拝見しました。
    離婚を考えておられて共有名義のマンションの居住とローン支払、金銭請求のお悩みということですね。

    まず、現状の名義と支払負担において贈与税リスクがなかったか税理士など専門家に確認することをお勧めします。双方の両親からの資金協力は非課税の贈与スキームを利用しているか、また、2/3と1/3の名義割合とローン支払が全額夫であることのアンバランスも少し懸念されます。

    次に「このマンションを売らずにどちらかが住み続け、残りのローンは住む方が支払う。この場合、出て行く方はいくらかの金銭を要求する権利」はあります。慰謝料、財産分与と、もしお子様がいらっしゃれば親権、養育費、面会交流などトータルに話しあってください。お二人で話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の調停を申請して第三者も入って協議すると上手く進む可能性が高まります。

    具体的、実現可能的、将来の共有による問題を避ける意味で、

    ＜仮に相談者様が居住される場合＞
    相談者様が将来のローンを負担し、夫の頭金と夫が今まで負担してきたローンの1/2を代償金として支払い、共有名義を解消します(相談者様100%)。ただし、銀行か借り換えに応じて、相談者様にローン支払能力や代償金支払能力がある前提です。

    ＜仮に夫が居住される場合＞
    夫が継続的に将来のローンを負担し、相談者様の頭金と今までのローン負担の1/2程度を財産分与として夫が代償金として支払い、共有名義を解消します(夫100%)。 夫にも代償金支払能力が前提です。

    双方、難しい場合はご相談者様の意に沿わないかもしれませんが、いっそのこと売却してローン負担と財産分与の割合を合意して金銭で清算し、住環境が大きく変わらない近隣の賃貸を探すという方法もありえます。ローン残債が残ればそこも協議で決めるしかありませんが、一義的には夫がローン債務者なので夫が支払います。それも考慮した上で全体の条件を決めることがよいでしょう。離婚後、不動産の共有名義は現実的でなく将来に問題を残すリスクがありますのであまりお勧めできません。

    慰謝料や養育費の要素がある場合は別項目で協議し、最終的にはトータルでバランスの取れた合意を目指すことが重要です。

    以上参考になれば幸いです

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/12/28

    ご相談を拝見しました。

    離婚時に、共有名義のマンションを売らずどちらか一方が住み続け、住宅ローンについては居住する方が支払うとの考えをよく耳にしますが、これは現実的な方法とはいえません。

    相続や延滞リスクなどの問題が、退去した側につきまとうことになるからです。

    市場流通性を考慮して評価額を算出し、精算して移転登記をするのが最善策です。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/28

    はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。

    ご質問のケースでは、夫婦間でマンションの共有持分やローンの支払いについてどのように取り決めるかによりますが、出て行く方が金銭を要求する権利は一般的に考えられます。
    特に離婚などで住居を分ける場合、マンションの財産分与とローンの支払い責任について
    整理する必要があります。

    以下のポイントを踏まえて検討する必要があります。

    1. 名義の割合と頭金の負担割合
    夫の持ち分が2/3、妻の持ち分が1/3であるため、名義に応じた資産価値の取り分を考えるのが一般的です。しかし、頭金の負担割合（夫500万、妻300万）も考慮されるべきポイントです。
    このような場合、売却して得られる資産から各々の取り分を算出する方法が検討されます。

    2. ローン残高と支払いの責任
    現時点のローン残高は3000万円であり、その債務者が夫であるという点も重要です。
    仮に妻が住み続ける場合、夫はローンの返済義務から解放される代わりに、
    ローン残高のうち妻の持ち分に相当する部分を妻が肩代わりする形で
    金銭のやり取りが発生するケースがあります。

    3. 住む方がローンを支払う場合の金銭要求
    今回のケースでは、出て行く方が金銭を要求できるかどうかですが、基本的には可能性があります。例えば、マンションの評価額（現在の市場価格）がローン残高を上回っている場合、その差額を「財産分与」として出て行く方が受け取る権利があります。また、名義の割合やこれまでの頭金の負担などを基に、どれだけの金銭を受け取るべきかが決まります。

    4. 協議と合意
    どちらかが住み続けることとローンの支払いについては、夫婦間での合意が最も重要です。
    専門家（弁護士や司法書士）を通じて具体的な金額の算出と財産分与についての取り決めを行うことが一般的です。

    まとめ
    出て行く方が金銭を要求する権利は基本的にありますが、その金額や条件はマンションの市場価値、ローン残高、持ち分割合、頭金の負担などの条件により大きく異なります。
    最終的には、必ず専門家に相談して頂き、夫婦間での納得のいく合意形成が必要となります。
    以上、参考になれば幸いです。

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